Īres kontrole
Īres kontrole ir valdības programma, kas ierobežo summu, ko saimnieks var pieprasīt, izīrējot māju vai atjaunojot nomu.
Īres kontroles likumus parasti pieņem pašvaldības, un detaļas ir ļoti atšķirīgas. Visi ir paredzēti, lai uzturēšanās izdevumi būtu pieņemami iedzīvotājiem ar zemākiem ienākumiem.
Īres kontrole ASV nav plaši izplatīta. Saskaņā ar neseno Pilsētvides institūta pētījumu 182 pašvaldībās ASV no aptuveni 89 000 ir spēkā īres kontroles noteikumi, un tās visas bija Ņujorkā, Ņūdžersijā, Kalifornijā, Merilendā vai Vašingtonā. DC Faktiski 37 štatos ir likumi, kas pašvaldībām aizliedz ieviest īres kontroles pasākumus.
Tomēr īres maksas regulēšanas jautājums pēdējos gados ir aktualizējies, jo īpaši pilsētās un štatos, kur pieaugošās dzīves izmaksas apvienojumā ar nemainīgām algām ir radījušas mājokļu pieejamības krīzi iedzīvotājiem ar vidējiem ienākumiem un vecāka gadagājuma cilvēkiem ar fiksētiem ienākumiem.
Oregona ir pirmais ASV štats, kas ir pieņēmis štata teritoriju īres kontroles likumu. Likums, kas parakstīts 2019. gada martā, ierobežo īres maksas gada pieaugumu līdz 7% plus patēriņa cenu indeksa pieaugumu.
[Svarīgi: īres kontroles aizstāvji, piemēram, Pilsētas institūts, apgalvo, ka cenu kontrole var būt efektīva iedzīvotājiem, uz kuriem likumi attiecas.]
Kā darbojas īres kontrole
Agrākie īres kontroles likumi ASV tika pieņemti 1920. gados, un tie bieži vien bija tieši iesaldēti. Tie parasti izrādījās nederīgi. 70. gados ideja par īres kontroli atkal parādījās, šoreiz mērenākā formā, ko bieži sauca par īres stabilizēšanu.
Piemēram, Ņujorkā ir divas īres kontroles programmas:
- Vecāka īres kontroles programma gadu desmitiem tiek pakāpeniski pārtraukta. Tas lika stingri ierobežot īres cenas, bet vienīgie īrnieki, uz kuriem joprojām attiecas likums, dzīvo kopš 1971. gada vai agrāk ēkās, kuras tika uzceltas pirms 1947. gada.
- 1970. gadu īres stabilizācijas programma regulē cenas apmēram pusē no pilsētas īres maksas. Īres maksu var palielināt tikai katru gadu, un pieļaujamo procentuālo pieaugumu ierobežo mājokļu aģentūra. Noteikumi un izņēmumi ir labirinti, un tos pārvalda pilsētu un valsts aģentūru apvienojums.
Augstās dzīves izmaksas Ņujorkā bieži tiek minētas kā pietiekams pierādījums tam, ka īres kontrole nedarbojas. Vienas guļamistabas Ņujorkā vidējā cena 2018. gadā bija 3 070 USD.
Īres kontroles aizstāvji, piemēram, Pilsētas institūts, apgalvo, ka cenu kontrole var būt efektīva iedzīvotājiem, uz kuriem likumi vērsti. Tas ir, cilvēki ar vidējiem ienākumiem un vecāka gadagājuma cilvēki ar fiksētiem ienākumiem, iespējams, varēs palikt savās mājās, kamēr ģentrifikācijas dēļ cenas pieaug visapkārt.
Īres kontroles priekšrocības un trūkumi
Īres kontrole vienmēr ir bijusi pretrunīga. Īres kontroles noteikumi pilsētās mūsdienās visbiežāk regulē cenu pieaugumu nomas atjaunošanai, nevis jauniem īrniekiem. Tas neapšaubāmi rada zināmas priekšrocības namīpašniekiem, kuri var iekasēt maksu neatkarīgi no tirgus, kāds būs brīvajiem dzīvokļiem, vai sliktākajā gadījumā paturēt īrniekus, kuriem ir viss stimuls palikt uz laiku un samaksāt īri.
Galvenie argumenti pret īres kontroli ir šādi:
- Īres kontrole samazina pienācīgu mājokļu piedāvājumu, jo namīpašnieki drīzāk pārveido ēku par daudzdzīvokļu ēku vai pielāgo to komerciālai lietošanai, nevis ievēro likumu, kas ierobežo viņu peļņu.
- Investīcijas jaunajos īres mājokļos tiek apturētas.
- Nelielas ieguldījumu atdeves dēļ īres kontrolē esošo ēku uzturēšana ir neliela vai tās vispār nav.
Galvenie regulējuma argumenti ir:
- Īres cenas daudzās ASV pilsētās pieaug daudz straujāk nekā algas par darbu ar vidējiem ienākumiem.
- Īres kontrole ļauj ģimenēm ar vidējiem ienākumiem un vecāka gadagājuma cilvēkiem ar fiksētiem ienākumiem dzīvot pienācīgi un nebaidoties no personīgi katastrofiskas nomas maksas.
- Apkārtnes ir drošākas un stabilākas ar ilgtermiņa iedzīvotāju bāzi kontrolētos dzīvokļos.
Taustiņu izņemšana
- Lielākā daļa īres kontroles likumu ierobežo summu, ko saimnieks var palielināt nomas maksas esošajiem īrniekiem.
- Īres kontrole ir diskutabla. Faktiski 37 štatos ir likumi, kas aizliedz pašvaldībām veikt šādus pasākumus.
- Oregona kļuva par pirmo ASV štatu, kas 2019. gadā pieņēma valsts mēroga īres kontroles likumu.