Naudas izņemšana, salīdzinot ar procentu likmju un termiņa hipotēku refinansēšanas aizdevumiem

"Izmaksa" un "likme un termiņš" ir jūsu divas galvenās izvēles, refinansējot hipotēku, lai ietaupītu vai iegūtu naudu. Ja jūs vienkārši refinansējat esošo aizdevumu, lai iegūtu zemāku procentu likmi vai mainītu nosacījumus, to sauc par procentu likmes un termiņa refinansēšanu. Vai arī jūs, iespējams, vēlēsities iegūt daļu no sava mājas kapitāla - varbūt veikt renovāciju, samaksāt parādus vai palīdzēt samaksāt koledžas izmaksas - ar naudas izņemšanas aizdevumu. Lūk, ko šie divi termini nozīmē un kā tie var ietekmēt jūsu finansiālo stāvokli.

Taustiņu izņemšana

• Ja refinansējat hipotēku, divas galvenās iespējas ir naudas izņemšanas refinansēšana, kurā jūs iegūstat daļu no jūsu pašu kapitāla, vai procentu likmes un termiņa refinansēšana, kurā jūs apmaināt savu pašreizējo aizdevumu pret jaunu (cerams). labāk) termini.
• Naudas izņemšanas aizdevumiem parasti ir stingrāki nosacījumi, piemēram, pievienoti punkti vai augstāka procentu likme, jo tie aizdevējam rada lielāku risku.
• Iespējams, ka no refinansēšanas būs iespējams iegūt kādu skaidru naudu, neņemot vērā papildu izmaksas par naudas izņemšanu no aizdevuma, izmantojot līdzekļu pārklāšanos viena aizdevuma beigās un cita sākumā.

Hipotēku refinansēšanas pamati tagad

Vispirms padomājiet par refinansēšanu kā esošās hipotēkas aizstāšanu ar citu vai hipotēku pāra apvienošanu vienā aizdevumā. Izsniedz ar veco (hipotēku) un ar jauno, kā saka. Tiklīdz jūs pārfinansējat, jūsu vecais aizdevums vai aizdevumi tiek atmaksāti, un jauns tiek nomainīts to vietā.

Ir daudz iemeslu apsvērt refinansēšanu. Naudas taupīšana ir acīmredzama. Vidējās fiksētās hipotēkas uz 30 gadiem 2008. gada augustā procentu likme bija 6, 48%. Pēc finanšu krīzes tāda paša veida hipotēkām likmes pastāvīgi samazinājās. 2012. gada decembrī 30 gadu fiksētā hipotēkas likme tika samazināta gandrīz uz pusi no četriem gadiem agrāk līdz 3, 35%. Gada vidējā likme 2017. gadā bija līdz 3, 99%. Līdz 2018. gadam tas bija pieaudzis līdz 4, 54%, saskaņā ar Freddie Mac. Bet pat šīs augstākās likmes varētu būt zemākas par tām, kuras jums varētu būt vecāku hipotēku gadījumā.

2019. gada martā hipotēku likmes samazinājās līdz 4, 27%, kas ir 60 nedēļu zemākais līmenis. Nedēļā, kas beidzās 2019. gada 29. martā, hipotēku pieteikumu skaits pieauga par 18, 6%, liecina Hipotēku baņķieru asociācijas dati. Refinansēšanas līmenis pieauga par 39% līdz 47, 4% no visiem pieteikumiem, kas ir augstākais līmenis kopš 2016. gada novembra. (Jaunākais hipotēku refinansēšanas vilnis bija vērojams no 2011. līdz 2013. gadam un no 2015. līdz 2016. gadam, kad procentu likmes bija tuvu rekordzemām atzīmēm.) Kaut arī refinansēšana indekss nākamajā nedēļā samazinājās līdz 44, 1% no visiem pieteikumiem, zemas aizņēmumu izmaksas un spēcīgais darba tirgus turpina virzīt pieteikumus.

Vēsturiski likmes joprojām ir salīdzinoši zemas - viens iemesls māju īpašniekiem ar vecākiem hipotēkām ar augstāku procentu likmi (vai tiem, kuru mājas kapitāls ir pieaudzis, vai kuriem ir daudz labāki kredītreitingi nekā tad, kad viņi sākotnēji finansēja savas mājas), lai apsvērtu refinansēšanu tagad. Kad likmes pārvietojas augstāk, refinansēšana var piedāvāt iespēju pārveidot regulējamas likmes hipotēku par fiksētas likmes hipotēku, lai fiksētu zemāku procentu maksājumus, pirms likmes paaugstinās vēl augstāk. Nozares iestādes prognozē, ka likmes pieaugs 2019. gadā

Naudas izmaksa, salīdzinot ar likmi un termiņu: divu veidu aizdevumi

Ir divi pamata refinansēšanas aizdevumi. Vienkāršākais un saprotamākais ir refinansēšanas likme un termiņš (refi) . Neviena faktiskā nauda šajā gadījumā nemaina īpašumtiesības, izņemot maksas, kas saistītas ar aizdevumu. Hipotēkas lielums nemainās; jūs vienkārši tirgojat savus pašreizējos hipotēkas nosacījumus jaunākiem (domājams, labākiem) noteikumiem.

Turpretī skaidras naudas aizdevumā, kas pazīstams arī kā naudas izņemšanas refinansējums, jaunā hipotēka ir lielāka nekā vecā. Līdz ar jaunajiem aizdevuma noteikumiem jūs arī iegūstat papildu naudu, efektīvi izvedot no mājām kapitālu skaidrā naudā.

Jūs varat pretendēt uz likmes / termiņa refi ar augstāku aizdevuma un vērtības attiecību (aizdevuma summa dalīta ar novērtēto īpašuma vērtību). Citiem vārdiem sakot, ir vieglāk saņemt aizdevumu, pat ja jūs esat sliktāks kredītrisks, jo aizņemāties lielu procentuālo daļu no tā, kas ir mājas vērts.

Pirms naudas izņemšanas aizdevuma saņemšanas rūpīgi pārdomājiet, lai veiktu ieguldījumus, jo nav jēgas savus līdzekļus ievietot kompaktdiskā, kurš nopelna 2, 5%, ja jūsu hipotēkas procenti ir 5% vai 6%.

Naudas izņemšanas aizdevumiem ir stingrāki nosacījumi. Ja vēlaties atgūt daļu no kapitāla, ko esat uzkrājis savās mājās, naudas veidā, tas, iespējams, maksās jums - cik daudz ir atkarīgs no tā, cik lielu kapitālu esat uzkrājis jūsu mājās un no jūsu kredītreitinga. Ja, piemēram, aizņēmēja FICO rādītājs ir 700, aizdevuma un vērtības attiecība ir 76%, un aizdevumu uzskata par naudas izņemšanu, aizdevējs aizdevuma sākotnējām izmaksām varētu pievienot 0, 750 punktus. Ja, piemēram, aizdevuma summa būtu 200 000 USD, aizdevējs izmaksām pievienotu 1500 USD. (Katrs aizdevējs ir atšķirīgs.) Alternatīvi, aizņēmējs varētu maksāt augstāku procentu likmi - par 0, 125% līdz 0, 250% vairāk, atkarībā no tirgus apstākļiem.

Kāpēc stingrāki termini? Tā kā naudas izņemšanas aizdevumi aizdevējam rada lielāku risku, uzskata Casey Fleming, C2 Financial Corporation hipotēku konsultants un grāmatas “Aizdevuma ceļvedis: kā iegūt vislabāko iespējamo hipotēku” autors. “Statistiski aizņēmējs ir daudz ticamāks. ejot prom no mājām, ja rodas nepatikšanas, ja viņš jau ir izņēmis no tā kapitālu. Īpaši patiesi tas ir tad, ja viņš ir piesaistījis vairāk nekā sākotnēji ieguldījis iemaksā. Līdz ar to jebkura aizdevuma, kas tiek uzskatīts par naudas izņemšanu, cena ir augstāka, lai atspoguļotu šo risku, kamēr nav tik daudz pašu kapitāla, ka aizņēmējs, visticamāk, vairs neaizies. ”

Bet augstāks kredītreitings un zemāka aizdevuma un vērtības attiecība var ievērojami mainīt numuru jūsu labā. Piemēram, aizņēmējam, kura kredītreitings ir 750 un aizdevuma vērtības attiecība ir mazāka par 60%, par naudas izņemšanas aizdevumu netiks iekasētas nekādas papildu izmaksas; aizdevēji uzskata, ka viņš vai viņa, visticamāk, neizpilda aizdevumu, nekā tad, ja veic procentu likmi / termiņu refi.

Jūsu aizdevums var būt naudas izņemšanas aizdevums, pat ja nesaņemat skaidru naudu. Ja jūs maksājat kredītkartes, auto aizdevumus vai jebko citu, kas sākotnēji nebija jūsu hipotēkas daļa, aizdevējs to droši vien uzskata par naudas izņemšanas aizdevumu. Ja jūs apvienojat divas hipotēkas vienā - un viena sākotnēji bija naudas izņemšanas aizdevums -, jaunais konsolidētais aizdevums arī tiks klasificēts kā naudas izmaksa.

Vēl viens iemesls divreiz padomāt par naudas izmaksām: Veicot skaidras naudas refinansēšanu, tas var negatīvi ietekmēt jūsu FICO rādītājus.

83%

Hipotēku refinansējumu skaits, kas bija naudas izņemšanas aizdevumi 2018. gada 4. ceturksnī.

Vairāk amerikāņu, izvēloties naudas atmaksas refinansējumu

Lai gan daudzi personīgo finanšu eksperti ieteiks jūsu mājās neieguldīt kapitālu skaidras naudas refinansēšanā, jaunākie dati liecina, ka daudzi amerikāņi izvēlas šo aizdevuma veidu. Freddie Mac ceturkšņa refinansēšanas statistika parādīja, ka 2018. gada ceturtajā ceturksnī (izlaists 2019. gada martā) naudas aizņēmēji veidoja 83% no visiem refinansēšanas aizdevumiem, kas ir lielākais rādītājs kopš 2007. gada trešā ceturkšņa.

Avots: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018

Daudzi no šiem refinansējumiem nebija paredzēti likmes samazināšanai. Visizplatītākais līdzekļu izlietojums bija rēķinu apmaksa vai citi parādi vai mājas labiekārtošana.

Avots: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018

Interesanta hipotēkas refinansēšanas nepilnība

Ar sava hipotēku brokera palīdzību jūs, iespējams, varēsit no refinansēšanas nopelnīt nedaudz naudas, neuzskatot to par naudas izņemšanas aizdevumu (un radot papildu maksas, kas ar to saistītas). Būtībā tas darbojas, izmantojot līdzekļu pārklāšanos viena aizdevuma beigās un cita sākumā. Tas ir sarežģīts process, tāpēc pievērsiet īpašu uzmanību tam, kā Flemings to raksturo:

“Jums ir atļauts finansēt slēgšanas izmaksas ar likmi / termiņu refi. Lielākā daļa aizdevēju ļauj slēgšanas izmaksās iekļaut priekšapmaksas izdevumus, piemēram, priekšapmaksas procentus, nesamaksātos uzkrātos procentus par jūsu esošo hipotēku, naudu, kas nepieciešama darījuma konta iepriekšējai finansēšanai, un pat īpašuma nodokļus un apdrošināšanu, ja jums tas ir piemērots laiks.

“Pārfinansējot, jūs maksājat uzkrātos procentus par esošo hipotēku līdz dienai, kad tā tiek atmaksāta. Jūs maksājat procentus par jauno aizdevumu no dienas, kad veicat finansējumu, līdz nākamā mēneša pirmajam, un tad nākamajā mēnesī neveicat maksājumu. Tāpēc jaunajā aizdevumā esat finansējis viena mēneša procentus par hipotēku.

“Ja jums ir norēķinu konts (vai darījuma konts), lai samaksātu apdrošināšanu un nodokļus ar esošo hipotēku, tad jūsu esošais aizdevējs patur daļu no jūsu naudas - vismaz pāris mēnešu nodokļus un apdrošināšanu katram. Kad jūs refinansēsit, jaunajam aizdevējam būs vajadzīga nauda, ​​kas jums būs pieejama, kad būs samaksāti nodokļu un apdrošināšanas rēķini, tāpēc viņi prasīs naudu priekšā. Parasti jūs to varat finansēt.

“Pēc tam, kad jūsu aizdevums tiek slēgts, jūsu vecais aizdevējs, kurš glabā daļu no jūsu naudas, nosūta jums čeku, kas vienāds ar jūsu darījuma konta atlikumu, kad esat nomaksājis šo aizdevumu. Nauda!

“Arī tāpēc, ka dažas no maksām nedaudz mainās līdz finansējumam, vairums aizdevēju pieļauj nelielu samazinājumu - līdz 2000 USD skaidras naudas atpakaļ darījumā, aizdevumu neuzskata par naudas izņemšanu.

“Tas viss nozīmē, ka jūs varat finansēt“ izmaksas ”, kas patiesībā nav aizdevuma iegūšanas izmaksas, bet drīzāk atspoguļo aizdevuma saņemšanas izmaksas. Ar 200 000 USD likmi / termiņa aizdevumu būtu ļoti iespējams nopelnīt apmēram 4000 USD skaidrā naudā - pareizajos apstākļos, ja tā būtu sakārtota uzmanīgi -, nemaksājot naudas izņemšanas sodu. ”

Grunts līnija

Jūsu kā aizņēmēja uzdevums ir iegūt pietiekamas zināšanas, lai pārrunātu iespējas ar savu aizdevēju. Lielākajai daļai cilvēku vislabākais finanšu solis ir izvairīšanās no papildu naudas aizdevuma izmaksām. Ja jums ir kāds īpašs iemesls skaidras naudas izņemšanai no mājām, naudas izņemšanas aizdevums var būt vērtīgs, taču atcerieties, ka papildu naudas summa, ko jūs maksāsit procentos aizdevuma darbības laikā, var padarīt to par sliktu ideju.