Pērk otro māju, ko īrēt

Lai arī ieguldījumiem īres īpašumos ir finansiāls labums, pastāv arī riski - īrnieki, kas nemaksā īri, un galvassāpes, ka esat īpašnieks. Jums būs jāizsver nodokļi, nekustamā īpašuma novērtēšana, hipotēkas un uzturēšanas izmaksas, kā arī vēlme būt saimniekam, izlemjot, vai nomas piederēšana ir saprātīgs finanšu solis.

Padomājiet par nodokļu priekšrocībām

Jūs varat atskaitīt procentus, nodokļus, apdrošināšanu un citus izdevumus no īpašuma ienākumiem un parasti atskaitīt zaudējumus no citiem ienākumiem. No nodokļiem varat arī atskaitīt nolietojumu. Šis atskaitījums galvenokārt ir piemaksa par nolietojumu 27, 5 gadu laikā no 2019. gada 26. janvāra. Jūs varat pārdot nomas īpašumu un ievietot ieņēmumus citos nomas īpašumos, nemaksājot kapitāla pieauguma nodokļus. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Nodokļu atvieglojumi māju īpašniekiem")

Neaizmirsti, ka būsi saimnieks

Jūsu īres īpašums ir bizness, kam nepieciešams laiks un enerģija. Jums būs pastāvīgi jāatjaunina īres likumi, un tie ir likumīgi prasīti, lai jūsu īrniekiem būtu drošs un apdzīvojams īpašums. Atcerieties, ka īrniekam, kurš maksā lielāko dolāru, ir tiesības sagaidīt tūlītēju reakciju uz jebkuru problēmu - lielu vai mazu. Īrnieki, kuri zina, ka maksā nedaudz zem tirgus, mēdz būt nedaudz mazāk prasīgi. Tas palīdz, ja pats varat veikt nelielu remontu. Jums ir jāapkopo arī īres maksa un jātiek galā ar likumpārkāpējiem.

Ja izredzes pārvaldīt savus īres objektus ir biedējošas, vaicājiet savam nekustamo īpašumu brokerim nodot nekustamo īpašumu pārvaldniekam vai uzraugam vai veiciet meklēšanu tiešsaistē. Tikai jāapzinās, ka nekustamā īpašuma pārvaldnieka nolīgšana ļaus jums ietaupīt naudu.

Veiciet mājas darbus mājas apstākļos

Pavadiet tik daudz, ja ne vairāk laika, izpētot īres īpašumu, tāpat kā jūs iegādātos dzīvesvietu. Jums jāzina tirgus specifika, zonēšanas likumi un īres, kā arī māju pārdošanas tendences jūsu paredzētajā vietā. Apskatiet skolas, transportu, atpūtas resursus, iepirkšanos un to, ko apkārtnes īrnieki sagaida nomā. Tirdzniecības ierobežošanas pirkšana var būt iespēja, jo norobežojošā banka parasti vēlas atgūt hipotēkas atlikumu un īpašumu pārdos zemākā tirgus vērtībā.

Jūs vēlaties, lai jūsu īpašums būtu pievilcīgs īrniekiem. Meklējiet īpašumu ar krastmalu vai tuvu koledžas pilsētiņai vai vietējās skolas zonai. Labas iespējas var būt arī vecāka māja stabilā kopienā vai atjaunojamā apkārtne. Ja jūs pērkat investīciju nomas īpašumu jaunā golfa laukumā, uzmanieties no “golfa laukuma sindroma”. Ja jaunāki un cienītāki golfa laukumi tiek būvēti tajā pašā vispārējā teritorijā, jūsu īpašums varētu parādīties dažu gadu laikā datēts, kas pazeminās cenu.

Nepalaidiet uzmanību, lai palaistu numurus

Izmantojiet viedtālruņu lietotnes vai tiešsaistes hipotēku kalkulatorus, lai analizētu ikmēneša mājokļa izmaksas. Kalkulatoram jāļauj ievadīt pirkuma cenu, iemaksu, nodokļus, apdrošināšanu un hipotēkas aizdevuma procentu likmi. Īres īpašumu hipotēku likmes parasti ir augstākas par primārās mājas likmēm.

Arī faktors apkopei un remontam. Labs īkšķa noteikums ir aptuveni 1% no pirkuma cenas gadā, tāpēc USD 300 000 īpašuma uzturēšana izmaksātu aptuveni 3000 USD gadā. Tomēr, iespējams, vēlēsities palielināt procentuālo daļu līdz 1, 5% vai 2%, ja īpašums ir vecāks. Vēl viens veids, kā aprēķināt remontu un apkopi, ir ievērot to, ko dažreiz sauc par “kvadrātpēdas likumu”, kas māju īpašniekiem liek domāt, ka budžets ir USD 1 par kvadrātpēdu gadā. Piemēram, ja jūsu īres nams ir 1800 kvadrātpēdas, remonta un uzturēšanas izmaksas gadā ir USD 1800.

Padomi topošajam saimniekam

Īstas pasaules piemērs

Šeit ir paredzamo ienākumu piemērs: Pieņemsim, ka jūs īrējat māju USD 300 000 apmērā par USD 2000 mēnesī. 20% pirmā iemaksa ir 60 000 USD, bet fiksētā 30 gadu likme, kas paredzēta USD 240 000 atlikumam, ir 4%. Nodokļi, apdrošināšana un uzturēšanas budžets ikmēneša izmaksas palielinās līdz USD 1, 764, nodrošinot nominālo peļņu USD 2, 838 gadā jeb 4, 73% no iemaksas gadā. Nav slikti. Tas ir daudz labāk nekā krājkonts un labāk nekā vairums “blue-chip” akciju maksā dividendēs, kaut arī varbūt ne tik daudz, cik laba gada laikā varētu nopelnīt akciju tirgū. Bet, aprēķinot tipisko nolietojumu 3, 64%, nominālais guvums 2, 838 USD kļūst par zaudējumu 6, 252 USD apmērā, kuru jūs varat izmantot pret citiem ienākumiem. Tomēr atkarībā no jūsu nodokļu līmeņa tas varētu sasniegt vairākus simtus nodokļu ietaupījumu līdz pozitīvai naudas plūsmai plus iespēja, ka mājas novērtēs vērtību.

Grunts līnija

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā, lai gūtu ienākumus, ir ne visiem, taču, ja jūs savus ieguldījumus traktējat kā biznesu, izturieties ar raksturīgajiem riskiem un jums ir ērti ar āmuru, finansiālie ieguvumi var būt ievērojami. (Papildinformāciju lasiet sadaļā “Kā atļauties otrās mājas”)