Negatīvs pārnesums
Ieguldījumos ar nekustamo īpašumu bieži tiek izmantota negatīva piesaiste. Tas ir finanšu sviras veids, kas apraksta ienākumu gūto aktīvu, piemēram, nomas īpašumu, iegādi, ko veic ieguldītājs, kad aktīvs nedos pietiekami daudz ienākumu, nekā tas ir aktīva izmaksās. Piemēram, īres ienākumi nav pietiekami, lai īstermiņā segtu aizdevuma maksājumus, uzturēšanu, procentus vai nolietojumu aktīvam. Ideālā gadījumā aktīvs galu galā iegūs pietiekami daudz naudas, lai segtu šīs izmaksas. Iemesls, kāpēc pircējs izmanto negatīvu piesaisti, ir tāds, ka īstermiņa zaudējumi dažos gadījumos var būt labvēlīgi īpašnieka nodokļu rēķinam.
Taustiņu izņemšana
- Negatīvs piesaiste ir finanšu sviru veids, ko parasti aplūko ieguldījumos īpašumos.
- Negatīvs aktīvs ir tāds, kas nesniedz pietiekami daudz ienākumu, lai segtu tā izmaksas.
- Ieguldītājs, kuram ir negatīva parādsaistības, cer īstermiņā gūt labumu no nodokļu priekšrocībām un galu galā pārdot aktīvu par augstāku cenu, lai segtu sākotnējos zaudējumus.
- Negatīvs ieguldījums kļūst rentabls tikai tad, kad īpašums tiek pārdots.
Izpratne par negatīvo pārnesumu
Negatīvs aktīvs ir tāds, kas nesniedz pietiekamus ienākumus tā izmaksu segšanai. Tā rezultātā īpašniekam tiek nodarīti zaudējumi. Ieguvums pircējam vai investoram ir tāds, ka atšķirību starp nopelnītajiem ienākumiem un maksājamajiem procentiem atkarībā no ieguldītāja mītnes valsts var atskaitīt no pašreizējiem ienākuma nodokļiem. Valstis, kas pieļauj šo nodokļu atskaitījumu, ir Austrālija, Japāna un Jaunzēlande. Citas valstis, piemēram, Kanāda, Francija, Vācija, Zviedrija un ASV, atļauj atskaitījumu, taču ar ierobežojumiem. Ieguldīt šādā veidā varētu būt jēga gadījumos, kad pārdošanas laikā ir sagaidāms liels kapitāla pieaugums, kas atlīdzinās periodiskus zaudējumus.
Peļņa no negatīvā pārnesuma
Negatīvs ieguldījums kļūst par rentablu tikai tad, kad īpašums tiek pārdots. Pārdošanas laikā priekšnoteikums ir tāds, ka īpašuma vērtībai ir jāpieaug, tā nedrīkst kristies vai turēties vienmērīgi. Ja īpašuma vērtības samazinās vai saglabājas stabils, īpašnieks, iespējams, nevarēs pārdot aktīvu par pietiekami augstu cenu, lai kompensētu zaudējumus, kamēr aktīvs nesēja ienākumus, lai segtu izdevumus. Daudzi investori, kas spekulē šādā veidā, mērķtiecīgi meklēs nodokļu atskaitījumiem negatīvu piesaisti, cerot, ka viņi gūs peļņu, ja īpašums tiks pārdots, lai iegūtu kapitāla pieaugumu.
Īpaši apsvērumi attiecībā uz negatīvu pārnesumu
Investoriem, kas apsver šāda veida vienošanos, ir jābūt finansiālajai stabilitātei, lai finansētu iztrūkumu no kabatas, līdz īpašums tiek pārdots un tiek sasniegta pilna peļņa. Ļoti svarīgi ir arī tas, ka procentu likme tiek fiksēta no paša sākuma vai, ja aizņēmēja procentu aprēķina pēc mainīga indeksa, tad dominējošās likmes joprojām ir zemas. Negatīvā stāvokļa kritika ir tā, ka tas var izkropļot mājokļu tirgu, samazinot mājokļu piedāvājumu, it īpaši īres īpašumus, iespējams, paaugstināt īres cenas un veicināt pārmērīgas investīcijas nekustamajā īpašumā.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.