Pārvietošanās salīdzinājumā ar īres ienākumiem: kāda ir atšķirība?

Jautājumam par to, vai labākā nekustamā īpašuma investīciju stratēģija ir pirkšana vai pirkšana un turēšana, nav vienas pareizas atbildes. Drīzāk lēmumam izvēlēties vienu metodi salīdzinājumā ar citu vajadzētu būt daļai no skaidra stratēģiskā plāna, kurā ņemti vērā ieguldītāja vispārējie ieguldījumu mērķi. Apsverēs iekļaus arī esošā tirgus piedāvātās iespējas.

Kāpēc ieguldīt nekustamajā īpašumā?

Privātpersonu interese par dzīvojamo nekustamo īpašumu kļūst arvien pieaugoša šādu iemeslu dēļ:

• Nekustamais īpašums nodrošina paredzamāku atdevi nekā akcijas un obligācijas.
• Nekustamais īpašums nodrošina inflācijas ierobežošanu, jo īres likmes un ieguldījumu naudas plūsma parasti palielinās vismaz par tikpat lielu daļu kā inflācijas līmenis.
• Nekustamais īpašums ir lieliska vieta kapitālam gadījumos, kad investori nav pārliecināti par izredzēm akciju un obligāciju tirgos vai kad investori sagaida, ka ilgtermiņa ienākumi no akcijām, parāda instrumentiem un citiem aktīviem būs nepietiekami.
• Pašu kapitāls, kas izveidots ieguldījumos nekustamajā īpašumā, nodrošina lielisku bāzi citu ieguldījumu iespēju finansēšanai. Tā vietā, lai aizņemtos, lai iegūtu kapitālu, lai ieguldītu (ti, pērk krājumus uz rezerves), investori var aizņemties pret savu kapitālu citu projektu finansēšanai. Relatīvā vieglā aizņemšanās pret ieguldījumiem nekustamajā īpašumā apvienojumā ar hipotēkas procentu atskaitījumu padara šo iespēju par lētāku metodi, lai finansētu citas iespējas investoriem, kuri ērti uzņemas papildu finanšu risku.
• Papildus naudas plūsmas nodrošināšanai īpašniekiem dzīvojamo nekustamo īpašumu var izmantot arī kā māju vai kādam citam mērķim (acīmredzot, ne tajā pašā laikā).

Tirgus faktoru ietekme

Lai ieskicētu lēmuma pieņemšanas vai noturēšanas ietekmi, ir jāsaprot jautājumi, kas raksturīgi katrai stratēģijai. Salīdzinot ar akcijām un obligācijām, nekustamais īpašums ir samērā neefektīvs tirgus, ko raksturo zems darījumu apjoms, kā arī dati par īpašumu un tirgu, kas bieži nav pārāk caurspīdīgi. Nekustamā īpašuma iespēju atrašanas grūtības apvienojumā ar tirgus nelikviditāti apgrūtina darījumus ar nekustamo īpašumu un padara tos dārgāk nekā akciju un obligāciju darījumi.

Plus pusē nekustamā īpašuma vērtību svārstības notiek lēnāk. Dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtē pēc novērtēšanas metodes, nevis pēc pastāvīgas tirdzniecības, kā rezultātā tiek gūta labāka paredzamā un mazāk svārstīgā investīciju atdeve nekā akciju un obligāciju ienesīgumam. Tā kā pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma ietekmē ilgtermiņa ekonomiskās tendences, piemēram, vietējo iedzīvotāju skaita pieaugums, darba vietas un vispārējā ekonomika, nekustamajam īpašumam ir bijuši augsti un zemi vērtību un darījumu apjoma periodi.

Nekustamā īpašuma tirgiem ar augstu augšupejošu tendenci raksturīgs paaugstināts pieprasījums un laikposmi, kad investori "pelna sienu, kamēr saule spīd", savukārt lejupvērstie tirgi mēdz demonstrēt ierobežotus darījumus, ieguldītājiem veicot papīra zaudējumus, līdz tirgus atveseļojas un viņi atkal var realizēt ieguvumi.

Lai parādītu salīdzinoši augstās investīciju izmaksas nekustamajos īpašumos attiecībā uz vispārējām ieguldījumu stratēģijām, salīdziniet starpību starp 200 000 ASV dolāru ieguldījumu kapitālā un vienādu ieguldījumu īpašumā. Veicot lielu riska darījumu ar ieguldītājiem, ieguldītājs var nekavējoties pārdot daļu no ieguldījuma, lai gūtu peļņu, un noturēt bilanci līdz dolāra izmaksu vidējai vērtībai, kamēr viņi gaida iespējamos iespējamos ieguvumus nākotnē vai ieņem ilgtermiņa pozīcijas šajā nozarē vai uzņēmumā . 200 000 ASV dolāru pozīcija īpašumā var būt jebkas, sākot no vienas ģimenes mājas līdz pāris maziem īpašumiem.

Izņemot vērtspapīros ieguldītus nekustamā īpašuma ieguldījumus, piemēram, ieguldījumu fondus (REIT), viena problēma ar dzīvojamo īpašumu ir tā, ka to nav viegli sadalīt. Izmantojot citus ieguldījumu veidus, piemēram, akcijas, ja ieguldītājam nav nepatīkami ar noteiktu riska darījumu, viņš vai viņa var "atbrīvot" riska darījumu ar atvasinātiem instrumentiem vai pārdodot daļu ieguldījuma. Ja ieguldītājam ir tikai īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, vienīgais praktiskais veids, kā samazināt risku, ir pārdot partnerattiecības ar īpašumu, kas var izraisīt kontroles, juridiskas un pārvaldības problēmas.

Plīšanas un mīnusi

Visredzamākā priekšrocība, kāda ir nekustamo īpašumu investīciju veikšanai, ir spēja nekavējoties gūt ienākumus un piesaistīt kapitālu pēc iespējas mazāk laika. Turklāt atšķirībā no akciju tirgus, kas var pagriezties dienas vidū, nekustamā īpašuma tirgus ir vieglāk prognozējams un var radīt ilgāku laika posmu, kas kompensē ieguldītājiem nekustamo īpašumu pārvērtēšanu. Šajā ziņā īpašumu pārvērtēšanu varētu uzskatīt par drošāku ieguldījumu stratēģiju, jo tā mērķis ir minimālu laika periodu saglabāt kapitālu riskā un tāpēc, ka tam trūkst pārvaldības un nomas risku, kas raksturīgs nekustamā īpašuma turēšanai.

Divu galveno veidu īpašumus var izmantot pirkšanas / pārdošanas pieejā, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā. Pirmais ir mājas vai dzīvokļi, kurus var iegādāties zem tirgus vērtības, jo tie ir nonākuši finansiālā situācijā. Otrais ir augšējais fiksētājs, īpašums ar struktūras, dizaina vai nosacījumu jautājumiem, kurus var pārvarēt, lai radītu vērtību.

Investori, kas koncentrējas uz grūtībās nonākušiem īpašumiem, to dara, nosakot māju īpašniekus, kuri vairs nespēj pārvaldīt vai uzturēt savus īpašumus, vai arī atrodot īpašumus, kuriem ir pārāk liels risks un kuriem draud saistību neizpilde. No otras puses, tie, kas dod priekšroku fiksatoriem, pārveidos vai uzlabos īpašumu, lai tas labāk darbotos māju īpašniekiem vai efektīvāk dzīvokļu īrniekiem.

Izmantojot šo taktiku, fiksētāja pircējs paļaujas uz ieguldīto kapitālu, lai palielinātu vērtības, nevis tikai pērk īpašumu par zemu pamata, lai radītu augstu ieguldījumu atdevi. Protams, ir iespējams arī apvienot šīs divas stratēģijas, pārlaižot īpašumus, un daudzi investori to arī dara.

Tomēr īpašumu pārvērtēšana var radīt izmaksas un nodokļu problēmas, ar kurām nesaskaras ilgtermiņa ieguldījumi. Izdevumi, kas saistīti ar pārvēršanu, var prasīt daudz naudas, kas rada naudas plūsmas problēmas. Tā kā darījuma izmaksas ir ļoti augstas gan pirkšanas, gan pārdošanas pusē, tās var ievērojami ietekmēt peļņu. Ātrs apgrozījums īpašumos (un veiksmīgs darījumu pārspīlējums ir viss ātrums) var radīt ienākumu izmaiņas, kas var palielināt nodokļu rēķinus, it īpaši, ja lietas virzās pārāk ātri, lai izmantotu ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodokļu noteikumus.

Arī ilgstoši un konsekventi var būt grūti atrast šīs iespējas. Lielākajai daļai investoru īpašumu pārvērtēšana būtu vairāk jāuzskata par taktisko stratēģiju, nevis ilgtermiņa ieguldījumu plānu.

Turēšanas plusi un mīnusi

Ir vispārzināms fakts, ka nekustamā īpašuma pirkšana un turēšana ir recepte lielas bagātības uzkrāšanai. Lielākā daļa "vecās naudas" ASV un ārzemēs tika uzkrāta, izmantojot zemes īpašumtiesības. Neskatoties uz cenu krituma periodiem, zemes vērtības ilgtermiņā gandrīz vienmēr ir atjaunojušās, jo zemes piedāvājums ir ierobežots.

Tomēr ilgtermiņa īpašumtiesībām ir neskaitāmas pārvaldības un juridiskas problēmas, ar kurām akciju un obligāciju ieguldītājiem nekad nav jātiek galā. Nekustamā īpašuma īpašumtiesības ir intensīvs vadības darbs, kas neatbilst daudzu investoru prasmēm.

Pašu kapitāla ieguldītājiem jābūt prasmēm analizēt konkrētu tirgu, noteiktu uzņēmumu un vadības spējai īstenot tās biznesa stratēģijas. Ilgtermiņa nekustamā īpašuma investoram ir vajadzīgas tādas pašas prasmes, bet viņam ir papildu atbildība par šo biznesa stratēģiju izveidi un ieviešanu attiecībā uz viņa īpašumiem.

Daudzi investori, it īpaši nekustamo īpašumu īres īpašnieki, kas ir pirmoreiz nomāti, ir slikti sagatavoti vai nepietiekami aprīkoti, lai veiktu pienākumus, kas saistīti ar to, ka esi saimnieks. Kvalitatīvu īrnieku atrašanas un viņu vajadzību apkalpošanas process, kā arī īpašuma uzturēšana un uzturēšana var būt saspringts un laikietilpīgs pasākums, taču veiksmīga īpašuma pārvaldīšana ir nepieciešama, lai nodrošinātu pastāvīgas naudas plūsmas no viena ieguldījuma.

Riski, kas raksturīgi ilgtermiņa īpašumtiesībām uz nekustamo īpašumu, ir lieli, taču, ja tie tiek mazināti, ieguldītājam ir laba kompensācija par to uzņemšanos. Lielākā daļa šo risku, kas ietver darījumu pirkšanas un pārdošanas riskus, īpašuma labklājības riskus un īrnieku atrašanas un apkalpošanas riskus, tiek uzskatīti par nesistemātiskiem riskiem vai ieguldījumu riskiem, kurus var dažādot, ja ir atbilstošs skaits ieguldījumu tiek iegādāti labi izstrādātā portfelī. Lielākajai daļai investoru problēma ir tā, ka nekustamais īpašums prasa kapitālu. Summa, kas nepieciešama, lai iegādātos pietiekami daudz īpašumu, lai mazinātu šos riskus, ir ārpus viņu līdzekļiem vai iespējām.

Stratēģijas izvēle

Lai izlemtu, vai īpašumu pārvērtēšana vai ilglaicīga turēšana ir vispiemērotākā stratēģija, ir jāatbild uz dažiem kritiskiem jautājumiem. Ieguldītājam jāizlemj, vai kapitāla piešķiršana ir pastāvīga vai pārejoša un vai tā ir vispārējās ieguldījumu stratēģijas galvenā sastāvdaļa vai līdzeklis, lai palielinātu atdevi. Ir arī jānosaka, kāda riska un ienesīguma attiecība ir piemērota šai ieguldījumu portfeļa daļai, un vai investoram ir atbilstoša iecietība un prasmes uzņemties vadības pienākumus, kas saistīti ar jebkura veida ieguldījumiem.

Ja kapitāls nav pieejams diversificēta portfeļa iegādei, potenciālajam investoram jābūt gatavam uzņemties nesistemātisku risku, ieskaitot individuālus īpašuma riskus un iespējamu īpašuma pieprasījuma trūkumu neatkarīgi no tā, vai to veic māju īpašnieki vai īrnieki. Pieņemot lēmumu par pirkšanas un pārdošanas stratēģiju, ieguldītājam ir arī jānosaka, vai viņam ir prasme atklāt grūtībās nonākušus pārdošanas īpašumus vai fiksatorus. Šajā darījuma stratēģijā ir svarīgi noteikt, vai kapitālu var pagriezt pietiekami reizes noteiktā ieguldījumu periodā, lai pārvarētu darījuma izmaksas gan pirkšanas, gan pārdošanas pusē, ieskaitot starpniecības, finansēšanas un slēgšanas maksas.

Grunts līnija

Lai arī izvēle starp abām attiecīgajām stratēģijām ir atkarīga no konkrētās finanšu situācijas un ieguldījumu mērķiem, ilgtermiņa turēšanas stratēģija parasti ir piemērotāka tiem, kuri izmanto nekustamo īpašumu kā galveno daļu no saviem kopējiem ieguldījumu portfeļiem; Īpašību pārvēršana ir piemērotāka, ja nekustamais īpašums tiek izmantots kā papildinājums vai atgriešanās uzlabošanas taktika.

Investoriem, kuri vēlas uzkrāt bagātību un gūt ienākumus no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, jāapsver iespēja ilgtermiņā turēt nekustamo īpašumu, portfelī iebūvēto kapitālu izmantojot citu ieguldījumu iespēju finansēšanai, ar potenciālu pārdot īpašumus augstvērtīgā tirgū. Īpašumu pārvērtēšana ir taktika, kas ir vislabāk piemērota periodiem, kad izredzes akciju un obligāciju tirgos ir zemas, vai ieguldītājiem, kas vēlas realizēt īstermiņa kapitāla pieaugumu tik ilgi, cik to atļauj pašreizējais tirgus.