Pielāgotie līdzekļi no operācijām - AFFO
Pielāgotie operāciju fondi (AFFO) attiecas uz finanšu darbības rādītāju, ko galvenokārt izmanto, lai analizētu ieguldījumu fondus (REIT). Kaut arī REIT AFFO tiek pakļauts atšķirīgām aprēķināšanas metodēm, tas parasti ir vienāds ar trasta fondiem no operācijām (FFO) ar korekcijām, kas tiek veiktas periodiskiem kapitālizdevumiem, ko izmanto, lai uzturētu REIT pamatā esošo aktīvu kvalitāti. Aprēķins tiek veikts, lai pielāgotu vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem īres, nomas izmaksu un citu būtisku faktoru izlīdzināšanu.
Izpratne par operāciju koriģētajiem līdzekļiem
Neatkarīgi no tā, kā nozares profesionāļi izvēlas aprēķināt koriģētos operāciju līdzekļus (AFFO), tas tiek uzskatīts par precīzāku akcionāru atlikušās naudas plūsmas rādītāju nekā vienkāršs FFO, jo tas ņem vērā īres maksas palielinājumu un papildu izmaksas, kas radušās REIT. Tas nodrošina precīzāku bāzes numuru, novērtējot pašreizējās vērtības, un precīzāku REIT nākotnes spēju maksāt dividendes prognozi. Tas ir pasākums, kas neatbilst GAAP.
Koriģēto līdzekļu aprēķināšana no operācijām
Pirms AFFO aprēķināšanas analītiķim vispirms jānosaka REIT līdzekļi no operācijām (FFO). FFO mēra naudas plūsmu no noteikta darbību saraksta. FFO atspoguļo REIT nomas un iegādes darbības ietekmi, kā arī procentu izmaksas. FFO ņem vērā REIT neto ienākumus, ieskaitot amortizāciju un nolietojumu, taču tas izslēdz kapitāla pieaugumu no īpašuma pārdošanas. Iemesli, kāpēc šie ieguvumi nav iekļauti, ir tādi, ka tie ir vienreizēji notikumi un parasti ilgtermiņā neietekmē REIT ienākumu potenciālu nākotnē.
FFO formula ir šāda:
FFO = neto ienākumi + amortizācija + nolietojums - kapitāla pieaugums no īpašuma pārdošanas
Kad FFO ir noteikts, AFFO var aprēķināt. AFFO formula ir šāda:
AFFO = FFO + īres maksas palielinājums - kapitāla izdevumi - kārtējās uzturēšanas summas
AFFO aprēķina piemērs
Kā AFFO aprēķina piemēru pieņemiet sekojošo: REIT pēdējā pārskata periodā bija 2 miljoni USD tīri ienākumi. Šajā laikā tas nopelnīja USD 400 000 no viena sava īpašuma pārdošanas un zaudēja 100 000 USD no cita īpašuma pārdošanas. Tas ziņoja par 35 000 USD amortizāciju un 50 000 USD par amortizāciju. Perioda neto nomas maksas pieaugums bija USD 40 000; Kapitāla izdevumi bija 75 000 USD, bet ikdienas uzturēšana - 30 000 USD.
Ņemot vērā šo informāciju, FFO var aprēķināt šādi:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000 USD - 100 000 USD) = 1 785 000 USD
No tā AFFO tiek aprēķināts šādi:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 785 000– 65 000 USD = 1 720 000 USD
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.