Vai jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma aģents?
Pārdotākajā grāmatā "Freakonomics" (2006) autori Stīvens D. Levits un Stīvens J. Dubners apspriež nekustamo īpašumu aģentus un izceļ divas satraucošas korelācijas:
- Nekustamā īpašuma aģenti tur savas mājas tirgū vidēji par 10 dienām ilgāk un norēķinās par pārdošanas cenu, kas ir par 3% augstāka nekā salīdzināmām mājām, ko viņi pārdod saviem klientiem (USD 10 000 par USD 300 000).
- 6% komisija tiek sadalīta starp pārdevēja aģentu un pircēja aģentu, un tad aģentam daļa no 3% komisijas jānodod aģentūrai, kurā viņš vai viņa strādā, vidēji 1, 5% no komisijas maksas. Tātad, lai gan jums var būt svarīgi iegūt vairāk nekā USD 10 000 par mājām, aģenta komisija par šo papildu naudu ir papildu USD 150 par papildu 10 darba dienām.
Pieņemot, ka šie skaitļi ir precīzi, vai ir prātīgi vispār izvairīties no nekustamā īpašuma aģentiem? Apskatīsim.
Pārdošana bez aģenta
Pārdošana bez aģenta ir izaicinājums. Starp lietām, par kurām rūpējas aģents, ir jūsu mājas iekļaušana daudzkārtējo pakalpojumu sarakstā (MLS). Šis ir primārais avots vairumam nekustamo īpašumu aģentu, kuri nekustamo īpašumu meklē klientu vārdā. Nav neparasti, ka aģenti demonstrē tikai tās mājas, kuras ir uzskaitītas MLS, jo viņi zina, ka viņiem būs vēl viens aģents, ar kuriem notiks sarunas, nevis būs jāsaskaras ar nezināmu neprofesionālu pārdevēju. Neraugoties uz to, ka MLS sarakstam var būt diezgan liela nozīme, daudzas mājas joprojām tiek veiksmīgi pārdotas, izmantojot avīzes un klasificētas reklāmas.
Mājas pārdošana atsevišķi var prasīt arī daudz laika un enerģijas, jo jums būs jāveic daudzi uzdevumi, kurus nekustamo īpašumu darītājs parasti veiks jūsu vārdā. Cilvēki, kuri pārdod savas mājas, ir vieni no šiem.
- Labi pārzina nekustamā īpašuma procedūras un līgumus
- Pārbauda ūdeņus, lai redzētu, ko viņi varētu iegūt savām mājām, ja viņi gribētu pārdot
- Mazliet izmisīgi un nesagatavoti zaudēt naudu komisijām
Visos šajos gadījumos cilvēkiem, kas pārdod savas mājas, ir jābūt daudz brīvā laika. Ja esat gatavs izaicinājumam, tad dodieties uz to. (Papildinformāciju lasiet sadaļā Piecas lietas, kas jāzina ikvienam nekustamā īpašuma ieguldītājam .)
Velns, kuru jūs zināt
Viena statistika, kas būtu interesanta, bet kuru ir grūti izmērīt, ir galīgās pārdošanas cenas starpība īpašniekam, ko pārdod īpašnieks, un tam pašam īpašumam, kuru pārdod aģents. Kaut arī nekustamā īpašuma aģenta intereses var būt pretrunā ar jūsu interesēm, šie speciālisti joprojām var kalpot svarīgam mērķim.
Nekustamā īpašuma aģentiem parasti ir reālistiskāks skatījums uz to, kas ir mājas vērts, un labi aģenti ir pietiekami prasmīgi, lai iegūtu šo cenu. Turklāt nekustamā īpašuma aģenti ietaupa jūsu laiku, parādot savu māju, nepārtraucot jūsu grafiku vairāk nekā nepieciešams.
Laikam vissvarīgākā pārstāvja funkcija ir nodrošināt, lai līgumi un citas juridiskās lietas būtu kārtībā. Neviens nevēlas pārdzīvot visu stresu, kas saistīts ar kotēšanu un mājas pārdošanu, un pēc tam uzzināt, ka viņi tiek iesūdzēti tiesā par iespējamu līguma pārkāpumu.
Kaut arī komisijas ņem no jūsu viedokļa, laba aģenta padoms un likumības pārbaude (DD), iespējams, ir tā vērts. Izaicinājums ir atrast labu aģentu un pārliecināties, ka jūsu intereses atbilst.
Aģenta izvēle
Visi aģenti nav radīti vienādi. Apsverot savas mājas pārdošanu, vispirms jums vajadzētu lūgt nodošanu kolēģiem un draugiem. Citu speciālistu ieteikumi parasti rada lielu svaru un rada labvēlīgu attieksmi, jo nekustamā īpašuma aģents nevēlēsies zaudēt lielu novirzīšanas avotu.
Pat labs aģents var sagraut īpašumu, ar kuru viņš vai viņa nav pieradis rīkoties. Tātad, ja jums ir noteikts īpašuma veids, iespējams, vēlēsities aģentu, kurš ir specializējies šāda veida īpašumā. Aģents uzzinās vairāk par to, kā un kur māju pārdot, un, iespējams, veiksmīgāk atradīs potenciālos pircējus. (Plašāku ieskatu lasiet rakstā Aģenta atrašana .)
Nosacījumu iestatīšana
Pat ja jūsu izvēlētais aģents veiks daudzas lietas bez jūsu tieša piekrišanas, uzmanieties dažos sliktajos ieradumos, kurus nekustamā īpašuma aģenti dažkārt izrāda.
Viena no biežākajām problēmām ir bezdarbība. Citiem vārdiem sakot, aģents var nogremdēt jūsu māju MLS un vienkārši gaidīt, kamēr cits aģents iekodīs, nevis aktīvi tiesāt pircējus. Jo ilgāk jūsu māja ir tirgū, jo mazāk pievilcīga tā kļūst un jo lielāka iespējamība, ka pirkšanas aģents piedāvās zemu cenu. Noslēdzot trīs mēnešu līgumu par iekļaušanu sarakstā, šī problēma tiks novērsta. Ja jūsu māja nav pārdota pēc trim mēnešiem, jums ir tiesības nodot savu biznesu citam aģentam.
Vēl viena joma, kurā jums ir vieta sarunām, ir komisija. Lai arī 100 000 USD un 300 000 USD māja ir atšķirīgas, pārdošanas mehānika ir gandrīz vienāda. Pārdodot augstvērtīgu īpašumu, tiek piešķirtas lielākas iespējas pieprasīt zemākas komisijas. Nekustamā īpašuma aģenti bieži brīdina klientus, ka tā var būt bīstama taktika, jo daži pirkšanas aģenti neuzrāda klientiem mājas, kurām ir zema komisijas maksa. Šis arguments neatpaliek, jo faktiskā dolāru summa, ko saņem abi aģenti, ir ievērojami lielāka ar māju 300 000 USD, pat ar 4% komisiju.
Secinājums
Neskatoties uz trūkumiem, kad jāpaļaujas uz kādu citu, labs aģents ir jūsu naudas vērts, ja vien jums nav izglītības, laika, enerģijas un mārketinga pieredzes, lai pārdotu savu māju. Labu aģentu atrašana var būt saistīta ar nepatiesiem sākumiem, bet, ja jūs apmeklējat nodošanu un nosakāt savus noteikumus, jums jāsecina, ka komisijas maksa, ko jūs maksājat, ir nauda, kas tiek tērēta labi.