Termināla kapitalizācijas likme
Galīgā kapitalizācijas likme ir likme, ko izmanto, lai novērtētu īpašuma tālākpārdošanas vērtību turēšanas perioda beigās. Gaidāmie neto darbības ienākumi (NOI) gadā tiek dalīti ar termināļa maksimālo robežu (izteiktu procentos), lai iegūtu gala vērtību. Termināla kapitalizācijas likmes tiek aprēķinātas, pamatojoties uz salīdzināmu darījumu informāciju vai to, kas tiek uzskatīts par piemērotu konkrētā īpašuma atrašanās vietai un atribūtiem.
Termināļa kapitalizācijas līmeņa izpratne
Termināla kapitalizācijas likme ir pazīstama arī kā izejas likme. Tiek prognozēts, ka īpašuma sākumlikme pirmā gada NOI tiek dalīta ar īpašuma pirkuma cenu. Termināla kapitalizācijas likme ir prognozētā pagājušā gada (vai izejas gada) NOI dalīta ar pārdošanas cenu. Ja šī likme ir zemāka nekā sākotnējā likme, tas parasti nozīmē, ka ieguldījums īpašumā bija rentabls.
Lielākā daļa profesionāļu, kas investē nekustamo īpašumu, ir vienisprātis, ka ir svarīgi termināla kapitalizācijas likmi saskaņot ar pašreizējo tirgus likmi, paturot prātā, ka tas var būt drošāks pārbaudījums, lai attīstītu, lai mazliet palielinātu termināļa vāciņa likmi. Dinamiska izklājlapa var būt noderīga, lai pārbaudītu attīstības projektu, lai noteiktu augstāko termināļa kapitalizācijas likmi, kas joprojām nodrošinātu pietiekamu augšupvērstu ieguldītājiem.
Lietpratīgi nekustamo īpašumu investori meklē tirgus un īpašumtiesību veidus, kuros paredzams, ka tirgus kapitalizācijas likmes samazināsies, jo zemāka termināla kapitalizācijas likme, salīdzinot ar pašreizējās kapitāla robežu, radīs kapitāla pieaugumu, pieņemot, ka neto darbības ienākumi samazinājums turēšanas periodā. Daži no datiem, kas jāņem vērā, ietver piedāvājuma un pieprasījuma metriku katrai telpas kategorijai, kā arī pakalpojumus un izdevumus, kas pieņemti saistītus ar katru darbības zonu.
Kaut arī nākotne vienmēr ir neskaidra, jebkura turēšanas perioda beigās noteikti ir skaidrs, ko nosaka divas lietas: ēkas novecojas un tirgi mainīsies. Tāpēc ir ļoti svarīgi, lai visi nekustamā īpašuma investori apkopotu un analizētu pēc iespējas vairāk datu, lai precīzi noteiktu projekta termināļa kapitalizācijas līmeni.
Termināla kapitalizācijas likmes piemērs
Investors iegādājas pilnībā aizņemtu īpašumu par USD 100 miljoniem. Tiek lēsts, ka pirmā gada NOI ir 5, 0 miljoni USD. Līdz ar to ieguldījuma likme ir 5, 0%. Pēc septiņiem gadiem ieguldītājs uzskata, ka termināļa kapitalizācijas likme ir aptuveni 4, 0%. Paredzams, ka pagājušā gada NOI, kurā ir ņemta vērā īres maksas palielināšanās, būs USD 5, 5 miljoni (atkal, pieņemot, ka tā būs pilna). Tālākpārdošanas vērtība tiek lēsta USD 137, 5 miljonu vērtībā (5, 5 miljoni USD NOI dalīta ar 4, 0% termināla kapitalizācijas jeb izejas likmes).
Taustiņu izņemšana
- Galīgā kapitalizācijas likme ir likme, ko izmanto, lai novērtētu īpašuma tālākpārdošanas vērtību turēšanas perioda beigās.
- Tiek prognozēts, ka īpašuma sākumlikme pirmā gada NOI tiek dalīta ar īpašuma pirkuma cenu.
- Ja šī termināla kapitalizācijas likme ir zemāka par sākotnējo ieguldījumu likmi, tas parasti nozīmē, ka ieguldījums īpašumā bija rentabls.