Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevums
FHA aizdevums ir hipotēka, ko izsniedz FHA apstiprināts aizdevējs un apdrošina Federālā mājokļu pārvalde (FHA). Paredzēti kredītņēmējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem, FHA aizdevumiem ir nepieciešami zemāki minimālie iemaksas un kredītreitingi nekā daudziem parastajiem aizdevumiem.
Sākot ar 2019. gadu, izmantojot FHA aizdevumu, jūs varat aizņemties līdz 96, 5% no mājas vērtības (tas nozīmē, ka jums būs jāveic tikai 3, 5% pirmā iemaksa). Lai kvalificētos, jums būs nepieciešams vismaz 580 kredītpunkti. Ja jūsu kredītreitings ir no 500 līdz 579, jūs joprojām varat saņemt FHA aizdevumu, ja vien jūs varat veikt 10% iemaksu. Izmantojot FHA aizdevumus, jūsu pirmā iemaksa var rasties no uzkrājumiem, ģimenes locekļa finansiālajām dāvanām vai dotācijas iemaksas palīdzībai.
Visi šie faktori padara FHA aizdevumus populārus pirmo reizi iegādājoties mājas pircējus.
Kaut arī federālie federālās mājokļu pārvaldes aizdevumi (FHA aizdevumi) pieprasa zemākus iemaksas un kredītpunktus nekā parastie aizdevumi, tiem tomēr ir citas stingras prasības.
Ir svarīgi atzīmēt, ka Federālā mājokļu pārvalde jums faktiski neaizdod naudu hipotēkai. Tā vietā jūs saņemat aizdevumu no FHA apstiprināta aizdevēja, piemēram, no bankas, un FHA garantē aizdevumu. Daži cilvēki šī iemesla dēļ to dēvē par FHA apdrošinātu aizdevumu.
Jūs maksājat par šo garantiju, iemaksājot hipotēkas apdrošināšanas prēmiju FHA. Jūsu aizdevējs uzņemas mazāku risku, jo FHA maksās prasījumu aizdevējam, ja jūs neizpildīsit aizdevumu.
Kā darbojas FHA aizdevums
Lai saņemtu FHA aizdevumu, jums jāmaksā divu veidu hipotēku apdrošināšanas prēmijas - sākotnējā hipotēku apdrošināšanas prēmija (UFMIP) un ikgadējā MIP (jāmaksā katru mēnesi). Sākotnējā MIP ir vienāda ar 1, 75% no bāzes aizdevuma summas (no 2018. gada). Jūs to maksājat slēgšanas brīdī, vai arī to var ieskaitīt aizdevumā. Piemēram, ja jums tiek izsniegts mājokļa aizdevums par USD 350 000, jūs maksāsit UFMIP 1, 75% x 350 000 USD = 6 125 USD. Maksājumi tiek iemaksāti darījuma kontā, ko izveidojis ASV Valsts kases departaments, un šie līdzekļi tiek izmantoti hipotēkas maksājumu veikšanai gadījumā, ja jūs nokavējat aizdevumu.
Neskatoties uz vārdu, katru mēnesi jūs veicat MIP maksājumus. Maksājumi svārstās no 0, 45% līdz 1, 05% no bāzes aizdevuma summas, atkarībā no aizdevuma summas, aizdevuma ilguma un sākotnējās aizdevuma un vērtības attiecības (LTV). Tipiskās MIP izmaksas parasti ir 0, 85% no aizdevuma summas. Piemēram, ja jums ir aizdevums USD 350 000 vērtībā, jūs katru gadu veiksit MIP maksājumus 0, 85% x 350 000 USD = 2, 975 USD vai 247, 92 USD mēnesī. Tas tiek apmaksāts papildus UFMIP izmaksām.
Taustiņu izņemšana
- FHA aizdevumi ir federāli nodrošināti hipotēkas, kas paredzētas aizņēmējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem, kuru kredītreitings var būt zemāks par vidējo.
- FHA aizdevumiem ir nepieciešami zemāki minimālie iemaksa un kredītreitingi nekā daudziem tradicionālajiem aizdevumiem.
- FHA aizdevumus izsniedz apstiprinātas bankas un kreditēšanas iestādes, kas novērtēs jūsu kvalifikāciju aizdevumam.
- Šiem aizdevumiem ir noteikti ierobežojumi un aizdevuma limiti, kas nav atrodami parastajās hipotēkās.
Jūs veiksit MIP ikgadējos maksājumus uz 11 gadiem vai aizdevuma termiņu atkarībā no aizdevuma ilguma un LTV.
| Cik ilgi jūs maksājat ikgadējo hipotēkas apdrošināšanas prēmiju (MIP) | ||
|---|---|---|
| JĒDZIENS | LTV% | Cik ilgi jūs maksājat GADA MIP |
| ≤ 15 gadi | ≤ 78% | 11 gadi |
| ≤ 15 gadi | 78, 01% līdz 90% | 11 gadi |
| ≤ 15 gadi | > 90% | Aizdevuma termiņš |
| > 15 gadi | ≤ 78% | 11 gadi |
| > 15 gadi | 78, 01% līdz 90% | 11 gadi |
| > 15 gadi | > 90% | Aizdevuma termiņš |
Jūs, iespējams, varēsit atskaitīt prēmijās samaksāto summu; tomēr, lai to izdarītu, jums ir jāprecizē savi atskaitījumi, nevis jāveic parastais atskaitījums (USD 24 000 USD 2019. gadā, ja esat precējies, iesniedzot kopīgi).
1:46Vai FHA hipotēka joprojām ir darījums?
FHA aizdevuma programmas vēsture
Kongress 1934. gadā izveidoja Federālo mājokļu pārvaldi Lielās depresijas laikā. Tajā laikā mājokļu nozarei bija nepatikšanas: saistību neizpildes un slēgšanas procentu likmes bija strauji palielinājušās, aizdevumi bija ierobežoti līdz 50% no īpašuma tirgus vērtības, un hipotēku nosacījumi - ieskaitot īsus atmaksas grafikus kopā ar maksājumiem ar balonu - daudziem māju pircējiem bija grūti izpildāmi. Tā rezultātā ASV galvenokārt bija īrnieku nācija, un tikai 40% mājsaimniecību piederēja savas mājas.
Mājokļu tirgus stimulēšanai valdība izveidoja federāli apdrošinātu aizdevumu programmu, kas samazināja aizdevēju risku un atviegloja kredītņēmējiem iespēju saņemt mājokļa aizdevumus. Saskaņā ar Sentluisas Federālo rezervju bankas pētījumu, mājokļu īpašumtiesību līmenis ASV pastāvīgi palielinājās, sasniedzot visu laiku augstāko līmeni - 69, 2% - 2004. gadā. (Sākot ar 2018. gada trešo ceturksni, tas ir 64, 4%.)
FHA aizdevumu veidi
Papildus tradicionālajām pirmajām hipotēkām FHA piedāvā arī vairākas citas aizdevumu programmas, tostarp:
- Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM) programma - apgriezta hipotēkas programma, kas palīdz senioriem no 62 gadu vecuma konvertēt viņu mājās esošo kapitālu naudā, saglabājot īpašumtiesības uz māju. Jūs izvēlaties, kā izņemt līdzekļus, vai nu kā fiksētu ikmēneša summu, vai kredītlīniju (vai abu apvienojumu).
- FHA 203k uzlabošanas aizdevums, kas ietekmē noteikta remonta un atjaunošanas izmaksas aizdevumā. Šis viens aizdevums ļauj aizņemties naudu gan mājokļa iegādei, gan mājas uzlabošanai, kas var radīt lielu atšķirību, ja pēc pirmā iemaksas veikšanas jums nav daudz naudas uz rokas.
- FHA energoefektīvā hipotēku programma ir līdzīga koncepcija, taču tās mērķis ir jauninājumi, kas var samazināt komunālo pakalpojumu rēķinus, piemēram, jauna siltināšana vai jaunu saules vai vēja enerģijas sistēmu uzstādīšana. Ideja ir tāda, ka energoefektīvām mājām ir zemākas ekspluatācijas izmaksas, kas samazina rēķinus un padara lielākus ienākumus pieejamus hipotēkas maksājumiem.
- 245. iedaļas a) apakšpunkta aizdevums - programma aizņēmējiem, kuri sagaida, ka viņu ienākumi palielināsies. Saskaņā ar 245. iedaļas (a) programmu pakāpenisko maksājumu hipotēka sākas ar mazākiem sākotnējiem ikmēneša maksājumiem, kas laika gaitā pakāpeniski palielinās, un pieaugošā kapitāla hipotēka ir ieplānojusi ikmēneša pamatsummas pieaugumu, kā rezultātā saīsinās aizdevuma termiņš.
| FHA aizdevuma 5 veidi | |
|---|---|
| FHA AIZDEVUMA VEIDS | KAS TAS IR |
| Tradicionālā hipotēka | Hipotēka, ko izmanto primārās dzīvesvietas finansēšanai |
| Mājas kapitāls Pārveidošana Hipotēka | Apgrieztā hipotēka, kas ļauj māju īpašniekiem no 62 gadu vecuma apmainīt mājas kapitālu pret naudu |
| 203 (k) hipotēka Programma | Hipotēka, kas ietver papildu līdzekļus, lai samaksātu par energoefektīviem mājas uzlabojumiem, kuru mērķis ir samazināt komunālo pakalpojumu rēķinus |
| Energoefektīvas Hipotēku programma | Hipotēka, kas ietver papildu līdzekļus, lai samaksātu par energoefektīviem mājas uzlabojumiem, kuru mērķis ir samazināt komunālo pakalpojumu rēķinus |
| 245. iedaļa (a) Aizdevums | Pabeigta maksājuma hipotēka (GPM) ar zemākiem sākotnējiem ikmēneša maksājumiem, kas pakāpeniski palielinās (tiek izmantota, ja paredzams, ka ienākumi palielināsies), un pieaugoša kapitāla hipotēka (GEM), kur plānotie ikmēneša pamatsummu palielinājumi saīsina aizdevuma termiņu. |
FHA pret tradicionālajiem aizdevumiem
Lai vēl vairāk atspoguļotu skaitļus: FHA aizdevumi ir pieejami indivīdiem ar zemu kredītreitingu līdz 500. Ja jūsu kredītreitings ir no 500 līdz 579, varat saņemt FHA aizdevumu ar iemaksu 10% apmērā. Ja jūsu kredītreitings ir 580 vai augstāks, jūs varat saņemt FHA aizdevumu ar tikai 3, 5% leju. Salīdzinājumam - lai kvalificētos parastajai hipotēkai, jums parasti būs nepieciešama vismaz 620 kredītreitingu un pirmā iemaksa no 3% līdz 20%.
FHA aizdevumam vai jebkurai hipotēkai jābūt vismaz divus gadus no bankrota, ja vien jūs varat pierādīt, ka bankrotu izraisīja nekontrolējams apstāklis. Jums ir jānoņem vismaz trīs gadi no jebkādas piekļuves ierobežošanas un jāpierāda, ka strādājat, lai atjaunotu labu kredītvēsturi. Ja neveicat savus federālos studentu aizdevumus vai ienākuma nodokļus, jūs nekvalificēsities.
| FHA aizdevumi salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem | ||
|---|---|---|
| FHA AIZDEVUMS | KONVENCIJAS AIZDEVUMS | |
| Minimālais kredīta rādītājs | 500 | 620 |
| Pirmā iemaksa | 3, 5% ar kredītreitingu 580+ un 10% ar kredītreitingu no 500 līdz 579 | No 3% līdz 20% |
| Aizdevuma nosacījumi | 15 vai 30 gadi | 10, 15, 20 vai 30 gadi |
| Hipotēku apdrošināšana | Sākotnējā MIP + ikgadējā MIP vai nu 11 gadus, vai aizdevuma termiņš, atkarībā no LTV un aizdevuma ilguma | Neviens, ja iemaksa ir vismaz 20% vai pēc aizdevuma tiek samaksāta līdz 78% LTV |
| Hipotēku apdrošināšanas prēmijas | Sākotnēji: 1, 75% no aizdevuma + gadā: 0, 45% līdz 1, 05% | PMI: no 0, 5% līdz 1% no aizdevuma summas gadā |
| Pirmā maksājuma dāvanas | 100% pirmā iemaksa var būt dāvana | Tikai daļa var būt dāvana, ja iemaksa ir mazāka par 20% |
| Pirmā maksājuma palīdzības programmas | Jā | Nē |
Īpaši apsvērumi
Jūsu aizdevējs novērtēs jūsu kvalifikāciju FHA aizdevumam tāpat kā jebkurš hipotēkas pieprasītājs. Tomēr tā vietā, lai izmantotu jūsu kredītkartes ziņojumu, aizdevējs var aplūkot jūsu darba vēsturi pēdējos divos gados, kā arī citus maksājumu vēstures ierakstus, piemēram, komunālo pakalpojumu un īres maksājumus. Jūs varat pretendēt uz FHA aizdevumu, ja esat bankrotējis vai ierobežojis piekļuvi tirgum, ja esat atkārtoti izveidojis labu kredītvēsturi. Kopumā, jo zemāka ir jūsu kredītreitinga un pirmā iemaksa, jo augstāku procentu likmi maksāsit par hipotēku.
Ņemiet vērā, ka, pērkot māju, jūs, iespējams, būsit atbildīgs par noteiktiem izdevumiem, kas veikti ārpus kabatas, piemēram, aizdevuma izsniegšanas maksa, advokāta maksa un novērtēšanas izmaksas. Viena no FHA hipotēkas priekšrocībām ir tā, ka pārdevējs, mājas celtnieks vai aizdevējs var jūsu vārdā samaksāt dažas no šīm slēgšanas izmaksām. Ja pārdevējam ir grūti atrast pircēju, viņš, iespējams, vienkārši piedāvā jums palīdzēt noslēguma brīdī kā darījuma saldinātājs.
Līdztekus kredītreitinga un iemaksas kritērijiem pastāv arī īpašas kreditēšanas FHA hipotēku prasības, kuras FHA ir noteikusi šiem aizdevumiem. Jūsu aizdevējam jābūt FHA apstiprinātam aizdevējam, un jums jābūt vienmērīgai nodarbinātības vēsturei vai arī iepriekšējos divus gadus esat strādājis pie viena un tā paša darba devēja.
Ja esat pašnodarbināts, jums ir nepieciešami divu gadu veiksmīgas pašnodarbinātības vēsture, kas dokumentēta ar nodokļu deklarācijām un pašreizējā gada bilanci un peļņas un zaudējumu pārskatu. Ja esat bijis pašnodarbinātais mazāk nekā divus gadus, bet vairāk nekā vienu gadu, jūs joprojām varat saņemt tiesības uz atbalstu, ja jums ir stabila darba un ienākumu vēsture divus gadus pirms pašnodarbinātības un pašnodarbinātība ir tāda pati vai ar to saistīta nodarbošanās. Lai parakstītu hipotēku, jums ir jābūt derīgam sociālās apdrošināšanas numuram, likumīgi jādzīvo ASV un jābūt pilngadīgam jūsu štatā.
Īpaši apsvērumi par hipotēku
Parasti finansētajam īpašumam jābūt jūsu galvenajai dzīvesvietai, un tam jābūt īpašnieka apdzīvotam. Šo aizdevuma programmu nevar izmantot ieguldījumiem vai īrei. FHA finansējumu var saņemt gan savrupmājas, gan savrupmājas, rindu mājas, rindu mājas un daudzdzīvokļu mājas FHA apstiprinātos kooperatīvu projektos.
Jūsu priekšapmaksas koeficientam (jūsu hipotēkas maksājumam, HOA maksām, īpašuma nodokļiem, hipotēkas apdrošināšanai un mājas īpašnieka apdrošināšanai) jābūt mazākam par 31% no jūsu bruto ienākumiem. Dažos gadījumos jūs varat apstiprināt ar 40% attiecību.
Jūsu fona attiecībai (jūsu hipotēkas maksājumam un visiem citiem ikmēneša patērētāja parādiem) jābūt mazākam par 43% no jūsu bruto ienākumiem. Tomēr ir iespējams apstiprināt ar pat 50% attiecību. Jums arī nepieciešams īpašuma novērtējums no FHA apstiprināta vērtētāja, un mājām jāatbilst noteiktiem obligātajiem standartiem. Ja māja neatbilst šiem standartiem un pārdevējs nepiekritīs nepieciešamajam remontam, jums būs jāmaksā par remontu, to noslēdzot (līdzekļi tiek turēti darījuma kontā, līdz tiek veikts remonts).
FHA aizdevuma limiti
Viens FHA aizdevumu ierobežojums ir tāds, ka tiem ir ārpus ierobežojumiem, cik daudz jūs varat aizņemties. Tos nosaka reģions, kurā jūs dzīvojat, un zemu izmaksu apgabaliem ir zemāka robeža ("grīda") nekā parastajam FHA aizdevumam, un zemu izmaksu apgabaliem ir augstāks skaitlis ("griesti"). Pēc tam ir "īpašu izņēmumu" apgabali - tostarp Aļaska, Havaju salas, Guama un ASV Virdžīnu salas -, kur ļoti augstās celtniecības izmaksas padara robežas vēl augstākas. Citur citur robeža ir noteikta 115% apmērā no apgabala mājas vidējās cenas, kā to nosaka ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments. FHA vietnē ir lapa, kurā varat meklēt sava novada aizdevuma limitu.
Zemāk redzamajā tabulā ir uzskaitīti 2019. gada aizdevuma limiti:
| 2019. gada FHA aizdevuma limiti | |||
|---|---|---|---|
| ĪPAŠUMA VEIDS | ZEMA IZMAKSU ZONA 'GRĪDS' | APGABALS ar augstām izmaksām 'Griestu' | ĪPAŠI IZŅĒMUMI APGABALI |
| Viena vienība | 314 827 USD | 726 525 USD | 1 089 787 USD |
| Divvienību | 403 125 USD | 930 300 USD | 1 395 450 USD |
| Trīs vienības | 487 250 USD | 1 124 475 USD | 1 686 700 USD |
| Četru vienību | 605 525 USD | 1 397 400 USD | 2 096 100 USD |
Avots: ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments
FHA aizdevuma atvieglojums
FHA aizdevumi nav bez saviem plusiem: ja jums tāds ir, jums var būt tiesības uz aizdevuma atvieglojumiem, ja esat pieredzējis likumīgas finansiālas grūtības - piemēram, zaudējis ienākumus vai palielinājies dzīves izdevumus - vai jums ir grūti sagatavot ikmēneša hipotēkas maksājumi. Piemēram, programma FHA-HAMP var jums palīdzēt izvairīties no piekļuves ierobežošanas, pastāvīgi samazinot ikmēneša hipotēkas maksājumu līdz pieņemamam līmenim. Lai kļūtu par pilntiesīgu programmas dalībnieku, jums ir veiksmīgi jāaizpilda izmēģinājuma maksājuma plāns, kurā trīs reizes ieplānotus maksājumus veicat savlaicīgi par mazāku, mainītu summu.
Izlemiet, kas jums ir vislabākais
Lai gan FHA aizdevums var izklausīties lieliski, tas nav visiem. Tas nepalīdzēs tiem, kuru kredītreitings ir mazāks par 500. Tieši pretēji - topošajiem māju īpašniekiem, kuri var atļauties lielu iemaksu, varētu būt labāk iet ar parasto hipotēku, jo viņi ilgtermiņā varētu ietaupīt vairāk naudas caur zemāku cenu. procentu likmes un hipotēku apdrošināšanas prēmija, ko nodrošina parastie aizdevēji.
Kā norāda federālā mājokļu pārvalde, FHA aizdevums "netiks piemērots tiem, kas iepērkas cenu diapazona augstākajā galā - un tas arī nav paredzēts. FHA aizdevumu programma tika izveidota, lai atbalstītu" zemu un mērenu ienākumu līmeni ". mājas pircēji, it īpaši tie, kuriem ierobežota naudas iemaksa ir iemaksāta.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.