Pārvietošanas hipotēka (Relo)
Pārvietošanas hipotēka (Relo), kas paredzēta tieši darbinieku pārvietošanai un pārvietošanai, ir alternatīva hipotēkas produkta veids. Korporācijas izmanto šos aizdevumus kā daļu no parakstīšanas vai nodarbinātības paketes augstākā līmeņa darbiniekiem. Pārkraušanas hipotēkas padara pārvietošanas procesu ērtāku un ekonomiskāku.
PĀRKLĀŠANAS PĀRVIETOŠANAS HIPOTĒKĀ
Pārvietošanas hipotēkas bieži ietver darba devēja finansiālas iemaksas. Šīs iemaksas var ietvert subsīdijas slēgšanas izmaksu segšanai, procentu likmju izmaiņām un zemākām tirgus procentu likmēm. Pārvietošanas hipotēku likmes var rasties pēc likmēm, kas ir no 25 līdz 50 bāzes punktiem (BPS) zemākas par tirgus procentu likmēm līdzīgām tradicionālajām hipotēkām. Viens bāzes punkts ir vienāds ar 1/100 daļu no 1% un samazina aizdevuma procentu likmi.
Aizdevējs var arī nodrošināt īpašu mājokļa kredīta konsultantu personālu, kas apmācīts, lai risinātu vajadzības pēc to darbinieku maiņas, kuri pērk vai pārdod māju. Tas var izraisīt ātrāku un lētāku aizdevuma noformēšanu.
Darbinieku pārvietošanās ar pārvietošanas hipotēkām
Daži dati liecina, ka darbinieks, kurš pārceļas uz savu darbu, visticamāk, atkārtoti pārcelsies paredzamos laika intervālos, bieži divās vai vairāk pārvietošanās piecos gados. Darba devējs, visticamāk, nepalīdzēs darbinieka pārvietošanā, ja vien viņš neparedz termiņu jaunajā atrašanās vietā gadu vai ilgāk. Tātad šiem pircējiem varētu būt mazāka iespēja refinansēt aizdevuma darbības sākumā. Arī darba devēju subsīdijas parasti samazina aizņēmēja ikmēneša maksājumus un samazina aizņēmēja jutīgumu pret ar likmēm saistītu refinansēšanu atbalsta periodā, kas parasti ir aizdevuma sākuma posmā.
Ja procentu likmes paaugstinās, priekšapmaksa parasti notiek relatīvi ātrāk pēc pirmajiem diviem vai diviem gadiem, ņemot vērā šo aizņēmēju dabiskos pārvietošanās ciklus. Procentu likmju pazemināšanās var likt darba devējam mudināt darbinieku refinansēt aizdevumu, izmantojot piespiedu refinansēšanas klauzulas.
Ieguldījumi hipotēku pārvietošanas fondos
Fannie Mae piedāvā pārvietošanas nodrošinājumu ar hipotēku (MBS). Šis pakārtoto īpašumu kopums pilnībā sastāv no pārvietošanas aizdevumiem. Tomēr pārvietošanas aizdevumi, kā arī kooperatīvu akciju aizdevumi un daži atpirkšanas aizdevumi tiek uzskatīti par hipotēku kredītiem ar īpašu iezīmi. Kā aizdevumi ar īpašām iezīmēm ir ierobežoti to īpašumu skaits, kuri var atrasties atbilstošajos portfeļos.
Pārvietošanās aizdevumus var iekļaut arī citos portfeļos. Ja fiksētas likmes fonds satur vairāk nekā 10 procentus pārvietošanas aizdevumu, kopfonda prefiksā fonds tiks identificēts kā pārvietošanas aizdevumu fonds, un prospekta papildinājuma portfeļa statistikas daļa parādīs pārvietošanas aizdevumu procentuālo daļu baseinā.
Jebkurš ar hipotēku nodrošināts drošības fonds ir saistīts ar pircēja avansa atmaksas risku. Spēja paredzēt šo risku tirgotājiem ir nozīmīga. Relo hipotēkām parasti ir paredzamāks priekšapmaksas raksturlielums, kas ļauj relo MBS tirgoties ar piemaksu. Pārvietošanas hipotēkām ir paredzamāki priekšapmaksas riska raksturlielumi nekā hipotēkām, kas nav pārceltas. Arī pārvietošanas aizdevums MBS vēsturiski ir bijis priekšapmaksāts ātrāk nekā līdzīgi tradicionālie produkti lielākajā daļā procentu likmju vidē, un tas var arī aizsargāt investoru procentu likmju vidē.