Pirmā hipotēka
Pirmā hipotēka ir galvenā īpašuma ķīla, kas nodrošina hipotēku. Pirmā hipotēka ir galvenais aizdevums, ar kuru tiek apmaksāts īpašums, un tam ir prioritāte salīdzinājumā ar visām citām ķīlas tiesībām vai prasījumiem pret īpašumu saistību neizpildes gadījumā.
Pirmā hipotēka nav hipotēka uz aizņēmēja pirmo māju; tā ir sākotnējā hipotēka, kas ņemta uz jebkuru īpašumu.
To sauc arī par First Lien.
Taustiņu izņemšana
- Pirmā hipotēka ir galvenā īpašuma ķīla, kas nodrošina hipotēku.
- Otra hipotēka ir nauda, kas aizgūta pret mājas kapitālu, lai finansētu citus projektus un izdevumus.
- Ja pirmās hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir lielāka par 80%, aizdevēji parasti pieprasa privāto hipotēku apdrošināšanu.
- Hipotēkas procenti, kas samaksāti par pirmo hipotēku, ir atskaitāmi no nodokļiem, un tie ir piemērojami tikai nodokļu maksātājiem, kuri detalizē izmaksas nodokļu deklarācijā.
Izpratne par pirmo hipotēku
Kad indivīds vēlas iegādāties īpašumu, viņš var nolemt pirkumu finansēt ar aizdevumu no kreditēšanas iestādes. Aizdevējs sagaida, ka mājokļa aizdevums vai hipotēka tiks atmaksāts ikmēneša maksājumos, kas ietver pamatsummas daļu un procentu maksājumus. Aizdevējam būs nekustamā īpašuma ķīla, jo aizdevumu nodrošina māja. Šī hipotēka, ko mājas pircējs ir izņēmis, lai iegādātos māju, ir pazīstama kā pirmā hipotēka.
Pirmā hipotēka ir oriģināls aizdevums, kas ņemts uz īpašumu. Mājas pircējam uz viņa vārda varētu būt vairākas īpašības; tomēr sākotnējās hipotēkas tiek ņemtas vērā, lai nodrošinātu katru no īpašumiem, kas veido pirmo hipotēku. Piemēram, ja īpašuma īpašnieks izņem hipotēku katrai no trim mājām, katra no trim hipotēkām ir pirmā hipotēka.
Termins “pirmā hipotēka” liek saprast, ka īpašumam var būt arī citas hipotēkas. Mājas īpašnieks varētu izņemt citu hipotēku, piemēram, otro hipotēku, kamēr sākotnējā un pirmā hipotēka joprojām ir spēkā. Otra hipotēka ir nauda, kas aizgūta pret mājas kapitālu, lai finansētu citus projektus un izdevumus. Tomēr otrā hipotēka un visas citas turpmākās hipotēkas, kas ņemtas uz to pašu īpašumu, ir pakārtotas pirmajai hipotēkai. Tas nozīmē, ka pirmā hipotēka tiek samaksāta pirms sekundāro hipotēku apmaksas.
Pirmais hipotēkas piemērs
Piemēram, ja mājas pircējs nodrošina USD 250 000 pirmo hipotēku mājas īpašumam un pēc vairākiem gadiem iegūst otro hipotēku par USD 30 000 tam pašam īpašumam, pirmā hipotēka ir vecāka par otro hipotēku. Aizņēmējs nepilda savus maksājumus pēc tam, kad viņš jau ir atmaksājis USD 50 000 no sākotnējās aizdevuma summas, un viņa īpašums tiek slēgts un pārdots aizdevuma segšanai. Ja ieņēmumi no īpašuma pārdošanas ir USD 210 000, pirmais hipotēkas aizdevējs saņems parādu, tas ir, 200 000 USD. Otrais hipotēkas aizdevējs saņems visu, kas palicis, kas šajā gadījumā ir 10 000 USD. Tā kā pirmā hipotēka ir galvenā prasība, kurai ir prioritāte salīdzinājumā ar sekundārajām prasībām, otrajai hipotēkai parasti tiek noteiktas augstākas procentu likmes nekā pirmajai hipotēkai.
Pirmā hipotēka un LTV
Ja pirmās hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir lielāka par 80%, aizdevēji parasti pieprasa privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Šādā gadījumā aizņēmējam dažreiz var būt ekonomiski ierobežot pirmās hipotēkas lielumu līdz 80% LTV un izmantot sekundāro finansējumu, lai aizņemtos atlikušo nepieciešamo summu. PMI maksāšanas ekonomika salīdzinājumā ar otra aizdevuma izmantošanu lielā mērā ir atkarīga no likmes, ar kādu aizņēmējs sagaida, ka viņa vai viņas mājas vērtība palielināsies. PMI var novērst, kad pirmās hipotēkas LTV sasniedz 78%; tomēr ir jāapmaksā otra ķīla, kurai parasti ir augstāka procentu likme nekā pirmajai hipotēkai, visticamāk, refinansējot pirmo hipotēku par summu, kas vienāda ar pirmās un otrās hipotēkas atlikumu.
Nodokļi par pirmo hipotēku
Par pirmo hipotēku samaksātie hipotēkas procenti ir nodokļa atskaitāmi. Tas nozīmē, ka māju īpašnieki var samazināt ar nodokli apliekamos ienākumus par procentu summu, kas samaksāta par aizdevumu taksācijas gadā. Tomēr hipotēkas procentu nodokļa atskaitījums ir piemērojams tikai tiem nodokļu maksātājiem, kuri uzskaita izdevumus nodokļu deklarācijā.