Salīdzinošā tirgus analīze
Salīdzinošā tirgus analīze ir to cenu pārbaude, par kurām nesen tika pārdoti līdzīgi īpašumi tajā pašā apgabalā. Nekustamā īpašuma aģenti saviem klientiem veic salīdzinošu tirgus analīzi, lai palīdzētu viņiem noteikt cenu sarakstu, pārdodot māju, vai cenu, ko piedāvāt, pērkot māju. Tā kā neviens no diviem īpašumiem nav identisks, aģenti veic korekcijas, ņemot vērā atšķirības starp pārdotajiem īpašumiem un to, kas tiek nopirkts vai iekļauts sarakstā, lai noteiktu godīgu piedāvājumu vai pārdošanas cenu. Būtībā salīdzinošā tirgus analīze ir mazāk sarežģīta formāla, profesionāla novērtējuma versija.
Izpratne par salīdzinošo tirgus analīzi
Salīdzināmā tirgus analīzē var iekļaut arī šobrīd uzskaitītos īpašumus, it īpaši, ja nesen netika pārdoti līdzīgi īpašumi. Tomēr kotēšanas cenas norāda tikai to, ko pārdevējs cer iegūt par īpašumu, un tās nebūt neatspoguļo to, ko tas patiesībā ir vērts.
Kaut arī salīdzinošā tirgus analīze nav oficiāls novērtējums, nekustamā īpašuma aģents izmanto daudz līdzīgu praksi un metodes, kuras vērtētājs izmantotu, lai iegūtu īpašuma saprātīgu vērtību. Ja māja vai īpašums ir tik atšķirīgs un / vai unikāls, ja nav atrasti salīdzināmi īpašumi, īpašnieka interesēs var būt īrēt oficiālu vērtētāju, lai novērtētu īpašumu.
Salīdzinošās tirgus analīzes piemērs
Apsveriet pāris, kurš domā par piedāvājuma piedāvāšanu četrām guļamistabām, trim vannas istabām, 2100 kvadrātpēdām, vienģimenes mājām uz ceturtdaļas akru zemes. Māja tiek pārdota par cenu 300 000 USD. Pāra nekustamā īpašuma aģents veic salīdzinošu tirgus analīzi un atrod trīs līdzīgus īpašumus, kas nesen pārdoti tajā pašā apakšnodalījumā:
- Pirmais visādā ziņā ir identisks subjekta īpašumam, izņemot to, ka tas atrodas uz aizņemta ceļa; nesen to pārdeva par USD 275 000.
- Otrajā ir četras guļamistabas, trīs vannas istabas, un tā atrodas uz ceturtdaļas akru zemes, bet ir 2400 kvadrātpēdas, jo tajā ietilpst arī ekranēta lievenis; to pārdeva par 315 000 USD.
- Trešajā ir četras guļamistabas, tas atrodas uz ceturtdaļas akru zemes un ir 2100 kvadrātpēdas, bet tajā ir tikai divas vannas istabas, no kurām abas ir novecojušas; to pārdeva par 265 000 USD.
Šeit ir aprakstītas tipiskās darbības, kuras nekustamā īpašuma aģents varētu veikt, lai pabeigtu salīdzinošo tirgus analīzi:
1. Novērtējiet apkārtnes kvalitāti
Pirmais solis ir apkārtējās apkārtnes kvalitātes novērtēšana, un ir daži labi tiešsaistes rīki, kas to padara vienkāršāku nekā jebkad agrāk.
Google Street View varētu būt labākais rīks apkārtnes izpētei. Lūk, ko jūs meklējat:
- Jauki bloki salīdzinājumā ar mazāk pievilcīgiem blokiem
- Tuvums tādām ērtībām kā pludmales, parki, skolas utt.
- Tuvums nepatīkamām vietām, piemēram, atkritumu izgāztuvēm, automaģistrālēm, rūpniecības objektiem utt.
- Nozīmīgas apmales pārsūdzēšanas problēmas
Tomēr Google attēli var būt novecojuši, tāpēc tas neaizvieto braukšanu pa apkārtni.
2. Novērtējiet sākotnējo sarakstu, ja tāds ir pieejams
Rūpīgi pārskatiet fotoattēlus un aprakstu, lai novērtētu mājas vecumu un stāvokli, jaunākos uzlabojumus un iespējamās problēmas saistībā ar iepriekšējo mārketinga stratēģiju.
3. Pārbaudiet īpašuma vērtības aplēses
Īpašuma vērtības aprēķins var palīdzēt novērtēt klienta mājas iespējamo tirgus vērtību un dot jums sākuma punktu, aprēķinot izmaksas uz vienu kvadrātpēdu īpašumu. Tomēr šie aprēķini var būt neprecīzi un tajos netiek ņemti vērā vietējā tirgus unikālie aspekti.
4. Izstrādāt sākotnējo CMA
Nāciet klajā ar ideju par jūsu mājas vērtību, novērtējot pārdotos ierakstus, ierakstus, kuriem beidzies derīguma termiņš, aktīvos un neapstiprinātos ierakstus šajā apgabalā, kuru īpašības, lielums un ērtības ir salīdzināmi ar jūsu ierakstu. Salīdzināmas īpašības, kuras jums jāiekļauj CMA, ietver:
- Mājas, kuras ir pārdevušas vai kurām beidzies derīguma termiņš, tiek gaidītas lietas vai ir iekļautas sarakstā pēdējos sešos mēnešos. Pārdotie saraksti jums precīzi pateiks, kādas līdzīgas mājas rajonā ir pārdotas nesen, un tas ir jūsu galvenais veids, kā novērtēt jūsu CMA vērtību. Saraksti, kuriem beidzies derīguma termiņš, jums pateiks, ka cenu noteikšanu tirgus nevēlas segt. Saraksti ar nepabeigtu pārdošanu var sniegt labu priekšstatu par to, ko šobrīd pārdod līdzīgas mājas. Pašreizējie saraksti jums pateiks, kāda ir jūsu konkurence.
- Novērtējiet mājas, kurās ir vienāds guļamistabu un vannas istabu skaits. Guļamistabu un vannu skaits mājās ir viens no vissvarīgākajiem mājas novērtēšanas kritērijiem. Piemēram, divu guļamistabu mājas parasti ir mazāk vēlamas nekā mājas, kurās ir trīs vai vairāk. Tāpat mājām, kurās ir tikai viena vannas istaba vai nav galvenā vannas, tālākpārdošanas vērtība bieži ir zemāka nekā tām, kurās ir vairāk.
- Novērtējiet mājas, kas atrodas tuvāk par 300 kvadrātpēdām no jūsu. Ar 2000 kvadrātpēdu mājām apskatiet mājas, kuru platība ir no 1700 līdz 2300 kvadrātpēdām. Parasti vairāk guļamistabu ir vienādas ar augstāku cenu, taču kvadrātveida kadri ir gandrīz tikpat svarīgi.
- Novērtējiet mājas tajā pašā apkārtnē. Precīzi izdomāt, kas mājās atrodas “apkārtnē”, var būt grūti, ja tā nav sienu kopiena. Šī iemesla dēļ ir svarīgi vispirms novērtēt apkārtni tiešsaistē.
- Novērtējiet mājas tajās pašās vai salīdzināmās skolas zonās. Skolas rajoni ir īpaši svarīgi lielākās pilsētās, kur katrā apgabalā ir daudz skolu. Mājas vienā ielas pusē varētu būt lieliskā skolas zonā, savukārt studenti, kas dzīvo mājās, no otras puses, varētu imatrikulēt zemākas kvalitātes skolās. Atšķirības, ko skolas rada mājas vērtībā, var būt ļoti būtiskas.
- Novērtējiet mājas ar līdzīgu partijas lielumu. Kopumā mājai, kas atrodas uz 10 akriem zemes, būs vairāk vērts nekā savādāk salīdzināmai mājai tikai ar vienu akru.
- Novērtējiet līdzīga vecuma mājas. Pavisam jaunas mājas parasti tiek vērtētas augstāk nekā vecāka gadagājuma mājas, taču dažām vecākām mājām, īpaši antīkām mājām vai gadsimta vidus modernām mājām, to dizaina dēļ var būt augstāks piemaksu par jauno celtniecību.
- Novērtējiet mājas ar līdzīgām funkcijām. Piemēram, ja mājām ir zemē esošs baseins vai tās atrodas apzaļumotā apkārtnē ar klubu namu, mēģiniet atrast citus ierakstus ar līdzīgām funkcijām. Tāpat, ja mājas atrodas pie okeāna krasta, salīdzinot tās ar citām okeāna piekrastes mājām, iegūsiet daudz labākus rezultātus nekā salīdzinot ar mājām, kas atrodas dažu kvartālu attālumā no ūdens.
5. Iegūstiet salīdzināmo sludinājumu vidējo cenu
Ņemiet vērā jūsu izvēlēto salīdzināmo māju pārdošanas cenas un sadaliet tās pa kvadrātveida kadriem, lai aprēķinātu katras salīdzināmās mājas cenu par kvadrātpēdu. Pēc tam atrodiet salīdzināmo māju vidējo kvadrātpēdas cenu un reiziniet to ar precīzu mājas, kurā jūs mēģināt pārdot, kvadrātpēdu.
6. Novērtējiet māju personīgi.
Balstoties uz jūsu pētījumu, jums vajadzētu būt idejai par ballpark, kas ir mājas vērts, tāpēc jums vajadzētu būt iespējai uzdot visus jautājumus par īpašuma vērtību, kas jums pieder mājas īpašniekam. Apmeklējot īpašumu, ņemiet vērā šādus faktorus: stāvoklis, papildinājumi un uzlabojumi, nepieciešamie uzlabojumi, eksterjera un ainavu veidošana un citas ērtības. Apvienojiet provizoriskos datus no salīdzināmiem ierakstiem ar informāciju, kas apkopota vizītes laikā, lai izveidotu visaptverošu CMA.