Hipotēkas iegūšana salīdzinājumā ar skaidras naudas izmaksu: kāda ir atšķirība?

Mājokļu krahs pilnībā pārstrukturēja Amerikas hipotēku tirgu. Daļa no šīs attīstības ir ietvēruši stingrākus ierobežojumus hipotēku saņemšanai, kā arī pārmērīgi daudz jaunu nopērkamu māju. Tas, savukārt, dažiem investoriem ļāva iegādāties jaunus īpašumus investīciju un nomas vajadzībām.

Ir divas galvenās skolas, domājot par investīcijām nekustamajā īpašumā un to risināšanu: Viena uzskata, ka prātīgāk ir visu naudu samaksāt par otro māju, savukārt otra puse uzskata, ka tā tiek piesaistīta otrajā, vai pat trešajā vai ceturtajā. īpašums - ir daudz ienesīgāks. Zemāk ir minēti abi gadījumi.

Taustiņu izņemšana

• Ieguldītājs ar aizņemto līdzekļu īpatsvaru var gūt diezgan lielu peļņu ar trim vai četriem īpašumiem, kamēr naudas pircējs var būt ierobežots.
• Naudas investori var ātri iegādāties, kad ir laba izdevība, nevis jāgaida hipotēkas process.
• Neatkarīgi no tā, vai iegādājaties īpašumu ar hipotēku vai skaidru naudu, katram ir vajadzīgs ievērojams izmantojamo ienākumu daudzums.

Hipotēkas iegūšana

Šīs debates tiek plaši apskatītas tiešsaistē, un vairākās finanšu ziņu vietnēs un emuāros teikts, ka piesaistītajiem līdzekļiem ir lielāka jēga, pērkot ieguldījumu īpašumus. Piemēram, Ali Boone no BiggerPockets.com apgalvo, ka, piesaistot šāda veida ieguldījumus, ienesīgums ir lielāks un riski ir zemāki. Loģika ir tāda: ja īpašuma vērtība palielinās, ieguldītājs būs samazinājis mazāk, bet pēc tam varēs saņemt daudz vairāk nekā sākotnējais kapitāls.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs nolaidīsit 15% namam 500 000 USD. Jūsu sākotnējais ieguldījums tad būtu 75 000 USD. Pēc diviem gadiem, ja šī nama vērtība pieaugs līdz USD 650 000, jūs varētu pārdot un saņemt daudz vairāk nekā sākotnējie 75 000 USD. Šajā scenārijā tiek atgriezti jūsu galvenie ieguldījumi 75 000 USD apmērā, kā arī papildu 75 000 USD. Tādā gadījumā jūs būtu riskējis daudz mazāk, nekā šajā situācijā būtu ieguldījis skaidru naudu iepircis ieguldītājs, tomēr jūs joprojām esat guvis ievērojamu peļņu.

Reiziniet šo formulu un stratēģiju trīs vai četros īpašumos, un gudrs investors var gūt diezgan lielu peļņu. Ieguldītājam ar aizņēmuma pozīciju ir vairāk iespēju nekā viņa naudas pirkšanas partnerim šāda veida situācijās. Naudas pircēji māju bieži iegādāsies tieši ar lielāko daļu naudas, kas viņiem ir pieejama investīcijām. Turpretī ieguldītājs ar sviras efektu var dažādot šīs naudas sadali vairākos dažādos īpašumos, tādējādi, iespējams, ilgtermiņā palielinot ienākumus.

Sviras piesaistīšanas riski

Jebkura veida ieguldījumu veikšana ir saistīta ar risku, it īpaši, ja tiek risinātas neskaidrības mājokļu tirgū. Pirmkārt un galvenokārt, naudas diversifikācija ieguldījumu īpašumos ir pieeja, kas nopietni jāapsver tikai labi informētam investoram. Ir nepieciešama skaidra izpratne par pašreizējiem ekonomiskajiem apstākļiem, vispārējo mājokļu tirgus veselību un teritoriju, kurā jūs konkrēti pērkat.

Lai gan aizdevuma ņemšanai, lai iegādātos ieguldījumu īpašumu, ir vairākas priekšrocības, lietas varētu noiet greizi. Pieņemsim, ka katra nomas īpašuma vērtība ir strauji samazinājusies. Investors ar aizņemto kapitālu tagad ir parādā daudz vairāk, nekā viņš vai viņa jebkad ir nolicis. Ja jūs pat nedaudz kļūdāties tirgū, jūs varat zaudēt lielu summu, it īpaši ar dažiem portfeļa īpašumiem.

Lai gan ieguvums šeit ir tas, ka banka noteikti zaudēs vairāk nekā jūs, jūsu kredītreitingu var nopietni ietekmēt. Ievērojamas atdeves potenciāls daudziem piesaista šāda veida stratēģiju, taču tai vajadzētu pievērsties, skaidri apsverot visus riskus. Šī stratēģija, protams, prasīs arī hipotēkas procesu - daudzos gadījumos vairākas reizes -, kas ir vēl viena lieta, kas jāņem vērā.

Naudas samaksa par ieguldījumu īpašumu

Naudas investori var apiet visu hipotēkas pieteikšanas procesu un veikt ātru ieguldījumu, ja viņi redz ļoti izdevīgu iespēju. Vēl viens ieguvums, maksājot skaidru naudu par īpašumu avansā, ir tas, ka jums nav jāmaksā procenti. Pat ar tik zemām procentu likmēm, kādas ir tagad, ilgtermiņā vienmēr būs dārgāk maksāt jebkura veida procentus, nekā tas nebūs.

Daudziem ieguldītājiem, kuriem ir fondi, ir jēga iegādāties īpašumu ar skaidru naudu, it īpaši, ja uzskatāt, ka nākamo pāris gadu laikā tirgus ievērojami palielināsies.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs pērkat māju tieši par 400 000 USD un sēdējat tajā, līdz redzat, ka ir īstais brīdis pārdot. Ja jums ir taisnība par uzplaukumu, un mājas vērtība ir USD 500 000, tā ir tieša peļņa USD 100 000 ieguldītājam, neņemot vērā bankas procentu maksājumu vai hipotēkas aizņēmuma maksāšanu. 100% kapitāla piederība mājām arī atvieglo ieguldītājam nākotnē ņemt aizdevumu pret to, ja tas būtu nepieciešams. Mājas pirkšana tieši skaidrā naudā var arī radīt tūlītēju naudas plūsmu investoram.

Daži investori vēlas radīt mainīgus ienākumus ar saviem īpašumiem, un to var nodrošināt pareizais īrnieku tips.

Nekustamā īpašuma pirkšanai ar hipotēku vai skaidru naudu ir nepieciešams ievērojams ieguldāmo ienākumu daudzums.

Īpaši apsvērumi: skaidras naudas izmaksas riski

Nomest visus savus aktīvus vienā ieguldījumā ir ārkārtīgi riskanti. Iespējams, ka šī pieeja nebūs labākā stratēģija ieguldītājam, kura naudas daudzums ilgtermiņā ir ierobežots.

Kaut arī mājas vērtība var pieaugt, tikpat ātri tā var nolietot, un jūsu pazaudētā nauda būs tieša. Diversifikācija ir viens no galvenajiem ieguldījumu pavēlēm. Lielākās daļas aktīvu atsavināšana vienā aktīvu klasē var radīt lielus zaudējumus. Ievietojot simtiem tūkstošu dolāru vienā aktīvu klasē, jūsu likviditāte tiek piesaistīta arī līdz brīdim, kad jums ir pārdevējs.

Galvenās atšķirības

Abas stratēģijas piedāvā priekšrocības, taču dažāda veida ieguldītājiem. Svarīgi atzīmēt, ka jebkura no šīm stratēģijām prasa ievērojamu izmantojamo ieguldījumu ienākumu summu. Pat pircējiem ar sviras efektu, kuri izkliedē savus ieguldījumus vairākos īpašumos, būs jāuzņemas risks, ka visu šo īpašumu vērtība samazinās. Turklāt, pērkot jaunu māju par skaidru naudu, nelietojiet pensijas uzkrājumus vai ārkārtas fondu.

Ieguldītājam, kuram ir liela naudas summa, kas ir gatava ieguldījumiem, riska tieksme ir tas, kas patiesi virzīs lēmuma virzienu. Sviras pozīcijas ieguldījumu īpašumos neapšaubāmi nesīs augstāku atdevi, bet mazāk iesaistītam vai sliktākam investoram, kurš joprojām meklē kapitālu un atdevi, labāks risinājums varētu būt naudas pirkšana. (Par saistīto lasīšanu skatiet sadaļu "Vai par nākamo māju jums būtu jāmaksā visa nauda?")