Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru riski

Ar hipotēku nodrošināts vērtspapīrs (MBS) ir ar aktīviem nodrošināts vērtspapīra veids, kuru nodrošina ar hipotēku vai hipotēku kolekciju. MBS var tirgot ar brokera starpniecību. To izsniedz vai nu valdības sponsorēts uzņēmums (GSE), pilnvarota federālās valdības aģentūra, vai privāts finanšu uzņēmums.

MBS iezīmes

Lai arī MBS ir pievilcīgas vairāku iemeslu dēļ, tām ir dažas unikālas īpašības, kas, salīdzinot ar vienkāršajām vaniļas obligācijām, rada papildu risku.

• MBS nodrošina mājokļu hipotēku kopums.
• Ikmēneša maksājumi tiek nodoti bankai, kas to veic, trešajai personai.
• Papildus ikmēneša procentu maksājumiem, hipotēkas tiek amortizētas visā to dzīves laikā, kas nozīmē, ka daļa pamatsummas tiek samaksāta ar katru ikmēneša maksājumu atšķirībā no obligācijas, kas parasti maksā visu pamatsummu termiņa beigās.
• Papildus plānotajām amortizācijām, investori proporcionāli saņem neplānotus pamatsummas avansa maksājumus refinansēšanas, slēgšanas un māju pārdošanas dēļ. Lai arī tipiskas hipotēkas termiņš var būt 30 gadi, diezgan bieži hipotēkas tiek atmaksātas daudz ātrāk. Šo neplānoto priekšapmaksu dēļ ir problemātiski prognozēt MBS termiņu.

Koncentrējoties uz MBS priekšapmaksas aspektu, šajā rakstā tiks ieviests vidējās svērtās dzīves (WAL) jēdziens un izskaidrots tā pielietojums aizsardzībā pret priekšapmaksas risku.

Kāda ir vidējā svērtā dzīves ilgums?

Statistika, ko parasti izmanto kā MBS faktiskā termiņa rādītāju, ir WAL, ko dažreiz sauc tikai par “vidējo dzīves ilgumu”. Lai aprēķinātu WAL, reiziniet katra maksājuma datumu (izteiktu kā gadu vai mēnešu daļu) ar procentiem no kopējās pamatsummas, kas šajā datumā ir samaksāta, un tad saskaitiet šos rezultātus. Tādējādi WAL reģistrē galveno izmaksu izmaiņu ietekmi visā drošības laikā.

WAL var vizualizēt kā atbalsta punktu laika skalā, kas sākas no sākuma līdz galīgajam termiņa datumam. Atbalsta shēma "līdzsvaro" galvenos maksājumus, tāpat kā dažāda svara bērni līdzsvaro redzesloku ar atšķirīgām pozīcijām uz stieņa. Zemāk 1. attēlā ir parādīts WAL 30 gadu hipotēku fondam.

1. attēls

Avots: "Obligācijas ilgums kā cenu elastība un pilnība" (1988), Dr David Smith

Ienesīgums un iekšējā ienesīguma likme

MBS ir tirgojamas un var tirgoties ar prēmijām, atlaidēm vai nominālvērtību, atkarībā no pašreizējo tirgus likmju izmaiņām. Pašreizējā kupona caurlaide notiek pēc nominālvērtības, savukārt augsta kupona caurlaide notiek ar piemaksām un ar zemu kupona vērtspapīriem - ar atlaidēm. Kotētā ienesīgums ir iekšējā ienesīguma likme, kas visu nākotnes naudas plūsmu pašreizējo vērtību pielīdzina vērtspapīra pašreizējai cenai. Tāpēc MBS kotētā ienesīgums vienmēr ir atkarīgs no priekšapmaksas pieņēmuma.

Priekšnoteikums priekšapmaksai ir izšķirošs hipotēkas caurlaides vērtspapīriem. Investori jau iepriekš zina, ka priekšapmaksa var notikt un notiks, bet nezina, kad un cik daudz. Šie mainīgie jāprojektē un jāpieņem. Turklāt nav neviena konservatīva pieņēmuma, kas asimetriskā efekta dēļ var attiekties uz visām caurlaidēm - pastāv stimuls ātrāk veikt priekšapmaksu par premium MBS, savukārt pretēji MBS ir pretējs.

(Lai uzzinātu vairāk par šīs finanšu analīzes metodes izmantošanu, skatiet iekšējo ienesīguma normu .)

Kāda ir realizētā peļņa ">

Realizētā peļņa no caurlaides vērtspapīra ir peļņa, ko pircējs faktiski saņem, turot nodrošinājumu, pamatojoties uz faktisko pamatsummas priekšapmaksu, nevis uz paredzētajiem priekšapmaksas maksājumiem, kas tika izmantoti kotētās peļņas aprēķināšanai. Priekšapmaksa, kas ir ātrāka vai lēnāka, nekā gaidīts, asimetriski ietekmē prēmiju un atlaižu ieturējumus.

Pieņemsim, ka caurlaides vērtspapīrs tiek tirgots ar piemaksu. Priekšapmaksa nominālvērtībā rada naudas plūsmas, kuras var reinvestēt tikai pēc zemākās pašreizējās likmes. Līdz ar to ātrāk nekā pieņemts priekšapmaksa liedz investoram lielas naudas plūsmas, kas, pirmkārt, attaisnoja prēmijas cenu. No otras puses, lēnāka priekšapmaksa piedāvā ieguldītājam vairāk laika nopelnīt augstāku kupona likmi. Rezultātā lēnāki priekšapmaksas rezultāti palielina realizēto ienesīgumu virs kotētās ienesīguma, savukārt ātrāki priekšapmaksas maksājumi samazina realizēto ienesīgumu.

Atlaižu caurlaide gūst labumu no ātrāk veiktiem avansa maksājumiem, jo ​​šīs naudas plūsmas var atkārtoti ieguldīt nominālvērtībā īstermiņa kupona vērtspapīros. Faktiski ieguldītājs var vienkārši nomainīt zemo kuponu uz augstāku, jo priekšapmaksa ir aptuveni. Tāpēc realizētā peļņa pārsniegs kotēto ienesīgumu. Gluži pretēji, otrādi notiek tad, ja priekšapmaksa notiek lēnāk, nekā gaidīts. Investors ilgstoši ir iestrēdzis zemākajos kuponos, tādējādi samazinot realizēto ienesīgumu.

Kāds ir priekšapmaksas pieņēmums?

Gadu gaitā ir izstrādātas vairākas ierastās priekšapmaksas likmju parastās specifikācijas. Katram no tiem ir savas priekšrocības un trūkumi.

Standarta hipotēkas peļņa

Pirmā un vienkāršākā specifikācija ir pieņemt "standarta hipotēkas ienesīgumu" vai "priekšapmaksu 12 gadu laikā". Šajā specifikācijā tiek pieņemts, ka nav nekādu priekšapmaksu līdz divpadsmitajam gadam, kad visas baseina hipotēkas priekšapmaksas jāveic pilnā apmērā.

Šīs specifikācijas priekšrocība ir skaitļošanas vienkāršība un tā atbilst realitātei, ka vairumam hipotēku portfeļu faktiskais termiņš ir daudz īsāks nekā galīgais termiņš. Turklāt par šo pieņēmumu nevar daudz pateikt. Tas pilnīgi novārtā atstāj priekšapmaksu, kas notiek hipotēku baseina pirmajos gados. Tāpēc ienesīgums, kas aprēķināts un kotēts, pamatojoties uz šo "standarta" priekšapmaksas pieņēmumu, nopietni samazina potenciālo ienesīgumu caurlaides vērtspapīru tirdzniecībā ar dziļu diskontu un pārspīlē potenciālo ienesīgumu no prēmijas caurlaides.

FHA pieredzes metode

Spektra otrajā galā ir priekšapmaksas specifikācija, kas balstīta uz Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) faktisko pieredzi. FHA apkopo vēsturiskos datus par faktisko priekšapmaksas biežumu par hipotēkas kredītiem, kurus tā apdrošina. Šie dati aptver plašu izdošanas datumu un kupona likmju diapazonu.

FHA pieredzes metode acīmredzami bija uzlabojums salīdzinājumā ar standarta hipotēkas ienesīgumu, jo tā ieviesa reālistiskus un vēsturiski apstiprinātus pieņēmumus, tomēr tā nav bez problēmām. Tā kā FHA gandrīz katru gadu izdod jaunu sēriju, hipotēku sekundārajā tirgū radās neskaidrs apstāklis, ka vērtspapīriem bija dažādu gadu sērijas.

(Lasiet vairāk par sekundāro hipotēku tirgu sadaļā Aiz hipotēkas .)

Pastāvīga priekšapmaksas likme

Vēl viena specifikācija, kas tika izmantota, ir nemainīgā priekšapmaksas likme (CPR), kas pazīstama arī kā “nosacītā priekšapmaksas likme”. Šajā specifikācijā tiek pieņemts, ka pamatsummas procentuālā daļa, kas priekšapmaksāta attiecīgajā gadā, ir nemainīga.

CPR metodi ir vieglāk izmantot analītiski nekā FHA pieredzi, jo katram gadam piemērojamā priekšapmaksas likme ir viens konsekvents skaitlis, nevis viens no 30 mainīgajiem skaitļiem. Līdz ar to ir vieglāk salīdzināt kotētos ienākumus noteiktā turēšanas periodā ar dažādiem priekšapmaksas pieņēmumiem. Viena smalka CPR metodes priekšrocība ir tā, ka tā pakļauj priekšapmaksas pieņēmuma subjektīvo raksturu. FHA pieredzes pieeja nozīmē noteiktu precizitātes pakāpi, kas varētu būt pilnīgi nepamatota.

CPR variantu sauc par "viena mēneša mirstību" (SMM). SMM ir tikai ikmēneša analogs gada CPR. Tas pieņem, ka pamatsummas procentuālā daļa, kas priekšapmaksāta attiecīgajā mēnesī, ir nemainīga.

PSA standarta priekšapmaksas modelis

Visbiežākais priekšapmaksas likmes pieņēmums ir standarta priekšapmaksas pieredze, ko piedāvā Sabiedrības vērtspapīru asociācija (PSA), nozares tirdzniecības grupa. PSA mērķis bija panākt standartizāciju tirgū. Pirmajiem standarta priekšapmaksas pieredzes 30 mēnešiem ir nepieciešams pastāvīgi pieaugošs CPR, sākot no nulles un palielinoties par 0, 2 procentiem katru mēnesi; pēc tam izmanto sešu procentu CPR. Tomēr dažreiz ienesīgums tiek pamatots ar ātrāku vai lēnāku priekšapmaksas pieņēmumu nekā šis standarts. Šīs izmaiņas priekšapmaksas pieņēmumā norāda, norādot procentuālo daļu virs vai zem 100 procentiem.

• MBS, kura kotācija ir 200 procenti PSA, pieņem, ka CPR mēnesī pieaugs par 0, 4 procentiem pirmo 30 mēnešu laikā, pēc tam CPR līmenis būs 12 procenti.
• MBS, kura kotācija ir 50 procenti PSA, pieņem, ka CPR mēnesī palielinās par 0, 1 procentu, līdz tiek sasniegts trīs procentu CPR līmenis.

Grunts līnija

Kā tika apspriests, vidējā svērtā dzīves ilguma izmantošana ietver vairākus pieņēmumus un nebūt nav precīza. Tomēr tas palīdz ieguldītājiem veikt reālākas prognozes par MBS ienesīgumu un termiņu, kas palīdz samazināt raksturīgo priekšapmaksas risku.

(Plašāku informāciju par MBS skatīt Peļņa no hipotēku parāda, izmantojot MBS .)