Kādi ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu (REIT) riski?

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir pievilcīgi vairāku iemeslu dēļ. Viens, vismaz 90% no apliekamā ienākuma, ir jāatdod akcionāriem dividenžu veidā. Divas, kas sakrīt vienā punktā, dividenžu ienesīgums parasti ir lielāks nekā visā plašajā tirgū. Trīs un, iespējams, vissvarīgākais - jums nav jāiegulda nauda un laiks tieši īpašuma pirkšanai, kas, ļoti iespējams, radīs pārsteiguma izdevumus un bezgalīgas galvassāpes.

Ja ieguldāt REIT kopā ar labu vadības komandu, pierādītu pieredzi un labu īpašību iedarbību, varat mierīgi sēdēt un vērot, kā palielinās jūsu ieguldījums. Vai nebūtu jauki, ja tas tiešām būtu tik vienkārši? Dažreiz tas tā ir, bet tikai tad, ja izpildāt mājas darbus un mazliet paveicaties. Diemžēl ir dažas nepilnības, no kurām jums vajadzēs izvairīties. (Plašāku informāciju skatiet sadaļā Dzīvojamo māju, veselības aprūpes un biroja REIT .)

Nepārdoti REIT

Ļoti apsveriet iespēju uzturēties prom no netirgotiem REIT. Tie netiek publiski tirgoti, kas nozīmē, ka jūs nevarēsit veikt pētījumu par saviem ieguldījumiem. Tas, savukārt, neļaus jums noteikt REIT vērtību. Daži netirgotie REIT atklās visus aktīvus un vērtību pēc 18 mēnešiem pēc tā piedāvājuma, taču tas joprojām nav iepriecinošs.

Arī netirgotie REIT ir nelikvīdi. Daudzos gadījumos jūs nevarat pārdot vismaz septiņus gadus. Daži ļauj pēc viena gada atgūt daļu no ieguldījumiem, taču gandrīz vienmēr būs jāmaksā. Iepriecini savu naudu, jo viņiem ir jāapkopo ieguldītāju nauda, ​​lai iegādātos un pārvaldītu īpašumus. Bet šai apvienotajai naudai var būt arī tumšāka puse. Šī tumšākā puse attiecas uz dažkārt dividenžu izmaksu no citu ieguldītāju naudas - pretstatā ienākumiem, ko gūst īpašums. Tas ierobežo REIT naudas plūsmu un samazina akciju vērtību. (Plašāku informāciju skatiet: Kādas ir iespējamās kļūmes, ja īpašumā ir REIT ?)

Vēl viens netirgojamo REIT pluss ir avansa maksa. Lielākā daļa iekasē avansa maksu no 9% līdz 10% (dažreiz pat 15%). Ir gadījumi, kad netirgotiem REIT ir laba pārvaldība un izcilas īpašības, kas var novest pie zvaigžņu ienesīguma, bet tas attiecas arī uz publiski tirgojamiem REIT.

Netirgojamo REIT galīgais risks ir ārējā pārvaldnieka maksa. Ja netirgojamais REIT maksā ārējam pārvaldniekam, tas ņem vērā atgriešanos. Ja izvēlaties ieguldīt REIT, kas netiek tirgots, obligāti uzdodiet vadībai visus nepieciešamos jautājumus, kas saistīti ar iepriekšminētajiem riskiem. Jo lielāka caurspīdīgums, jo labāk. (Plašāku informāciju skatiet sadaļā REITs un REIT veiktspējas analīze .)

Publiski tirgojami REIT

Tas ir daudz drošāks spēles laukums. Tomēr joprojām pastāv riski. Lielākā ir procentu likmju paaugstināšanās, kas samazinās pieprasījumu pēc REIT. Var argumentēt, ka augošās procentu likmes norāda uz spēcīgu ekonomiku, kas pēc tam nozīmēs augstākas īres maksas un noslogojuma līmeni. Bet vēsturiski REITs nedarbojas labi, kad procentu likmes paaugstinās.

Otrs primārais risks ir nepareizas REIT izvēles. Tas varētu izklausīties vienkāršoti, bet tas attiecas uz loģiku. Piemēram, šī raksta sastādīšanas laikā piepilsētas centri ir samazinājušies. Jūs nevēlētos ieguldīt REIT, izmantojot ekspozīciju piepilsētas centrā. Tā kā Millennials dod priekšroku dzīvošanai pilsētās ērtības un izmaksu ietaupīšanas nolūkos, pilsētas iepirkšanās centri, visticamāk, būs labāki. Tendences mainās, tāpēc noteikti veiciet pētījumu par pašreizējo. (Plašāku informāciju skatiet: Millenials naudas paradumi .)

Pēdējais punkts nav risks, bet gan punkts, kas jums jāapzinās: REIT dividendes tiek apliktas ar nodokļiem kā parastie ienākumi.

Grunts līnija

Ieguldījumi REIT var būt pasīva, ienākumus radoša alternatīva īpašuma pirkšanai tieši. Neuztraucieties par milzīgo dividenžu ienesīgumu. Tā vietā izvēlieties pareizās vadības komandas un kvalitātes īpašumus, pamatojoties uz pašreizējām tendencēm. Stingri apsveriet publiskajā apgrozībā esošos REIT nekā netirgotus REIT. Noteikti pievērsiet uzmanību arī procentu likmēm. (Plašāku informāciju skatiet: Kāda ir atšķirība starp REIT un nekustamā īpašuma fondu ?)