Pārdošanas salīdzināšanas pieeja (SCA)
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja ir nekustamā īpašuma novērtēšanas metode, kas salīdzina īpašumu ar citiem īpašumiem ar līdzīgām īpašībām, kas nesen pārdoti. Metode ņem vērā atsevišķu pazīmju ietekmi uz kopējo īpašuma vērtību. Citiem vārdiem sakot, īpašuma kopējā vērtība ir visu tā pazīmju vērtību summa. Novērtējot pārdodamos īpašumus, nekustamā īpašuma aģenti un vērtētāji var izmantot pārdošanas salīdzināšanas pieeju.
Izpratne par pārdošanas salīdzināšanas pieeju (SCA)
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja palīdz nekustamā īpašuma profesionāļiem un pircējiem noteikt, vai mājas cena ir taisnīga un salīdzināma ar pašreizējo tirgu.
Šī pieeja tiek izmantota kā pamats salīdzinošai tirgus analīzei, kas ir nesen pārdoto īpašumu, kas ir līdzīgi un atrodas tajā pašā ģeogrāfiskajā apgabalā, cenu analīze. Citiem vārdiem sakot, pieeja bieži nozīmē vietējo īpašību apskatīšanu, lai redzētu, kas viņiem ir kopīgs. Pēc tam vērtētāji var noteikt īpašuma vērtību, pamatojoties uz tā īpašībām. Pārbaudot īpašumus tajā pašā vietā, tas ļauj izvairīties no mazāk uzticamu metožu izmantošanas, piemēram, salīdzinot īpašumu pārdošanu plašākā ģeogrāfiskā apgabalā.
Pārdošanas salīdzināšanas pieejas piemērošana
Lai gan ir daudz darbību, kuras nekustamā īpašuma vērtētājs var veikt, lai novērtētu īpašuma vērtību, tālāk norādītie ir daži no visizplatītākajiem. Ir svarīgi atzīmēt, ka pārdošanas salīdzināšanas pieeja nav oficiāls novērtējums, un, ja īpašums ir unikāls, varētu būt nepieciešams oficiāls novērtējums.
Atrašanās vieta un apkārtne
Nekustamā īpašuma atrašanās vietas ģeogrāfija un vietējās topogrāfijas stāvoklis var tieši ietekmēt vērtību, kas piešķirta visiem salīdzināmajiem īpašumiem. Piemēram, māju rindā, kas atrodas netālu no lidostas, visiem būtu problēmas ar troksni, kas būtu daļa no viņu pārdošanas salīdzināšanas. Ja šīs pašas mājas atrastos klusākā pilsētas daļā, vērtējums būtu atšķirīgs.
Būtu pareizāk salīdzināt mājas, kas atrodas tajā pašā apkārtnē, nevis mājas citā pilsētas daļā, pat ja tām ir vieni un tie paši arhitektūras projekti. Daži no faktoriem, kas jāievēro, novērtējot apkārtni, ir,
- Tuvums skolām, ja tādas ir
- Ūdens, ezeri vai pludmales
- Parki vai koplietošanas telpas
- Tuvums lielceļiem vai estakādēm
- Pamestas ēkas, dzelzceļa sliedes, rūpniecības ēkas
Novērtējumā var būt iesaistīti citi ārēji faktori, piemēram, piesārņojuma līmenis īpašumā un apkārtnē.
Nesen pārdotie saraksti
Pārskatiet mājas īpašuma vērtību un izmaksas par kvadrātpēdu. Nesen pārdotie saraksti var palīdzēt noteikt sākumpunktu māju vērtībai apkārtnē. Lai arī mājas pārdod dažādās cenās atkarībā no to īpatnībām un tirgus pārdošanas brīdī, īpašuma vērtību un neseno pārdošanas darījumu pārskatīšana nodrošinās labu sākumpunktu vai bāzes numuru.
Īpašības pārdošanai mājās ar līdzīgu
Māja jāsalīdzina ar īpašumiem, kuriem ir vienāds skaits guļamistabu, garāžu un vannas istabu. Salīdzinājumā jāiekļauj mājas, kuru laukumi ir aptuveni vienādi ar kvadrātveida kadriem zemes gabalos, kuri ir aptuveni vienādi.
Māju vecums un stāvoklis
Salīdziniet mājas ar līdzīga vecuma mājām un, ja vecākas mājas, vai tās ir jājaunina. Mājas kopējais stāvoklis var ievērojami ietekmēt novērtējumu. Piemēram, divām mājām var būt vienāds dizains, ar vienādu istabu skaitu, bet vienai no mājām var būt nepieciešams remonts. Var būt termīta bojājumi, problēmas ar santehniku vai jumta segumu, kas jāmaina vai jānostiprina. Visi nepieciešamie uzlabojumi ietekmēs īpašuma vērtību neatkarīgi no tā, vai tiem ir salīdzināmas iespējas.
Aprēķiniet vidējo kvadrātpēdas cenu
Kad mājas ir apkopotas ar līdzīgām īpašībām, vecumu un ģeogrāfisko atrašanās vietu, ņemiet katru no tām pārdošanas cenām un sadaliet tās pēc kvadrātveida kadriem. Rezultāts radīs izmaksas par kvadrātpēdu, pamatojoties uz mājām pārdošanas salīdzināšanas analīzē. Vidējās visu salīdzināmo māju izmaksas par kvadrātmetriem un reiziniet šo skaitli ar novērtējamās mājas kvadrātveida kadriem.
Piemēram, apskatīsim mājas tajā pašā apgabalā un aprēķināsim to vidējo kvadrātveida kadrus. Trīs mājas rajonā, kas nesen pārdotas, tika uzskaitītas šādi:
- 300 000 USD ar 3500 kvadrātpēdām un kvadrātveida kadru cena ir 85, 70 USD (300 000/3500)
- 285 000 USD ar 2800 kvadrātpēdām un kvadrātmetru cenu uz vienu kvadrātmetru USD 101, 78
- 232 000 USD ar 2500 kvadrātpēdām un kvadrātmetru cenu par USD 98, 80
- Vidējā kvadrātmetra cena trim īpašumiem ir USD 93, 42 vai ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = USD 280, 28) / 3)
Novērtējamās mājas kvadrātveida kadri ir 2600, un, reizinot vidējo kvadrātveida kadrus salīdzināmām mājām, mēs iegūstam novērtēto summu USD 242 892 vai (USD 93, 42 * 2600). Analīzei jāsniedz mājai pieņemama vērtība.
Protams, daudzas citas iespējas varētu palielināt mājas vērtību. Tomēr pārdošanas salīdzināšanas analīze nav precīza zinātne, jo mājas vērtība ir nedaudz subjektīva, kas nozīmē, ka viena ģimene tajā varētu atrast lielāku vērtību nekā otra un palielināt savu piedāvājumu. Kā minēts iepriekš, ārējie faktori, piemēram, ekonomiskie apstākļi, darba tirgus un nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis, lielā mērā ietekmē to, cik daudz mājas tiek pārdotas vai cik ilgi tās atrodas tirgū.