Ievads FHA 203 (k) aizdevumā

Vai jūs interesē iegādāties fiksatoru, bet jums nav naudas, lai to pārveidotu? Vai varbūt esat ietaupījis naudu rekonstrukcijai un esat atradis māju, kas jums patīk, bet aizdevējs neļaus jums to iegādāties, jo māja netiek uzskatīta par apdzīvojamu bez tualetēm. Vienmēr tirgū ir īpašumi, kurus neuztur bijušie īpašnieki, kuriem ir naudas šķēršļi, īrnieki slikti izturējās pret tiem vai tos apzināti iznīcina bijušie īpašnieki, kuriem tika liegta pieeja. Vai nevajadzētu būt kādam, piemēram, jums, lai salabotu šos apkārtnes skatītājus un atdzīvinātu tos?

Dāvana no valdības

Ir veids, kā iegādāties fiksatoru-augšdaļu, un to jums atvedusi federālā valdība. Federālās mājokļu pārvaldes reabilitācijas aizdevuma produkts, FHA 203 (k) aizdevums, bija paredzēts personām, kuras vēlas rehabilitēt vai salabot sabojāto māju, lai viņi tajā varētu dzīvot kā galvenā dzīvesvieta. Šos aizdevumus ir apstiprinājusi valdība, lai mudinātu aizdevējus piedāvāt to, ko citādi uzskatītu par riskantu aizdevuma produktu. Iesaistītā riska un izdevumu dēļ ar rehabilitācijas projektiem parasti nodarbojas profesionāli nekustamo īpašumu investori, kuri var iegādāties īpašumus ar skaidru naudu un tāpēc nav vajadzīga neviena banka, kas apstiprinātu īpašuma stāvokli.

Šajā rakstā tiks aprakstīts, cik daudz naudas jums ir nepieciešams ietaupīt, divi dažādi veidi - 203 (k) aizdevumi, piemēroti īpašumi, piemērots remonts un īsi - īsi sakot, kas jums jāzina, lai redzētu, vai šis aizdevuma veids ir piemērots tu. (Pamatinformāciju skatiet: Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) hipotēku apdrošināšana .)

Cik daudz naudas jums ir nepieciešams

FHA 203 (k) aizdevums ļauj aizdevumā iekļaut remontam nepieciešamo naudu un ar to saistītos izdevumus (materiālus un darbaspēku). Ja vēlaties iegādāties māju, kurā virtuve bija izlauzta, aizdevumā varat iekļaut jaunu skapju, darba virsmu, grīdas seguma, ledusskapja, plīts, krāsns, mikroviļņu krāsns, izlietnes, trauku mazgājamās mašīnas, atkritumu izvešanas cenu un izmaksas to visu noformēt, atļaut un uzstādīt. Aizdevumā var iekļaut arī rezervi neparedzētiem izdevumiem 10-20% apmērā izdevumiem, kas pārsniedz un pārsniedz jūsu remonta aprēķinus. Jūs varat arī saņemt līdz sešu mēnešu vērtus hipotēkas maksājumus, kas iekļauti hipotēkas segšanai mājas atjaunošanas laikā, lai jums nebūtu jāveic divkāršs maksājums par mājokli.

203 (k) veida hipotēku veidi

Pastāv divu veidu FHA 203 (k) hipotēkas: regulāras un pilnveidotas (sauktas arī par “modificētām”). Parasti ir paredzēts īpašumiem, kuriem nepieciešams strukturāls remonts; racionalizēta ir paredzēta tiem, kam nepieciešams tikai nestrukturāls remonts. Var izmantot gan pirkšanai, gan refinansēšanai.

Parastajam 203 (k) pirkuma aizdevumam maksimālā hipotēkas summa ir balstīta uz zemāko no īpašuma pašreizējās vērtības plus reabilitācijas izmaksām vai 110% no paredzamās īpašuma vērtības pēc reabilitācijas. Tas nozīmē, ka jūs nevēlētos iegādāties māju ar pašreizējo vērtību 150 000 ASV dolāru, ja tai būtu nepieciešami 25 000 ASV dolāru remontā, ja vien jums nebūtu papildus 10 000 ASV dolāru skaidrā naudā, jo visvairāk, ko jūs varētu aizņemties, būtu 165 000 ASV dolāru (110% no 150 000 ASV dolāru). Racionalizētais aizdevums ļauj māju pircējiem pievienot pirkuma cenai ne vairāk kā USD 35 000, lai samaksātu par uzlabojumiem. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet: Hipotēkas: Cik daudz jūs varat atļauties? )

Protams, jebkurā gadījumā jums ir ienākumi hipotēkas uzturēšanai - jūs nevarat vienkārši ņemt aizdevumu par noteiktu summu, jo māja to garantē.

Piemērotās īpašības

FHA 203 k) aizdevumi ir paredzēti īpašniekiem, kas tos izmanto, nevis ieguldītājiem. Piemēroti ir šādi īpašumu veidi:

• Vienģimenes līdz četru ģimeņu mājokļi
• Esošā būvniecība, kas ir pabeigta vismaz vienu gadu
• Sadalīšanās, kamēr paliks daļa no esošajiem pamatiem
• Esoša māja, kas tiks pārvietota uz jaunu pamatu
• Jauktas lietošanas (komerciāla / dzīvojama) īpašuma apdzīvojamā daļa
• FHA apstiprināti dzīvokļi

Izmantojot tik plašu kvalificēto īpašumu klāstu, gandrīz ikviens var atrast pareizo īpašumu, kas kvalificēsies 203 (k) aizdevumam.

Finansēšanas nosacījumi un pieļaujamie rehabilitācijas un remonta izdevumi

Neatkarīgi no tā, kādu darbu jums varētu šķist māja, aizdevējam un FHA ir savas prasības, kuras jums arī būs jāizpilda. ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD) "pieprasa, lai īpašumi, kas tiek finansēti saskaņā ar šo programmu, atbilstu noteiktiem energoefektivitātes un strukturālajiem standartiem", lai "ievērotu HUD minimālos īpašuma standartus (24 CFR 200.926d un / vai HUD rokasgrāmatu 4905.1) un visus vietējie kodi un priekšraksti. "

Energoefektivitātes standartos ietilpst blīvēšana, izolācija un ventilācija, kā arī pareiza izmēra mājas apkures un gaisa kondicionēšanas sistēmu izmantošana. Mājās ir arī prasība, lai blakus katrai guļamvietai būtu dūmu detektori.

Jūs varētu būt pārsteigts par dažādiem mājas remonta un uzlabojumiem, kurus var finansēt ar 203 (k) aizdevumu. Tie ietver, bet ne tikai, šādus:

• glezna
• istabu papildinājumi
• klāji
• patios
• vietņu šķirošana un kanalizācija
• vannas istabas pārbūve
• virtuves pārbūve, ieskaitot ierīces
• bēniņu vai pagraba apdare
• strukturālās izmaiņas un remonts
• vienību skaita palielināšana vai samazināšana mājoklī (piemēram, viena ģimene dupleksā)
• jauna apšuvums
• otrā stāsta papildinājumi
• svina krāsas problēmu novēršana
• apkures, ventilācijas un gaisa kondicionēšanas sistēmas (HVAC)
• santehnika
• jumta segums
• grīdas segums
• enerģijas taupīšana
• invalīdu pieeja

FHA neļauj finansēt "luksusa priekšmetus", piemēram, tenisa kortus, peldbaseinus, karstās vannas un bārbekjū bedres, izmantojot 203 (k) aizdevumu, taču daži priekšmeti, kurus jūs varētu iedomāties par greznību, piemēram, burbuļvannas, ir faktiski atļauts. Konsultējieties ar savu aizdevēju par konkrētajiem uzlabojumiem, kurus vēlaties veikt, lai redzētu, ko varat finansēt.

Rehabas pabeigšana

Kad pirkums ir pabeigts un mājas ir jūsu, varat sākt remontu un pārbūvi. FHA pieprasa, lai visi remontdarbi tiktu pabeigti sešu mēnešu laikā, lai gan aizdevēji var pieprasīt īsāku termiņu.

Jūs tūlīt sāksit veikt hipotēkas maksājumus, tāpat kā to darītu jebkurā mājā. Galu galā jums tas pieder - nav svarīgi, vai jūs tajā vēl nedzīvojat. Tomēr, kā minēts iepriekš, jūs varat finansēt dažus pirmos hipotēkas maksājumus.

Reabilitācijas un remonta naudu ievieto darījuma kontā un atbrīvo pēc darba pabeigšanas un pārbaudes, lai nodrošinātu HUD apstiprinājumu. Kad viss darbs ir pabeigts, HUD ir jāapstiprina arī gatavais produkts.

Problēmas, no kurām jāizvairās

Daudzi aizdevēji neveic FHA 203 (k) aizdevumus neatkarīgi no tā, vai viņi nezina, vai nevēlas veikt papildu dokumentus. Jums vajadzētu izvairīties no darba ar aizdevēju, kurš nav pieredzējis ar FHA 203 (k) aizdevumiem - process ir pietiekami sarežģīts. Nedariet sev galvassāpes, strādājot ar kādu, kurš nezina, ko viņi dara.

Pārliecinieties arī, ka mājās neveicat pārāk lielus ieguldījumus - netērējat tik daudz remontiem un uzlabojumiem, ka, pārdodot māju kādu dienu, jūs nevarēsit atlīdzināt savas izmaksas. Apskatiet vidējās pārdotās cenas pārvietoties gatavām mājām jūsu apkārtnē un mēģiniet novietot savas mājas šajā diapazonā. Jūs nevēlaties, lai jums piederētu mājas USD 300 000 vērtībā, kas atrodas 200 000 USD lielu māju apkārtnē, jo vairums cilvēku, kuri var atļauties mājas USD 300 000 vērtībā, vēlēsies dzīvot jaukākā apkārtnē, kur visas mājas tiek salīdzinoši novērtētas.

Trūkumi

FHA 203 k) aizdevumiem ir ilgāks slēgšanas periods nekā citiem aizdevumu veidiem. Parasti to aizturēšana ir no 60 līdz 90 dienām, salīdzinot ar 30 līdz 45 dienām, kas raksturīgas citiem aizdevumiem, ieskaitot regulāros FHA aizdevumus. Ja jūs steidzaties pārcelties, 203 (k) aizdevums nav produkts jums. Jūs varat arī gaidīt maksāt augstāku procentu likmi, jo palielinās risks, kas saistīts ar mājokļa uzlabošanas aizdevumiem. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet hipotēkas punktus - kāda jēga? )

Šie aizdevumi ir arī vairāk darba aizdevējam un prasa īpašas zināšanas par aizdevumu, tāpēc var būt grūtāk atrast aizdevēju, kurš strādās pie jums. Pieteikšanās un atjaunošanas procesi ir daudz darba māju īpašniekiem, un tas ir saistīts ar lielu birokrātiju. Daži kredītņēmēji ir ziņojuši par kavēšanos saņemt rehabilitācijas līdzekļus, kas procesam rada papildu stresu.

Grunts līnija

Lai arī var būt vairāk darba atrast aizdevēju, kurš izsniedz FHA 203 (k) aizdevumus, un pabeigt gan pieteikšanās, gan atjaunošanas procesus, papildu pūles var atmaksāties. Šis aizdevuma produkts var dot jums iespēju iegādāties to perfekto māju, kurai vēlreiz ir jāveic daži uzlabojumi, lai tā atkal būtu apdzīvojama. Tas var arī dot jums iespēju veikt lēcienu no īres līdz mājas īpašumtiesībām, jo, iespējams, ka jūsu cenu diapazonā var būt augšējā fiksētāja, ja nav māju, kuras jūs varat atļauties. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet Vai esat gatavs pirkt māju? )