Komerciālais nekustamais īpašums - CRE
Komerciālais nekustamais īpašums (CRE) ir īpašums, ko izmanto tikai uzņēmējdarbības vajadzībām vai darba vietas, nevis dzīvesvietas nodrošināšanai. Visbiežāk komerciālais nekustamais īpašums tiek iznomāts īrniekiem uzņēmējdarbības veikšanai. Šīs kategorijas nekustamais īpašums ir no vienas degvielas uzpildes stacijas līdz milzīgam iepirkšanās centram. Komerciālajā nekustamajā īpašumā ietilpst visu veidu mazumtirgotāji, biroju telpas, viesnīcas, tirdzniecības centri, restorāni un veikali.
Komerciālā nekustamā īpašuma pamati
Komerciālais nekustamais īpašums kopā ar dzīvojamo nekustamo īpašumu ietver divas galvenās īpašuma kategorijas. Dzīvojamo ēku sastāvā ietilpst būves, kas paredzētas cilvēku apmešanai, nevis komerciālai vai rūpnieciskai lietošanai. Kā norāda nosaukums, komerciālais nekustamais īpašums tiek izmantots tirdzniecībā.
Dažas zonēšanas un licencēšanas iestādes sīkāk izdala rūpnieciskos īpašumus - vietas, kuras izmanto preču, īpaši smago preču, ražošanai un ražošanai, bet vairums to uzskata par komerciālā nekustamā īpašuma apakškopu.
Komerciālo nekustamo īpašumu atkarībā no funkcijas iedala četrās klasēs: biroju, rūpniecības, daudzdzīvokļu māju un mazumtirdzniecības. Kategorizētas arī atsevišķas telpas. Piemēram, biroja telpas raksturo kā A, B vai C klasi.
- A klase pārstāv labākās ēkas estētikas, vecuma, infrastruktūras kvalitātes un atrašanās vietas ziņā.
- B klases ēkas parasti ir vecākas, un tās nav tik konkurētspējīgas kā A klases ēkas. Investori bieži vien paredz ēku atjaunošanu.
- C klases ēkas ir vecākās, parasti vecākas par 20 gadiem un atrodas mazāk pievilcīgos apgabalos, un tām nepieciešama apkope.
Taustiņu izņemšana
- Komerciālais nekustamais īpašums ir īpašums, ko izmanto tikai uzņēmējdarbības vajadzībām, salīdzinājumā ar dzīvojamo nekustamo īpašumu, kas ir dzīvojamā platība.
- Četras klases, kas attiecas uz komerciālo nekustamo īpašumu, ietver biroju, rūpniecības, daudzdzīvokļu mājas un mazumtirdzniecību.
- Komerciālais nekustamais īpašums nodrošina ienākumus, kā arī zināmu kapitāla pieaugumu ieguldītājiem.
- Lai veiktu ieguldījumus komerciālajā nekustamajā īpašumā, ieguldītājiem nepieciešama sarežģītāka pieeja un līdzekļi, salīdzinot ar dzīvojamo nekustamo īpašumu.
- Publiski tirgojami trasta fondi (REIT) ir reāls veids, kā indivīdi var veikt ieguldījumus komerciālajā nekustamajā īpašumā.
Nomas samazinājums
Dažiem uzņēmumiem pieder ēkas, ko tie izmanto. Tomēr tipiskāks scenārijs ir tāds, ka īpašums tiek iznomāts. Parasti ieguldītājam ir ēka un viņš no katra biznesa, kas tajā darbojas, iekasē nomu. Komerciālās nomas likmes - cena par telpas aizņemšanu noteiktā laika posmā - parasti tiek izteiktas gada nomas dolāros par kvadrātpēdu. Turpretī dzīvojamo nekustamo īpašumu cenas tiek norādītas kā gada summa vai mēneša īre.
Komerciālas nomas termiņš var būt no viena gada līdz 10 gadiem vai vairāk, parasti biroju un tirdzniecības telpu nomas maksa ir no pieciem līdz desmit gadiem.
2017. gada pētījumā, ko veica nekustamā īpašuma tirgus analītiķu firma CBRE Group, Inc., analītiķis Alekss Krasikovs atklāja, ka nomas termins - ilgums - bija proporcionāls nomājamās platības lielumam. Turklāt dati parādīja, ka īrnieki sāks ilgtermiņa nomu, lai fiksētu cenas augošajā tirgus vidē. Bet tas nav viņu vienīgais virzošais faktors. Daži īrnieki, kuriem ir lielas platības prasības, sāks ilgtermiņa nomu, jo viņu vajadzībām atbilstošais īpašums ir ierobežots.
Pastāv četri galvenie komerciālā īpašuma nomas veidi, katrs no kuriem prasa atšķirīgu atbildības līmeni no saimnieka un īrnieka.
- Vienota neto nomas rezultātā īrnieks ir atbildīgs par īpašuma nodokļu samaksu.
- Izmantojot divkāršu nomu (NN), īrnieks ir atbildīgs par īpašuma nodokļu un apdrošināšanas samaksu.
- Izmantojot trīskāršu nomu (NNN), īrnieks ir atbildīgs par īpašuma nodokļu, apdrošināšanas un uzturēšanas līdzekļu samaksu.
- Saskaņā ar bruto nomu īrnieks maksā tikai īri, un saimnieks maksā par ēkas īpašuma nodokļiem, apdrošināšanu un uzturēšanu.
Komerciālā nekustamā īpašuma pārvaldīšana
Protams, jebkura īpašnieka mērķis ir pastāvīgi uzturēt CRE pilnībā nomā. Bieži vien saimniekam jāatrod līdzsvars starp īres maksas maksimizēšanu un brīvo darba vietu un īrnieka mainības samazināšanu. Apgrozījums CRE īpašniekiem var dārgi maksāt, jo telpa ir jāpielāgo dažādu īrnieku īpašajām vajadzībām - teiksim, ja restorāns pārceļas uz īpašumu, ko reiz apdzīvo jogas studija.
Īpašnieki var vēlēties nodarbināt komerciālā nekustamā īpašuma pārvaldības firmu, lai palīdzētu viņiem atrast, pārvaldīt un noturēt īrniekus, pārraudzīt nomu un finansēšanas iespējas, kā arī koordinēt īpašuma uzturēšanu un tirgus iespējas. Komerciālā nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmuma īpašās zināšanas ir noderīgas, jo noteikumi un noteikumi, kas reglamentē šādu īpašumu, atšķiras atkarībā no valsts, apgabala, pašvaldības un nozares, kā arī pēc lieluma.
Investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā
Investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā var būt ienesīgas un kalpot kā nodrošinājums pret akciju tirgus nepastāvību. Investori var nopelnīt naudu, novērtējot īpašumu, pārdodot, bet lielāko atdevi dod īrnieku īres maksas.
Tiešās investīcijas
Investori var izmantot tiešās investīcijas tur, kur viņi kļūst par namīpašniekiem, izmantojot īpašumtiesības uz fizisko īpašumu. Cilvēki, kas vislabāk piemēroti tiešajiem ieguldījumiem komerciālajā nekustamajā īpašumā, ir tie, kuriem ir vai nu ievērojamas zināšanas par nozari, vai arī tie, kas var nodarbināt uzņēmumus, kuri to dara. Komerciālie īpašumi ir augsta riska un atdeves ieguldījums nekustamajā īpašumā. Šāds ieguldītājs, visticamāk, ir indivīds ar lielu neto vērtību, jo ieguldījumiem CRE ir vajadzīgs ievērojams kapitāla daudzums.
Ideāls īpašums atrodas apgabalā ar zemu CRE piedāvājumu un lielu pieprasījumu, kas nodrošinās labvēlīgas nomas likmes. Apgabala vietējās ekonomikas stiprums ietekmē arī CRE pirkuma vērtību.
Netiešās investīcijas
Alternatīvi, investori var ieguldīt komerciālā tirgū netieši, izmantojot īpašumtiesības uz dažādiem tirgus vērtspapīriem, piemēram, nekustamā īpašuma ieguldījumu trestiem (REIT), biržās tirgotiem fondiem, vai arī ieguldot uzņēmumos, kas rūpējas par komerciālā nekustamā īpašuma tirgu, piemēram, bankās un realtors.
Komerciālā nekustamā īpašuma priekšrocības
Viena no lielākajām komerciālā nekustamā īpašuma priekšrocībām ir pievilcīgas nomas likmes. Vietās, kur jaunbūves apjomu ierobežo vai nu zeme, vai likumi, komerciālajam nekustamajam īpašumam var būt iespaidīga peļņa un ievērojamas ikmēneša naudas plūsmas. Ražošanas ēkas parasti īrē par zemāku cenu, kaut arī tām ir arī zemākas vispārējās izmaksas, salīdzinot ar biroju torņiem.
Komerciālais nekustamais īpašums gūst labumu arī no salīdzinoši ilgākiem nomas līgumiem ar īrniekiem nekā ar dzīvojamo nekustamo īpašumu. Šis ilgais nomas ilgums komerciālā nekustamā īpašuma īpašniekam nodrošina ievērojamu naudas plūsmas stabilitāti, ja vien ēku aizņem ilgtermiņa īrnieki.
Papildus stabilu, bagātīgu ienākumu avotu piedāvājumam komerciālais nekustamais īpašums piedāvā arī kapitāla pieauguma potenciālu, ja vien īpašums tiek labi uzturēts un tiek atjaunināts. Un, tāpat kā viss nekustamais īpašums, tas bieži virzās pretējā virzienā uz akciju tirgu, padarot to par efektīvu portfeļa akciju diversifikācijas iespēju.
Pros
Hedžs pret akciju tirgu
Augsti ienesīgs ienākumu avots
Stabilas naudas plūsmas no ilgtermiņa īrniekiem
Kapitāla vērtības pieauguma potenciāls
Mīnusi
Nepieciešams vairāk kapitāla, lai tieši ieguldītu
Lielāks regulējums
Lielākas renovācijas izmaksas
Nelikvīds aktīvs
Komerciālā nekustamā īpašuma trūkumi
Noteikumi un noteikumi ir galvenie preventīvie pasākumi lielākajai daļai cilvēku, kuri vēlas tieši ieguldīt komerciālajā nekustamajā īpašumā. Nodokļi, pirkšanas mehānika un komerciālo īpašumu uzturēšanas pienākumi ir aprakti legāzes slāņos. Šīs prasības mainās atkarībā no valsts, apgabala, nozares, lieluma, zonējuma un daudziem citiem apzīmējumiem. Lielākajai daļai investoru komerciālajā nekustamajā īpašumā ir īpašas zināšanas vai arī to cilvēku alga, kuri to veic.
Vēl viens šķērslis ir palielināts risks, ko rada īrnieku apgrozījums, īpaši būtisks ekonomikā, kur neparedzēta mazumtirdzniecības slēgšana nekustamos īpašumus atstāj brīvus ar nelielu iepriekšēju brīdinājumu.
Ar dzīvesvietu viena īrnieka prasības pēc telpām parasti atspoguļo iepriekšējo vai nākamo īrnieku prasības. Tomēr komerciālam īpašumam katram īrniekam var būt ļoti atšķirīgas vajadzības, kurām nepieciešama dārga atjaunošana. Pēc tam ēkas īpašniekam ir jāpielāgo telpas, lai pielāgotos katra īrnieka specializētajai tirdzniecībai. Komerciālais īpašums ar nelielu brīvu vietu, bet lielu īrnieku mainību joprojām var zaudēt naudu ienākošo īrnieku atjaunošanas izmaksu dēļ.
Tiem, kas vēlas veikt tiešus ieguldījumus, komerciāla īpašuma pirkšana ir daudz dārgāks piedāvājums nekā dzīvojamais īpašums. Turklāt, lai arī nekustamais īpašums kopumā ir viens no nelikvīdu aktīvu klasēm, darījumi ar komerciālām ēkām parasti notiek īpaši lēni.
CRE prognozes reālās pasaules piemērs
ASV komerciālā īpašuma tirgus ir guvis lielu spiedienu laikā no 2008. līdz 2009. gada recesijai, taču kopš 2010. gada tas ir guvis ikgadējus ieguvumus. Šie ieguvumi ir palīdzējuši atgūt gandrīz visus ekonomikas lejupslīdes laikmeta zaudējumus.
CBRE izdotajā gada pārskatā "2019. gada ASV nekustamā īpašuma tirgus perspektīva" tiek uzskatīts:
Lai arī ekonomiskajā ciklā ir vēls, visu četru galveno komerciālā nekustamā īpašuma aktīvu izredzes joprojām ir ļoti labas. Vērtības tiks novērtētas minimāli, bet ienākumiem vajadzētu būt veseliem.
Tomēr citi rādītāji liecina, ka komerciālā īpašuma tirgus ir sasniedzis kulmināciju pēcrecesijas izaugsmes ciklā. Pēc Kalifornijas nekustamo īpašumu firmas Ten-X Growth datiem, komerciālā īpašuma cenas 2018. gadā beidzās tikai par 1% no 2017. gada.
Ten-X ziņojumā tika atzīmēts, ka 2018. gada galīgais komerciālo īpašumu kopsumma apstiprina viņu viedokli par vēlā ekonomiskā cikla cenu noteikšanu. Firmas pētījumos atklāts, ka vakanču skaits palielinās, īres pieaugums palēninās un tirgus procentu likmes pieaug
Kā ziņo Forbes, it īpaši mazumtirdzniecības nozare ir pierādījusi sāpju punktu plašākā komerciālā īpašuma tirgū, jo plaši izplatīto veikalu slēgšana pastiprinājās 2017. gadā un turpinājās arī 2018. gadā. Piemēram, populārais tirdzniecības centrs REIT Westfield Corporation piedzīvoja akciju cenu kritumu par 30% no 2016. gada vidus līdz 2017. gada beigām, pirms dažu zaudējumu atlīdzināšanas līdz 2018. gada janvārim. Unibail-Rodamco SE iegādājās Westfield par USD 15, 8 miljardiem, izveidojot Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Tomēr vairums firmu apgalvo, ka nekustamā īpašuma tirgus kopumā ir veselīgs. JP Morgan savā "2019. gada komerciālā nekustamā īpašuma perspektīvā" lielā mērā atkārtoja CBRE viedokli, norādot, ka 2018. gads bija devītais gads komerciālā īpašuma nomu un novērtējumu pieaugumam. Morgans prognozē, ka šis temps būs lēns, bet turpināsies un lejupslīdi neredzēs pēc 2019. gada.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.