Pieņemama hipotēka
Pārņemama hipotēka ir tāda veida finansēšanas kārtība, saskaņā ar kuru nenomaksātā hipotēka un tās nosacījumi tiek pārsūtīti no pašreizējā īpašnieka uz pircēju. Uzņemoties iepriekšējā īpašnieka atlikušo parādu, pircējs var izvairīties no nepieciešamības iegūt savu hipotēku.
Taustiņu izņemšana
- Izņemama hipotēka ir vienošanās, kurā nenomaksātu hipotēku un tās nosacījumus var nodot no pašreizējā īpašnieka pircējam.
- Kad procentu likmes paaugstinās, pircējam, kurš ņem esošo aizdevumu, kas tika nodrošināts ar zemāku procentu likmi, pievilcīga hipotēka ir pievilcīga.
- Vienīgie divi izmantojamie aizdevumu veidi ir aizdevumi, kurus apdrošina Federālā mājokļu pārvalde un ASV Veterānu lietu departaments.
Izpratne par pieņemamu hipotēku
Daudzi māju pircēji parasti ņem hipotēku no aizdevējas iestādes, lai finansētu mājas vai īpašuma iegādi. Līgumā par īpašuma aizdevuma atmaksu ir iekļauti procenti, kas aizņēmējam jāmaksā mēnesī papildus pamatsummas atmaksai aizdevējam.
Ja namīpašnieks nākotnē nolemj pārdot savas mājas, viņi, iespējams, varēs nodot savu hipotēku mājas pircējam. Šajā gadījumā tiek pieņemta sākotnējā izņemtā hipotēka.
Paredzams hipotēka ļauj mājas pircējam saņemt pašreizējo pamatsummu, procentu likmi, atmaksas termiņu un jebkurus citus pārdevēja hipotēkas līguma nosacījumus. Tā vietā, lai veiktu stingru mājas aizdevuma saņemšanas procesu no bankas, pircējs var pārņemt esošo hipotēku. To darot, varētu būt izmaksu ietaupīšanas priekšrocība, ja pašreizējās procentu likmes ir augstākas par iespējamā aizdevuma procentu likmēm.
Procentu likmju paaugstināšanās laikā palielinās arī aizņēmumu izmaksas. Kad tas notiks, aizņēmējiem tiks piemērotas augstas procentu likmes visiem apstiprinātajiem aizdevumiem. Tāpēc iespējamai hipotēkai šajā periodā, visticamāk, būs zemāka procentu likme, atspoguļojot pašreizējo ekonomikas stāvokli. Ja iespējamai hipotēkai ir fiksēta procentu likme, procentu likmju paaugstināšanās to neietekmēs.
Pārdodama hipotēka ir pievilcīga pircējiem, kad pieaug procentu likmes. Pārdevēja esošajai hipotēkai var būt zemāka fiksētā procentu likme nekā pašreizējā pašreizējā likme.
Pamatāmu hipotēku priekšrocības un trūkumi
Priekšrocības, kas rodas, pārņemot hipotēku, iegūstot augstas procentu likmes, ir ierobežotas ar esošo aizdevuma atlikuma summu aizdevumam vai mājas kapitālu. Piemēram, ja pircējs pērk māju par USD 250 000 un pārdevēja iespējamās hipotēkas atlikums ir tikai 110 000 USD, pircējam būs jāveic iemaksa 140 000 USD apmērā, lai segtu starpību, vai arī pircējam būs nepieciešama atsevišķa hipotēka, lai nodrošinātu papildu līdzekļi.
Trūkums ir tāds, ka, ja mājas pirkuma cena ievērojami pārsniedz hipotēkas atlikumu, pircējam, iespējams, būs jāiegūst jauna hipotēka. Ja tas notiek, banka vai kreditēšanas iestāde atkarībā no pircēja kredītriska var iekļaut augstāku procentu likmi USD 140 000 hipotēkai.
Parasti pircējs ņem otro hipotēku uz esošo hipotēkas atlikumu, ja pārdevēja mājas kapitāls ir liels. Pircējam var nākties ņemt otro aizdevumu pie cita aizdevēja, nevis no pārdevēja kreditora, kas varētu radīt problēmas, ja abi aizdevēji nesadarbojas viens ar otru vai ja aizņēmējs nepilda abus aizdevumus.
Tomēr, ja pārdevēja mājas kapitāls ir zems, hipotēka, kuru iespējams pārņemt, pircējam var būt pievilcīgs ieguvums. Ja mājas vērtība ir USD 250 000 un paredzamais hipotēkas atlikums ir USD 210 000, pircējam ir jāsamēro tikai USD 40 000. Ja pircējam šī summa ir skaidrā naudā, viņi var samaksāt pārdevējam tieši, nenodrošinot citu kredītlīniju.
Īpaši apsvērumi iespējamām hipotēkām
Galīgo lēmumu par to, vai ir iespējams nodot izmantojamo hipotēku, neatstāj pircējs un pārdevējs. Sākotnējās hipotēkas aizdevējam jāapstiprina hipotēkas pieņēmums, pirms darījumu var parakstīt jebkura no pusēm. Mājas pircējam jāpiesakās izmantojamam aizdevumam un jāatbilst aizdevēja prasībām, piemēram, tam, ka viņam ir pietiekami daudz aktīvu un jābūt kredītspējīgam.
Ja tas tiek apstiprināts, īpašuma tiesības tiek nodotas pircējam, kurš veic nepieciešamos ikmēneša maksājumus bankai. Ja pārskaitījumu neapstiprina aizdevējs, pārdevējam jāatrod cits pircējs, kurš ir gatavs uzņemties savu hipotēku un kam ir laba kredītvēsture.
Hipotēka, ko uzņēmusies trešā persona, nenozīmē, ka pārdevējs tiek atbrīvots no parāda samaksas. Pārdevēju var saukt pie atbildības par visiem saistību nepildīšanas gadījumiem, kas, savukārt, varētu ietekmēt viņu kredītreitingu. Lai no tā izvairītos, pārdevējam ir jāuzņemas atbildība rakstiski no atbildības, un aizdevējam jāapstiprina atbrīvošanas pieprasījums, atbrīvojot pārdevēju no visām saistībām no aizdevuma.
Ātrs fakts
Pārdevējs joprojām ir atbildīgs par visiem parāda maksājumiem, ja hipotēku uzņemas trešā puse, ja vien aizdevējs neapstiprina atbrīvošanas pieprasījumu, atbrīvojot pārdevēju no visām saistībām no aizdevuma.
Parastās hipotēkas nav pieņemamas. Ir izmantojami divu veidu aizdevumi: FHA aizdevumi, kurus apdrošina Federālā mājokļu pārvalde, un VA aizdevumi, kurus garantē ASV Veterānu lietu departaments.