Īres īpašības: skaidras naudas govs vai naudas bedre?

Tie, kas iegulda nekustamajā īpašumā, tāpat kā jebkurš cits īpašums, pastāvīgi saskaras ar lēmumiem par pirkšanu, pārdošanu vai turēšanu. Un šie lēmumi ir atkarīgi no attiecīgā īpašuma novērtēšanas. Nekustamā īpašuma novērtēšana, izmantojot diskontētās naudas plūsmas vai kapitalizācijas metodes, ir līdzīga akciju vai obligāciju novērtēšanai. Vienīgā atšķirība ir tā, ka naudas plūsmas tiek iegūtas no telpas nomas, nevis produktu un pakalpojumu pārdošanas.

Nekustamā īpašuma investīciju kompānijas ir izstrādājušas sarežģītus vērtēšanas modeļus, lai palīdzētu tām pieņemt lēmumus. Tomēr, izmantojot izklājlapu rīkus, indivīds var iegūt adekvātu novērtējumu lielākajai daļai ienākumu gūstošā nekustamā īpašuma - ieskaitot dzīvojamo nekustamo īpašumu, kas iegādāts, lai kalpotu par dzīvojamo telpu īri.

Lasiet tālāk, lai uzzinātu, kā jebkurš ieguldītājs var izveidot vērtējumu, kas ir pietiekami apmierinošs, lai atsijātu potenciālo ieguldījumu iespējas.

Individuālās vērtēšanas

Daži cilvēki uzskata, ka novērtējuma sniegšana nav nepieciešama, ja ir pabeigts sertificēts novērtējums. Tomēr ieguldītāja vērtējums var atšķirties no vērtētāja vairāku iemeslu dēļ.

Investoram var būt dažādi viedokļi par īpašuma spēju piesaistīt īrniekus vai nomas likmes, kuras īrnieki ir gatavi maksāt. Kā potenciālais pircējs vai pārdevējs ieguldītājam var šķist, ka īpašumam ir lielāks vai mazāks risks nekā vērtētājam.

Vērtētāji veic atsevišķu vērtības novērtējumu. Tajos ietilpst īpašuma aizstāšanas izmaksas, neseno un salīdzināmo darījumu salīdzinājums un ienākumu pieeja. Dažas no šīm metodēm parasti atpaliek no tirgus, nepietiekami novērtē vērtību augšupejas laikā un pārvērtē aktīvus lejupslīdes laikā.

Iespēju meklēšana nekustamā īpašuma tirgū ietver tādu īpašumu atrašanu, kurus tirgus ir nepareizi novērtējis. Tas bieži nozīmē īpašuma pārvaldīšanu tādā līmenī, kas pārsniedz tirgus cerības. Novērtējumam jāsniedz novērtējums par īpašuma patieso ienākumu gūšanas potenciālu.

Nekustamā īpašuma novērtēšana

Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma novērtēšanai ir līdzīga akciju, obligāciju vai jebkura cita ienākumu ienesoša ieguldījuma novērtēšanas procesam. Lielākā daļa analītiķu izmanto diskontētās naudas plūsmas (DCF) metodi, lai noteiktu aktīva neto pašreizējo vērtību (NPV) .

NPV ir īpašuma vērtība šodienas dolāros, kas sasniegs ieguldītāja koriģēto ienākumu. NPV nosaka, diskontējot īpašniekiem pieejamo periodisko naudas plūsmu pēc ieguldītāja nepieciešamās atdeves likmes (RROR). Tā kā RROR ir ieguldītāja prasītā atdeves likme par saistītajiem riskiem, iegūtā vērtība ir ar risku koriģētā vērtība katram atsevišķajam investoram. Salīdzinot šo vērtību ar tirgus cenām, ieguldītājs var pieņemt lēmumu par pirkšanu, turēšanu vai pārdošanu.

Akciju vērtības tiek atvasinātas, diskontējot dividendes, obligāciju vērtības - diskontējot procentu kupona maksājumus. Īpašumus novērtē, diskontējot neto naudas plūsmu vai īpašniekiem pieejamo skaidru naudu pēc tam, kad visi izdevumi ir atskaitīti no nomas ienākumiem. Īpašuma novērtēšana ietver visu nomas ieņēmumu novērtēšanu un pēc tam visu to nomu atskaitīšanu, kas nepieciešami šo nomu izpildei un uzturēšanai.

Nomu sadalīšana

Visas ienākumu aplēses nāk tieši no nomas. Noma ir līgumiskas vienošanās starp īrniekiem un namīpašnieku. Visi nomas maksas un līgumā noteiktie nomas maksas palielinājumi (eskalācijas) tiks norādīti nomā, kā arī telpas un nomas koncesiju izvēles iespējas. Īpašnieki arī daļēji vai visus īpašuma izdevumus atlīdzina no īrniekiem. Šo ienākumu iekasēšanas veids ir norādīts arī nomas līgumā. Ir trīs galvenie nomas veidi:

• Pilna servisa noma
• Neto noma
• Triple-net (NNN) noma

Pilna servisa nomā īrnieki papildus īrei neko nemaksā. Tīrās nomas gadījumā īrnieki parasti maksā daļu no izdevumu pieauguma par periodu pēc tam, kad viņi pārceļas uz īpašumu. Trīskāršā neto nomā īrnieks maksā proporcionālu daļu no visiem īpašuma izdevumiem.

Šie ir izdevumu veidi, kas jāņem vērā, sagatavojot ienākumu novērtējumu:

• Līzinga izmaksas
• Pārvaldības izmaksas
• Kapitāla izmaksas

Nomas izmaksas attiecas uz izdevumiem, kas nepieciešami īrnieku piesaistīšanai un nomas līguma noslēgšanai. Pārvaldības izmaksas attiecas uz īpašuma līmeņa izdevumiem, piemēram, komunālajiem pakalpojumiem, uzkopšanu, nodokļiem utt., Kā arī uz visām izmaksām, kas saistītas ar īpašuma pārvaldīšanu. Ienākumi, no kuriem atskaitīti pamatdarbības izdevumi, ir vienādi ar neto pamatdarbības ienākumiem (NOI). NOI ir naudas plūsma, kas rodas no normālas īpašuma operācijas. Naudas plūsma tiek iegūta, no NOI atņemot kapitāla izmaksas. Kapitāla izmaksas ir jebkādas periodiskas kapitāla izmaksas īpašuma uzturēšanai. Tajos ietilpst jebkurš kapitāls nomas komisijām, nomnieku uzlabojumiem vai kapitāla rezerves turpmākiem īpašuma uzlabojumiem.

Novērtēšanas piemērs

Kad periodiskās naudas plūsmas ir noteiktas, tās var diskontēt, lai noteiktu īpašuma vērtību. 1. attēlā parādīts vienkāršs novērtēšanas plāns, kuru var pielāgot lielākajai daļai īpašumu.

1. attēls

Novērtējumā tiek pieņemts, ka īpašumam, kura ienākumi no gada nomas ienākumiem ir USD 100 000 gadā, kas pieaug par 4% gadā un 3% pēc gada 10. Izdevumi tiek lēsti 40% no ienākumiem. Kapitāla rezerves tiek modelētas 10 000 USD gadā. Diskonta likme jeb RROR ir noteikta 13%. Kapitalizācijas likme īpašuma reversijas vērtības noteikšanai 10. gadā tiek lēsta 10%. Finanšu terminoloģijā šī kapitalizācijas likme ir vienāda ar Kg, kur K ir investora RROR (nepieciešamā atdeves likme) un ir gaidāmais ienākumu pieaugums. Kg ir arī pazīstams kā ieguldītājam nepieciešamā ienākumu atdeve jeb kopējās atdeves summa, ko nodrošina ienākumi.

Īpašuma vērtību 10. gadā iegūst, aprēķinot NOI 11. gadam un dalot to ar kapitalizācijas likmi. Pieņemot, ka ieguldītāja prasītā atdeves likme ir 13%, tad kapitalizācija būtu vienāda ar 10% vai Kg (13% - 3%). 2. attēlā NOI 11. gadā ir USD 88 812. Pēc periodisko naudas plūsmu aprēķināšanas tās tiek diskontētas ar diskonta likmi (13%), lai iegūtu NPV 58, 333 USD.

2. attēls (tūkstošos dolāru)

2. attēlā sniegts pamata formāts, kuru var izmantot jebkura ienākumu gūšanas vai nomas īpašuma vērtēšanai. Investoriem, kas iegādājas dzīvojamo nekustamo īpašumu kā īres īpašumu, būtu jāsagatavo novērtējums, lai noteiktu, vai iekasētās īres likmes ir pietiekamas, lai pamatotu īpašuma pirkuma cenu. Lai arī vērtētāji pēc noklusējuma bieži izmantos 10 gadu naudas plūsmu, ieguldītājiem vajadzētu radīt naudas plūsmas, kas atspoguļo pieņēmumus, saskaņā ar kuriem tiek pieņemts, ka īpašums tiek nopirkts. Šo formātu, lai arī vienkāršotu, var pielāgot jebkura īpašuma vērtībai neatkarīgi no sarežģītības. Pat viesnīcas var novērtēt šādā veidā. Iedomājieties nakts istabu īri kā vienas dienas nomu.

Pirkt, pārdot vai turēt

Pērkot īpašumu, ja ieguldītāja noteiktā vērtība ir lielāka par pārdevēja piedāvājumu vai novērtēto, tad īpašumu var iegādāties ar lielu varbūtību saņemt RROR. Un otrādi, pārdodot īpašumu, ja novērtētā vērtība ir mazāka par pircēja piedāvājumu, īpašums ir jāpārdod. Turklāt, ja novērtētā vērtība atbilst tirgum un RROR piedāvā atbilstošu atdevi no iesaistītā riska, īpašnieks var nolemt turēt ieguldījumu līdz brīdim, kad starp novērtējumu un tirgus vērtību ir līdzsvara līdzsvars.

Vērtību var definēt kā lielāko summu, ko kāds būtu gatavs maksāt par īpašumu. Iegādājoties aktīvu, finansēšanai nevajadzētu ietekmēt īpašuma galīgo vērtību, jo katram pircējam ir pieejamas dažādas finansēšanas iespējas.

Tomēr tas neattiecas uz ieguldītājiem, kuriem jau pieder finansēti īpašumi. Finansējums jāņem vērā, pieņemot lēmumu par piemērotu pārdošanas laiku, jo finansēšanas struktūras, piemēram, priekšapmaksas soda naudas, var aplaupīt ieguldītāju no viņa pārdošanas ieņēmumiem. Tas ir svarīgi gadījumos, kad investori ir saņēmuši labvēlīgus finansēšanas nosacījumus, kas tirgū vairs nav pieejami. Esošie ieguldījumi ar parādu var nodrošināt labāku riska svērto atdevi nekā to var sasniegt, reinvestējot potenciālos pārdošanas ieņēmumus. Pielāgojiet risku RROR, lai iekļautu hipotēkas parāda papildu finanšu risku.

Grunts līnija

Neatkarīgi no tā, vai pērkat vai pārdodat, ir iespējams izveidot pietiekami precīzu vērtēšanas modeli, lai palīdzētu lēmumu pieņemšanas procesā. Modeļa izveidē iesaistītā matemātika ir samērā vienkārša un attiecas uz lielāko daļu investoru. Pēc dažu rudimentāru zināšanu iegūšanas par vietējā tirgus standartiem, nomas struktūru un to, kā ienākumi un izdevumi darbojas dažādos īpašuma veidos, jāspēj prognozēt nākotnes naudas plūsmas.