Galvenie investīciju iemesli nekustamajā īpašumā

Investīcijas nekustamajā īpašumā ir nākotnes ienākumu plūsmas iegāde no īpašuma un var piedāvāt vairākas priekšrocības salīdzinājumā ar cita veida ieguldījumiem, ieskaitot potenciāli lielāku atdevi, stabilitāti, inflācijas ierobežošanu un diversifikāciju. Šeit ir minēti daži galvenie iemesli, kāpēc jāapsver ieguldījumi nekustamajā īpašumā.

Taustiņu izņemšana

• Ieguldījumi nekustamajā īpašumā nekad nav bijuši tik vienkārši, izmantojot REIT un nekustamā īpašuma ETF, ļaujot vienkāršajiem ieguldītājiem iekļūt dažādos nekustamā īpašuma tipos un vietās.
• Investori var mēģināt savam portfelim pievienot nekustamo īpašumu kā diversifikatoru un nodrošināties pret inflāciju.
• Nekustamajam īpašumam ir papildu priekšrocības, piemēram, tā spēja gan palielināt vērtību, gan arī gūt naudas plūsmas no ienākumiem par nomu vai hipotēkas procentiem.

Konkurētspējīgā riska korekcija

Balstoties uz 2018. gada jūlija Nacionālās nekustamo īpašumu investīciju uzticības personu padomes (NCREIF) datiem, privātā tirgus komerciālais nekustamais īpašums pēdējo piecu gadu laikā atdevis vidēji 9, 85%. Šis uzticamais sniegums tika sasniegts kopā ar zemu svārstīgumu attiecībā pret akcijām un obligācijām, nodrošinot ļoti konkurētspējīgu riska svērto ienesīgumu.

Kritiķi apgalvo, ka zemā nekustamā īpašuma nepastāvība ir reto darījumu ar nekustamo īpašumu un īpašumu vērtību rezultāts, ko bieži nosaka trešo personu novērtējumi un kuriem ir tendence atpalikt tirgū. Retie darījumi un novērtējumi izlīdzina ienākumus, jo uzrādītās īpašuma vērtības tirgus vērtības pieauguma dēļ novērtē par zemu un lejupslīdes laikā - par zemām tirgus vērtībām.

Lai gan ir taisnība, ka vēsturiskie nekustamā īpašuma nepastāvības novērtējumi ir jāpielāgo uz augšu, reālā laika tirgi ir neaizsargāti pret pēkšņiem negaidītiem satricinājumiem. Labs piemērs tam būtu 2010. gada maija "Flash Crash", kad tikai triju minūšu laikā tika izdzēsti USD 1 triljons akciju tirgus vērtībā. Vidē, kur problēma ir tirgus nepastāvība un algoritmiskās tirdzniecības dinamika ir neskaidra, stabilāka nekustamā īpašuma cenu noteikšana ir pievilcīga.

Augsta materiālo aktīvu vērtība

Atšķirībā no akcijām un zināmā mērā obligācijām, ieguldījumus nekustamajā īpašumā nodrošina augsts ķieģeļu un javas līmenis. Tas palīdz mazināt galvenā pārstāvja konfliktu vai pakāpi, kādā ieguldītāja intereses ir atkarīgas no vadītāju un parādnieku integritātes un kompetences. Pat nekustamo īpašumu ieguldījumu fondiem (REIT), kas ir kotēti nekustamā īpašuma vērtspapīri, bieži vien ir noteikumi, kas paredz minimālo peļņas daļu izmaksāt kā dividendes.

Pievilcīga un stabila ienākumu atdeve

Investīciju uz nekustamo īpašumu galvenā iezīme ir ievērojamā kopējās atdeves daļa, ko ilgtermiņā gūst no ienākumiem par nomu. 30 gadu laikā no 1977. līdz 2007. gadam gandrīz 80% no kopējā ASV nekustamā īpašuma ienākuma tika gūti no ienākumu plūsmām. Tas palīdz samazināt nepastāvību, jo ieguldījumi, kas vairāk paļaujas uz ienākumu atdevi, parasti ir mazāk nepastāvīgi nekā tie, kas vairāk paļaujas uz kapitāla vērtības atdevi.

Nekustamais īpašums ir pievilcīgs arī salīdzinājumā ar tradicionālākiem ienākumu avotiem. Aktīvu klase parasti tiek tirgota ar ienesīguma prēmiju ASV Valsts kasēm, un tā ir īpaši pievilcīga vidē, kur Valsts kases likmes ir zemas.

Portfeļa dažādošana

Vēl viens ieguvums no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir tā diversifikācijas potenciāls. Nekustamajam īpašumam ir zema un dažos gadījumos negatīva korelācija ar citām galvenajām aktīvu klasēm. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma pievienošana diversificētu aktīvu portfelim var samazināt portfeļa nepastāvību un nodrošināt augstāku atdevi no vienas riska vienības.

Inflācijas riska ierobežošana

Nekustamā īpašuma inflācijas ierobežošanas iespējas izriet no pozitīvās attiecības starp IKP pieaugumu un nekustamā īpašuma pieprasījumu. Paplašinoties ekonomikai, pieprasījums pēc nekustamā īpašuma palielina īres maksas, un tas savukārt nozīmē augstākas kapitāla vērtības. Tādēļ nekustamajam īpašumam ir tendence saglabāt kapitāla pirktspēju, pārnesot daļu inflācijas spiediena uz īrniekiem un iekļaujot daļu inflācijas spiediena kapitāla pieauguma veidā.

Trūkums: likviditātes trūkums

Galvenais ieguldījuma nekustamajā īpašumā trūkums ir nelikviditāte vai relatīvās grūtības konvertēt aktīvu naudā un skaidru naudu aktīvā. Atšķirībā no akciju vai obligāciju darījuma, kuru var pabeigt dažu sekunžu laikā, darījums ar nekustamo īpašumu var aizņemt vairākus mēnešus. Pat ar brokera palīdzību vienkārši atrast īsto darījuma partneri var būt dažas darba nedēļas.

Tomēr finanšu inovāciju attīstība ir piedāvājusi risinājumu nelikviditātes problēmai biržas sarakstā iekļauto REIT un nekustamo īpašumu kompāniju veidā. Tie nodrošina netiešas īpašumtiesības uz nekustamā īpašuma aktīviem un ir strukturēti kā biržas sarakstā iekļautas sabiedrības. Tie piedāvā labāku likviditāti un tirgus cenu noteikšanu, bet par augstāku nepastāvību un zemākām diversifikācijas priekšrocībām.

Grunts līnija

Nekustamais īpašums ir atšķirīga aktīvu klase, kas ir viegli saprotama un var uzlabot ieguldītāja portfeļa riska un ienesīguma profilu. Pats par sevi nekustamais īpašums piedāvā konkurētspējīgu ienākumu, kas aprēķināts pēc riska, ar mazāku konfliktu ar galveno aģentu un pievilcīgām ienākumu plūsmām. Tas var arī uzlabot portfeli, samazinot nepastāvību, izmantojot diversifikāciju. Lai arī nelikviditāte var sagādāt bažas dažiem ieguldītājiem, ir veidi, kā panākt pakļaušanu nekustamajam īpašumam, tomēr samazināt nelikviditāti un pat panākt, lai tā būtu salīdzināma ar tradicionālo aktīvu klasi.