Fiksētas vai mainīgas procentu likmes hipotēka: kura šobrīd ir labāka?

Sākot ar 2018. gada 28. martu, Bankrate.com aizdevēju aptauja ziņoja, ka hipotēku likmes bija 4, 30% fiksētam 30 gadu termiņam, 3, 72% fiksēta 15 gadu termiņam un 4, 05% pirmo piecu gadu laikā ar 5/1 regulējamu -ceres hipotēka (ARM). Tie ir valstu vidējie rādītāji; hipotēku likmes atšķiras atkarībā no atrašanās vietas un ir ļoti atkarīgas no jūsu kredītreitinga.

Tātad pirmais solis, izlemjot, vai fiksētas likmes hipotēka vai ARM ir labākā izvēle mūsdienu tirgū, ir aprunāties ar vairākiem aizdevējiem, lai uzzinātu, uz kādu likmi jūs pretendējat un kādi aizdevuma nosacījumi jums ir jēga, ņemot vērā jūsu kredītreitingu, ienākumus, parādi, pirmā iemaksa un ikmēneša maksājums, ko varat atļauties.

Kad jūs zināt, kādas procentu likmes un termiņa aizdevēji jums attieksies, kā izvēlēties starp fiksētas procentu likmes hipotēku un ARM? Apsveriet šos faktorus.

Fiksēts un ARM: ikmēneša maksājuma starpība

Par katriem 100 000 ASV dolāriem, ko jūs aizņematies, lūk, ko jūs maksājat mēnesī par katru no galvenajiem hipotēku veidiem ar iepriekš uzskaitītajām valsts vidējām procentu likmēm:

- hipotēka uz 30 gadiem ar fiksētu likmi: USD 495

- hipotēka uz 15 gadiem ar fiksētu likmi: USD 726

- 5/1 regulējamas likmes hipotēka: USD 480 par pirmajiem 60 mēnešiem

Aplūkojot tikai ikmēneša maksājumu, šķiet, ka regulējamā procentu likmes hipotēka varētu būt labāka izvēle. Tas ir lētākais variants par USD 15 mēnesī. Jo lielāka ir jūsu hipotēka, jo lielāki mēneša ietaupījumi. Ja aizņematies pusmiljonu, jūs ietaupīsit 73 USD mēnesī ar regulējamu likmi.

Vai šī atšķirība ir pietiekami liela, lai uzņemtos papildu riskus, kas saistīti ar ARM?

Regulējamas likmes hipotēkas veidi

ARM ir daudzu veidu. Vispopulārākais ir hibrīds ARM, un no tiem vispopulārākais ir 5/1 ARM, kam seko 3/1, 7/1 un 10/1 ARM.

Lūk, kā darbojas hibrīdi ARM: Piemēram, 5/1 ARM ir fiksēta procentu likme pirmajiem pieciem gadiem, ko sauc par ievada periodu. Pēc tam procentu likme tiek koriģēta vienu reizi gadā uz atlikušo aizdevuma termiņu (teiksim, vēl 25 gadus). Ir ARM, kas pielāgojas retāk nekā reizi gadā, piemēram, 3/3 un 5/5 ARM, taču tos var būt grūti panākt. Jo ilgāks sākotnējais periods, jo mazāka būs starpība starp ARM procentu likmi un fiksētās likmes hipotēkas procentu likmi.

Amerikas Savienotajās Valstīs procentu likme lielākajai daļai ARM ir balstīta uz ASV Valsts kases likmi, bet aptuveni 20% no ARM ir balstīta uz Londonas starpbanku piedāvāto likmi (LIBOR). Valsts kases likmes šobrīd ir ļoti zemas, tāpēc, ja jūs izņemsit ARM tagad, pastāv liela iespēja, ka jūsu procentu likme palielināsies, beidzoties ARM ieviešanas periodam. Federālās rezerves vienreiz martā paaugstināja procentu likmes, un paredzams, ka 2018. gadā to darīs vēl divas reizes, katra pieaugot par 0, 25%.

Riska pielaide un nākotnes plāni

Izņemot fiksētas likmes hipotēku, pirms noslēguma dokumentu parakstīšanas jūs precīzi zināt, cik liela būs jūsu hipotēkas iemaksa katru mēnesi, kamēr vien jums būs hipotēka. Daudzi cilvēki augstu vērtē šo stabilitāti.

ARM ir pakļauti procentu likmju riskam vai iespējamībai, ka procentu likme mainīsies. Pēc sākotnējā termiņa procentu likmes šāda veida hipotēkām pielāgojas, lai atspoguļotu pašreizējos tirgus apstākļus. Kā jūs zināt, kāda būs ARM procentu likme, kad tā tiks atjaunota pēc ievadperioda?

Sīkāka informācija par konkrēto ARM - tā saucamo procentu likmju griestu struktūru - norāda tikai to, cik liels varētu būt ikmēneša maksājums. Piemēram, 5/1 ARM maksimālā kapitāla struktūra var būt 2-2-6, kas nozīmē, ka sestajā gadā (pēc piecu gadu ievada perioda beigām) procentu likme var pieaugt par 2%, turpmākajos gados procentu likme var pieaugt par papildu 2% gadā, un kopējais procentu likmju pieaugums aizdevuma darbības laikā nekad nedrīkst pārsniegt 6%.

Ja jūsu sākotnējā likme bija 4%, pirmajos piecos gados jūsu procentu likme būtu 4%. Sestajā gadā tā varētu pieaugt pat par 2%, atkarībā no ASV Valsts kases gada likmes, tāpēc jūsu likme varētu sasniegt pat 6%. Septītajā gadā jūsu likme varētu palielināties vēl par 2% līdz 8%, bet astotajā gadā likme atkal varētu pieaugt par 2%, padarot likmi 10%. Šajā brīdī jūs būtu sasniedzis 6% robežu; jūsu likme nekad nepārsniegs 10%.

Kaut arī maksimālā robeža nedaudz samazina jūsu risku, ja hipotēka ir USD 200 000 USD uz 30 gadiem, starpība starp 4% procentiem un 10% procentiem ir ikmēneša maksājums aptuveni 955 USD salīdzinājumā ar apmēram 1 755 USD. Jums ir jāuzdod sev jautājums, vai sliktākais scenārijs par papildu 800 USD mēnesī astoņiem līdz 30 gadiem ir kaut kas tāds, ar ko jūs varat dzīvot.

Tas, vai jūsu likme kādreiz koriģēs tik augstu, ir atkarīgs no ARM indeksa likmes. Ja jūsu ARM tiek indeksēts uz viena gada valsts kases likmi un šī likme ir tāda pati sestajā gadā, kā tā bija pirmajā gadā, jūsu procentu likme nepalielināsies sestajā gadā. Tomēr, ja Valsts kases likme ir palielinājusies par 3%, jūsu procentu likme maksimālās robežas dēļ sestajā gadā nepalielināsies vairāk kā par 2%.

Cilvēki, kuri saņem ARM, bieži domā, ka notiks viens no šiem notikumiem:

- Viņi pārdos māju pirms aizdevuma atmaksas.

- Viņu ienākumi palielināsies, pirms aizdevums tiks atiestatīts.

- Viņi varēs refinansēt, pirms aizdevums tiks atiestatīts.

- Procentu likmes paliks nemainīgas vai samazināsies, piešķirot tām procentu likmi, kas ir līdzīga ievada likmei, kad aizdevums tiek atiestatīts.

Ja jūs pārdzīvojāt lielo lejupslīdi, kad daudziem kredītņēmējiem bija ARM, kurus viņi nevarēja atļauties pēc procentu likmju atjaunošanas, jūs zināt, ka cilvēku cerības un finanšu realitāte var krasi atšķirties. Aizņēmējiem, kuri vēlas izņemt ARM saskaņā ar kādu no šiem vispārpieņemtajiem pieņēmumiem, jāapsver, vai viņi joprojām spēs pārvaldīt hipotēku, ja viņu pieņēmumi netiks izkliedēti, it īpaši, ja procentu likme palielinās tik augsta, cik vien iespējams. Ja nē, labāka izvēle ir fiksētas likmes hipotēka.

FHA ROKI

Federālā mājokļu pārvalde (FHA) garantē regulējamas likmes hipotēkas, ļaujot aizdevējiem piedāvāt tos kredītņēmējiem, kuriem kvalifikācijas celšanai ir vajadzīgas saudzējošākas prasības. FHA piedāvā 1 gada ARM un 3, 5, 7 un 10 gadu hibrīdus ARM. Procentu likme 1 un 3 gadu versijām nevar pieaugt vairāk kā par 1% gadā pēc ievada perioda vai par vairāk kā 5% aizdevuma termiņa laikā. 5, 7 un 10 gadu ARM procentu likme nevar palielināties vairāk kā par 2% gadā pēc ievadperioda, un mūža maksimālā robeža ir 6%.

Tāpat kā visām FHA hipotēkām, kaut arī FHA ARM var būt saudzīgāka kvalifikācija, kredītņēmējiem ir jāmaksā avansa hipotēkas apdrošināšanas prēmija 1, 75% apmērā no aizdevuma summas (kas parasti tiek ieskaitīta aizdevumā, un jūs par to maksāsit procentus, jo rezultāts). Tam nepieciešama arī ikmēneša hipotēkas apdrošināšanas prēmijas samaksa, kuras izmaksas ir atkarīgas no jūsu aizdevuma termiņa un pirmā iemaksa. Ja, piemēram, jūs veicat FHA minimālo nepieciešamo iemaksu 3, 5% apmērā un ņemat 30 gadu aizdevumu, katru gadu hipotēkas apdrošināšanā maksāsiet 0, 85% no nenomaksātā aizdevuma atlikuma, līdz jūs pilnībā apmaksāsit aizdevumu. Šī summa tiek dalīta ar 12 un tiek pievienota jūsu ikmēneša maksājumam. Ja aizdevums būs 200 000 USD, avansa prēmija jums izmaksātu 3500 USD, un ikmēneša hipotēku apdrošināšanas prēmijas jums izmaksātu apmēram 142 USD mēnesī pirmo gadu un pēc tam pakāpeniski samazinātos. Šīs izmaksas palielina mājas īpašumtiesību izmaksas gan īstermiņā, gan ilgtermiņā, un tās var padarīt to lētāku.

Izvēle starp fiksētas procentu likmes aizdevumu un ARM

Tagad, kad jūs zināt, kā ARM tiek salīdzināti ar fiksētas procentu likmes aizdevumiem, kā jūs izlemjat, kurš no šiem gadījumiem ir vispiemērotākais?

Šons O. Makgeians, aizdevuma darbinieks Homerā Glenā, Ill., Netālu no Čikāgas, sver šādi. “Lielākā daļa mūsu klientu ietilpst fiksētās likmes spainī. Viņi tradicionāli ir pirmreizēji māju pircēji, kas pērk māju vai vienģimenes māju un nezina savus nākotnes plānus, ”viņš saka. "Ja viņiem būs bērni un viņiem vajadzēs tur uzturēties ilgtermiņā, fiksētā likme viņiem nodrošinās noteiktību un stabilitāti hipotēkas maksājumos."

Tā kā procentu likmēm šodienas tirgū gandrīz nekur nav jāceļas, bet vairums māju pircēju nav ieinteresēti uzņemties risku ARM.

“Sakarā ar pašreizējo zemo procentu likmju vidi, es esmu izmantojis 30 gadu fiksētā aizdevuma iespēju 90% laika pēdējo sešu plus gadu laikā pirmo reizi iegādājoties māju pircējus, ” saka Lauren Abrams, Absolute Mortgage hipotēku konsultants. Banku pakalpojumi San Ramon, Kalifornija.

“Tomēr ir svarīgi sarunāties par pircēja ilgtermiņa plāniem attiecībā uz īpašumu. Vairumā gadījumu pircēji nezina vai nevar paredzēt, kādi būs šie plāni, ”viņa saka. “Dažreiz klienti uzstāj, ka šīs ir tikai mājas, kas atrodas mājās, un [tās] tās neatrodas vairāk kā trīs līdz piecus gadus.” Pēc viņas pieredzes šis laika posms faktiski var būt tik īss, ka viens gads, ja notiek šķiršanās., darba maiņa, laulības vai bērni, bet arī šo termiņu var viegli pagarināt līdz 10 plus gadiem.

Aizņēmēji, kuri domā, ka viņi mājās atradīsies īsāku laiku un vēlas izmantot ARM, varētu mazināt savu risku, ikmēneša uzkrājumus uzkrājot procentus nesošajā kontā, lai segtu potenciāli lielāku nākotnes maksājumu, ja viņi joprojām atrodas mājās, kad likme pielāgojas. Bet “patiesībā māju pircēji parasti šo naudu neekonomēs, ” saka Abrams.

Turīgi klienti un investori, kuriem ir plāns, cik ilgi viņi nēsās hipotēku un vēlāk var atļauties lielākus maksājumus, biežāk redz ARM pievilcību un, visticamāk, gūs labumu no tā ievada likmes.

Ja jūs varat atļauties lielākus ikmēneša maksājumus par 15 gadu fiksētas procentu likmes hipotēku un plānojat ilgi palikt mājās, ilgtermiņā tas jums ietaupīs visvairāk naudas, jo kopējie procentu maksājumi būs daudz zemāki. Un šodienas joprojām ļoti zemo 15 gadu likmju fiksēšana gandrīz noteikti būs lētāka nekā ARM nēsāšana ilgtermiņā, kaut arī ARM tagad ir lētāks.

Grunts līnija

Saskaņā ar CoreLogic un Freddie Mac datiem, mazāk nekā 10% kredītņēmēju izvēlējās ARM 2017. gada augustā.

Ja vēlaties izmantot ARM, jo tā zemākā procentu likme palīdzēs jums pretendēt uz finansējumu dārgāka īpašuma iegādei, apsveriet, vai īpašuma kvalitātes atšķirība, ko varat iegūt ARM, padara procentu likmju risku vērtīgu. Jums būs kārdinājums pateikt: "Jā! Protams!" pārsteidzošā skolas rajona, jauno cietkoksnes grīdu vai brīnišķīgās apkārtnes dēļ. bet mēģiniet iedomāties, kā jūs justos pret šo īpašumu - un neatkarīgi no tā, vai jūs joprojām varētu to atļauties - ja ikmēneša maksājums pēc dažiem gadiem dubultosies. Lielākajai daļai kredītņēmēju šajā pieaugošajā procentu likmju tirgū fiksētā likme, iespējams, ir piesardzīgāka.

Turpināt lasīt

• Pārbaudiet pašreizējās hipotēku likmes
• Kā procentu likmes darbojas hipotēkā
• Izpratne par hipotēkas apmaksas struktūru
• Hipotēku punkti: kāda jēga?
• Hipotēkas: fiksēta likme salīdzinājumā ar regulējamu likmi
• Labāko hipotēku likmju atrašana
• Vai jums ir laba hipotēkas likme? Ieslēdziet to!
• Vissvarīgākie faktori, kas ietekmē hipotēku likmes
• Hipotēku likmju prognozēšana: pirkt, pārdot vai Refi?
• Pielāgojama procentu likmes hipotēka: kas notiek, kad procentu likmes palielinās
• Kā procentu likmes ietekmē mājokļu tirgu
• Vai mājas cena vai procentu likme ir svarīgāka?
• Iepirkšanās par hipotēku likmēm