REIT nodokļu uzlikšanas pamati

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir kļuvuši par līdzekli mazākam investoram tieši piedalīties lielākos ienākumos, ko rada nekustamais īpašums. Agrāk šie tresti tika uzskatīti par nenozīmīgiem ieguldījumu apliecību tvērumā, tajā pašā kategorijā kā ar enerģētiku vai citiem ar sektoriem saistītie tresti, bet, kad Globālais rūpniecības klasifikācijas standarts piešķīra REIT statusu kā atsevišķu aktīvu klasi, noteikumi mainījās, un viņu popularitāte pieauga.

Šajā rakstā mēs izskaidrosim, kā darbojas REITs, un izpētīsim unikālo nodokļu ietekmi un ietaupījumus, ko tie piedāvā pastāvīgajiem investoriem.

REIT pamata raksturojums

REIT ir nekustamo īpašumu un hipotēku kopums, kas ir salikts kopā un tiek piedāvāts kā nodrošinājums ieguldījumu apliecību veidā. Katra REIT vienība pārstāv proporcionālu īpašuma daļu katrā no pamatā esošajiem īpašumiem. Sākot ar 2019. gada martu, NYSE REITs tirgus ierobežojums pārsniedza USD 1 triljonu. 2019. gadā Ņujorkas biržā un citos tirgos aktīvi tirgojās 226 REIT.

Parasti REIT parasti ir lielāka vērtība nekā orientēta uz izaugsmi, un tos galvenokārt veido mazas un vidēja kapitāla daļas.

IRS pieprasa, lai REIT vismaz 90% no saviem ienākumiem izmaksātu daļu īpašniekiem. Tas nozīmē, ka REIT nodrošina augstāku ienesīgumu nekā parasti tradicionālajos fiksētā ienākuma tirgos. Tie arī mēdz būt mazāk nepastāvīgi nekā tradicionālie krājumi, jo mainās ar nekustamā īpašuma tirgu.

Trīs REIT veidi

REIT var iedalīt trīs kategorijās:

• Kapitāla REIT: šiem trasta īpašumiem pieder un / vai īrē īpašumus un no nekustamā īpašuma pārdošanas iekasē nomas ienākumus, dividendes un kapitāla pieaugumu. Trīskāršais ienākumu avots padara šo veidu par ļoti populāru.
• Hipotēku REIT: šie tresti uzņemas lielāku risku, jo ir pakļauti procentu likmēm. Ja procentu likmes paaugstinās, hipotēkas REIT vērtība var ievērojami samazināties.
• Hibrīdi REIT - šie instrumenti apvieno pirmās divas kategorijas. Tie var būt gan atvērti, gan slēgti (līdzīgi kā atvērtiem un slēgtiem ieguldījumu fondiem), tiem ir ierobežots vai nenoteikts mūžs, un tie var ieguldīt vienā projekta grupā vai vairākās grupās.

Nodokļu uzlikšana uzticības līmenī

REIT ir jāievēro tie paši noteikumi, kas visiem pārējiem ieguldījumu apliecībām. REIT vispirms jāapliek ar nodokli trasta līmenī, pēc tam saņēmējiem. Bet viņiem jāievēro tā pati pašnovērtēšanas metode kā korporācijām. Tātad, REIT ir tādi paši vērtēšanas un grāmatvedības noteikumi kā sabiedrībām, bet tā vietā, lai novirzītu peļņu, tie nodod naudas plūsmu tieši daļu turētājiem.

Ir daži papildu noteikumi par REIT, kas pārsniedz noteikumus par citiem ieguldījumu apliecībām:

1. Īres ienākumus REITs uzskata par uzņēmējdarbības ienākumiem, jo ​​valdība īri uzskata par REIT darījumiem. Tas nozīmē, ka visus ar nomas darbībām saistītos izdevumus var atskaitīt tāpat, kā korporācijas biznesa izdevumus var norakstīt.
2. Turklāt pašreizējiem ienākumiem, kas tiek sadalīti sertifikātu turētājiem, netiek uzlikti nodokļi REIT, bet, ja ienākumi tiek sadalīti saņēmējam nerezidentam, uz šiem ienākumiem jāattiecina 30% ieturējuma nodoklis parastām dividendēm un 35% likme kapitāla pieaugumam, ja vien likme nav zemāka par līgumu.

Praktiskos nolūkos REIT parasti tiek atbrīvoti no nodokļiem trasta līmenī, ja vien tie vismaz 90% no saviem ienākumiem sadala savu daļu turētājiem. Tomēr pat REIT, kas ievēro šo noteikumu, joprojām saskaras ar uzņēmumu ienākuma nodokli par visiem nesadalītajiem ienākumiem.

Nodokļu uzlikšana ieguldījumu apliecību turētājiem

REIT veiktās dividenžu izmaksas tiek apliktas ar īpašumtiesību turētāju kā parastajiem ienākumiem, ja vien tās netiek uzskatītas par kvalificētām dividendēm, kuras tiek apliktas ar nodokli kā kapitāla pieaugums. Pretējā gadījumā dividendes tiks apliktas ar nodokli pēc daļu turētāja maksimālās nodokļa likmes.

Arī daļa no REITs izmaksātajām dividendēm var veidot neapliekamu kapitāla atdevi, kas ne tikai samazina sertifikātu turētāja ar nodokli apliekamo ienākumu gadā, kad dividendes tiek saņemtas, bet arī atlikt nodokļus šai daļai, līdz pamatlīdzeklis tiek pārdots. Šie maksājumi arī samazina daļu īpašnieka izmaksu bāzi. Tad neapliekamās daļas apliek ar nodokli kā ilgtermiņa vai īstermiņa kapitāla pieaugumu / zaudējumus.

Tā kā REIT reti tiek aplikti ar nodokļiem trasta līmenī, tie var piedāvāt salīdzinoši augstāku ienesīgumu nekā akcijas, kuru emitentiem pirms dividenžu izmaksas aprēķināšanas jāmaksā nodokļi korporatīvā līmenī.

Piemērs - daļu turētāja nodokļu aprēķins
Dženifera nolemj ieguldīt REIT, kura tirdzniecība šobrīd ir USD 20 par vienību. REIT rīcībā ir līdzekļi, kuru darbība ir USD 2 par vienību, un 90% jeb 1, 80 USD no tā izplata daļu turētājiem. Tomēr USD 0, 60 par šīs dividendes vienību nāk no nolietojuma un citiem izdevumiem, un to uzskata par neapliekamu kapitāla atdevi. Tāpēc tikai 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) no šīm dividendēm nāk no faktiskajiem ienākumiem. Šī summa tiks aplikta ar nodokli Dženiferai kā parastie ienākumi, viņas izmaksu bāzei samazinot par USD 0, 60 līdz USD 19, 40 par vienību. Kā minēts iepriekš, šis bāzes samazinājums tiks aplikts ar nodokli kā ilgtermiņa vai īstermiņa guvumi / zaudējumi, pārdodot daļas.

Grunts līnija

Unikālās nodokļu priekšrocības, ko piedāvā REITs, var radīt augstākas peļņas likmes investoriem, kuri vēlas iegūt augstāku peļņu ar relatīvu stabilitāti. Teorētiski daļu īpašniekam ir iespējams sasniegt negatīvu izmaksu bāzi, ja vienības tiek turētas pietiekami ilgu laiku. Lai gan tas gandrīz nav izplatīts, ieguldītājiem ir skaidri jāsaprot potenciālais ieguvums vai zaudējumi šādā veidā.