Patiesība par nekustamā īpašuma cenām

Nespeciālista teorija par nekustamo īpašumu notiek apmēram šādi: ieradās svētceļnieki. Viņi sāka izmantot zemi. Atbrauca vairāk eiropiešu. Zemes pieprasījums bija tik liels, ka indiāņi tika izstumti, lai izdarītu vietu jaunpienācējiem kolonistiem. Vairāk zemes nevar uzbūvēt, tāpēc pieprasījums un cenas vienmēr pieaugs, padarot nekustamo īpašumu par lielisku ieguldījumu.

Diemžēl formula nav gluži tik vienkārša. Šeit mēs apskatīsim nekustamā īpašuma cenas un sen zināmo teoriju, ka tās celsies uz nenoteiktu laiku.

Taustiņu izņemšana

• Mājokļu cenas pēdējoreiz pieauga ar veselīgu tempu 2004. gadā, pirms nekustamā īpašuma tirgus izlīdzinājās.
• Kopš tā laika dažās valsts teritorijās mājas vērtības ir palielinājušās spēcīgā pieprasījuma un mazā piedāvājuma dēļ, lai gan vairums to daļu joprojām nav sasniegušas pirmskrīzes līmeni.
• Potenciālajiem māju pircējiem nevajadzētu koncentrēties uz valstu tendencēm, jo ​​cenas dažādās valstīs un pat kaimiņu pilsētās atšķiras.
• Zemas hipotēku likmes netieši ietekmē mājas cenas, jo patērētāji ir gatavi uzņemties lielāku parādu, kad kredīts ir lēts.

Vēsturiskās cenas

Pirms labi publiskotā mājokļu burbuļa plīšanas un no tā izrietošās nekustamā īpašuma krahēšanas, kas nopietni sākās 2007. gadā, Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) vēsturiskie dati par mājokļu cenām, šķiet, atbalstīja bezgalīgi augošo cenu teoriju. Zemāk redzamajā tabulā uzskaitītas vidējās mājokļu cenas no 1968. gada līdz 2004. gadam, uzrādot vidējo gada pieaugumu par 6, 4%, bez vienota krituma 36 gadu periodā.

1. attēls. Vidējās mājas cenas no 1968. gada līdz 2004. gadam

Avots: Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija

Ko dati neuzrāda

Diemžēl māju īpašniekiem 2004. gads bija pēdējais veselīgas izaugsmes gads, pirms tirgus saplacināja. Līdz 2006. gadam NAR dati uzrādīja tikai 1% pieaugumu. Pēc tam tirgos notika nepieredzēts kritums.

Cenas sāka kristies valstī 2007. gadā. Tās atkal kritās 2008. gadā un atkal 2009. gadā. Līdz 2010. gada vidum stagnējošā tirgū mājokļu cenas samazinājās līdz 2004. gada līmenim. Saskaņā ar Standard & Poor's datiem, kas gadu desmitiem šķita kā vienvirziena biļete uz pieaugošo peļņu, tikai dažu gadu laikā bija samazinājusies par vairāk nekā 30%.

Cenas ir palielinājušās lielāka pieprasījuma dēļ un piedāvājuma samazināšanās tirgū daudzās valsts daļās, taču daudzas teritorijas joprojām nav sasniegušas līmeni, kāds bija pirms krīzes sākuma. Papildus tam jāpiebilst, ka kreditēšanas standarti ir kļuvuši stingrāki, un tas cilvēkus padzina no tirgus.

Pat pirms skaitļi sāka iet nepareizu ceļu, dati par pārdošanas cenu tendencēm sniedza nepilnīgu ainu. Nacionālā māju celtnieku asociācija ziņoja, ka vidējais mājas lielums Amerikā bija 983 kvadrātpēdas 1950. gadā, 1500 kvadrātpēdas 1970. gadā un 2 349 kvadrātpēdas 2004. gadā. Šī tendence turpinājās 2000. gadu pirmajā pusē, pēc tam tā sāka samazināties. nedaudz samazināsies.

Tā kā māju skaits palielinās un inflācija palielinās celtniecības materiālu izmaksas, ir tikai loģiski, ka māju cenas pieaugs. Bet kas notiks, ja inflācija netiks ņemta vērā "> Lielā depresija, Otrais pasaules karš, septiņdesmitais un astoņdesmitais gads, visi piedzīvoja ievērojama cenu krituma periodus. Mazāks kritums ir noticis regulāri arī citos punktos.

Cipari un tendences

Pat valstu tendenču skaitļi parāda tikai daļu no attēla. Mājokļu cenu tendences dažādos ģeogrāfiskajos reģionos var ļoti atšķirties. Uzplaukums Kalifornijā var maskēt krūšutēlu Detroitā. Pat vienas pilsētas robežās skaitļi var būt ļoti atšķirīgi. Apgabalos, kur notiek jauna izaugsme vai gentrifikācija, var būt ievērojams cenu pieaugums, savukārt rajonos visā pilsētā var samazināties.

Apskatot valsts un reģionālo statistiku, noteikti ņemiet vērā tirgus situāciju jūsu vietējā reģionā. Cenu paaugstināšanās valsts līmenī var jums nepalīdzēt, ja jūsu pilsētā, štatā vai apkaimē notiek lejupslīde.

Nacionālās tendences var nedot jums visu ainu, jo nekustamā īpašuma vērtības un cenas dažādās valstīs un kaimiņu pilsētās atšķiras.

Realitāte

Vēl viens svarīgs aspekts, kas jāņem vērā, aplūkojot nekustamo īpašumu kā ieguldījumu, ir tas, ka tas nekad neatmaksāsies, ja vien to nepārdosit. No praktiskā viedokļa, pat ja jūsu primārai dzīvesvietai ir divkārša vērtība kopš tās pirkšanas, tas, iespējams, vienkārši nozīmē, ka jūsu nekustamā īpašuma nodokļi ir pieauguši. Visi jūsu iegūtie ieguvumi ir tikai ieguvumi uz papīra līdz īpašuma pārdošanai.

Ja izvēlaties pārdot un cerat iegādāties citu māju tajā pašā rajonā, atcerieties, ka ir pieaugušas arī citu māju cenas. Lai patiesi rezervētu pārdošanas ieņēmumus, jums, iespējams, būs jāpārceļas uz mazākām mājām tajā pašā apgabalā vai arī jāpārceļas no apkārtnes un jāatrod lētāka dzīvesvieta.

Lai gan ir iespējams izmantot mājokļa kapitālu, ņemot pret to aizdevumu, jūsu mājas izmantošana par bankomātu (ATM) iepriekš ir bijusi muļķīga stratēģija. Maksātie procenti ne tikai nes peļņu, bet arī aizdevuma maksājums atņem jūsu finansiālo stabilitāti. Ja nekustamā īpašuma cenas samazināsies, jūs varat nonākt neapskaužamā situācijā, ja parādā vairāk aizdevuma, nekā māja ir vērts.

Hipotēku likmes

Hipotēku likmes parasti palielinās ekonomiskās izaugsmes periodos. Kad tas notiek, darba tirgus ir veselīgs un pieaug arī cilvēku algas. Kopš mājokļu tirgus krišanas hipotēku likmes ir bijušas salīdzinoši zemas, padarot māju īpašumtiesības pievilcīgākas. Procentu likme 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēkai 2013. gada maijā bija 3, 35%, un no 2019. gada jūnija tā ir relatīvi nemainīga - 3, 73%. Saskaņā ar Freddie Mac teikto, zemas likmes ir virzījušas pirkšanas pieteikumus, un firma sagaida uzlabošanos mājokļu tirgū, pateicoties lielākai pārdošanas aktivitātei un zemākām cenām. Ziņojumos par hipotēku tiek prognozēts, ka likmes 2019. gada beigās būs aptuveni 4, 4%, kas nozīmē, ka pieauguma tempi var tikt izslēgti.

Tātad, kā tas ietekmē nekustamā īpašuma cenas? Zemākām hipotēku likmēm nav obligāti jābūt tieši saistītām ar mājokļu cenām, kaut arī mēs gribētu domāt, ka tādas ir. Bet tie var viņus netieši ietekmēt. Kad likmes ir zemas, patērētāji vairāk vēlas un var atļauties uzņemties lielāku parādu. Tas ir tāpēc, ka kredīta izmaksas, ti, procenti, ir lētas. Procentu likmju kāpumam tomēr ir tendence samazināties pircēju pieprasījumam.

Vai nekustamais īpašums ir slikts ieguldījums?

Tagad jūs domājat, ka mājas iegādei nav vērtības, cerot, ka laika gaitā tā iegūs vērtību. Lai gan ir taisnība, ka, visticamāk, jūs neredzēsit nekādu peļņu, kuru varat tērēt, ja plānojat visu dzīvi dzīvot vienā mājā, ja iepērkaties pirkumā ar izejas stratēģiju, pastāv daudz lielākas iespējas redzēt naudas peļņa.

Vispirms apsveriet savu motivāciju mājas pirkšanai. Ja vēlaties tajā dzīvot, tad jāpārtrauc domāt par peļņu un zaudējumiem. Ja jūs cerat nopelnīt naudu, tad jums jāievada darījums ar izejas stratēģiju. Tas nozīmē arī to, ka jums vajadzētu domāt par pārdošanas cenu, paturot priekšgalā īpašuma pirkuma cenu.

Kad esat sasniedzis cenu punktu, jūs pārdodat īpašumu tāpat kā akciju, kuru esat novērtējis. Iespējams, ka tā nav praktiska pieeja jūsu primārajai dzīvesvietai atkarībā no dzīvesveida, taču tieši to dara daudzi nekustamo īpašumu investori, iegādājoties īpašumus - tos atjaunojot un pārdodot. Tikai atceraties, ka cenas ne vienmēr paaugstinās.

Agrāk Japānā dzīvokļu cenas ir kritušās vēl vairāk. Tas nenozīmē, ka šīs cenas neatgriezīsies ienesīgā teritorijā, taču ņemiet vērā, ka dažos gadījumos tas varētu aizņemt ļoti ilgu laiku.

Grunts līnija

Izmantojot vēsturi kā ceļvedi, lielākajai daļai potenciālo māju īpašnieku būtu labi iegādāties tādu vietu, kurā viņi patiešām cer dzīvot, ātri nomaksāt hipotēku, dzīvot tur līdz pensijai, pēc tam samazināt darbu un pārcelties uz lētāku māju. Tā nav pārliecināta likme, taču šī stratēģija palielina peļņas iespējamību.