Vai manas hipotēkas refinansēšana ir laba ideja?

Lēmums refinansēt jūsu māju ir atkarīgs no daudziem faktoriem, ieskaitot ilgumu, kurā plānojat tur dzīvot, pašreizējās procentu likmes un to, cik ilgs laiks būs nepieciešams, lai segtu jūsu slēgšanas izmaksas. Dažos gadījumos refinansēšana ir saprātīgs lēmums. Citās tas var nebūt finansiāli vērts.

Tā kā jums jau pieder īpašums, refinansēt, iespējams, būs vieglāk, nekā iegūt sākotnējo aizdevumu kā pirmajam pircējam. Turklāt, ja jums jau sen ir piederējis jūsu īpašums vai māja un esat uzkrājis ievērojamu kapitālu, tas atvieglos refinansēšanu. Bet, ja piesaiste šim kapitālam vai parāda konsolidācija ir iemesls refi, ņemiet vērā, ka šādi rīkojoties, var palielināties gadu skaits, kas jums būs jāmaksā par hipotēku - nevis gudrākais finanšu jomā.

Mājas novērtējums: veiksmīgas refinansēšanas atslēga

Apsveriet slēgšanas izmaksas

Tipiskais īkšķa noteikums ir tāds, ka, ja jūs varat samazināt savu pašreizējo procentu likmi par 1% vai vairāk, ietaupītās naudas dēļ varētu būt jēga veikt refinansēšanu. Refinansēšana ar zemāku procentu likmi arī ļauj ātrāk veidot kapitālu savās mājās.

Ja procentu likmes ir nokritušās pietiekami zemas, iespējams, ir iespējams refinansēt, lai saīsinātu aizdevuma termiņu - teiksim, no 30 gadu uz 15 gadiem - fiksētu hipotēku, nemainot ikmēneša maksājumu.

Līdzīgi procentu likmju pazemināšanās varētu būt iemesls konvertēšanai no fiksētas likmes uz regulējamas likmes hipotēku (ARM), jo ARM periodiskas korekcijas nozīmē zemākas likmes un mazākus ikmēneša maksājumus. Pieaugot hipotēku likmēm, šī stratēģija ir mazāk finansiāla. Patiešām, periodiskas ARM korekcijas, kas palielina jūsu hipotēkas procentu likmi, var padarīt gudru izvēli konvertēt fiksētas procentu likmes aizdevumu.

Tomēr ar visiem šiem scenārijiem ir saistītas izmaksas. Jūsu izdevumiem būs jāsedz tādas nodevas kā īpašuma apdrošināšana, advokāta honorārs, novērtējums, nodokļi un pārskaitījuma maksa. Šīs refinansēšanas izmaksas, kas var būt no 3% līdz 6% no aizdevuma pamatsummas, ir gandrīz tikpat augstas kā sākotnējās hipotēkas izmaksas, un to atgūšana var ilgt gadus.

Ja jūs mēģināt samazināt ikmēneša maksājumus, esiet piesardzīgs no aizdevēju refinansēšanas "bez slēgšanas izmaksām". Lai arī slēgšanas izmaksas var nebūt, banka, iespējams, atgūs šīs maksas, piešķirot jums augstāku procentu likmi, kas ļaus sasniegt jūsu mērķi.

Taustiņu izņemšana

• Var būt prātīgi refinansēt, ja varat samazināt procentu likmi par 1% vai vairāk.
• Pārliecinieties, ka plānojat palikt mājās pietiekami ilgi, lai segtu refinansēšanas izmaksas.
• Atbrīvošanās no privātās hipotēkas apdrošināšanas jeb PMI ir labs iemesls jaunas hipotēkas iegūšanai.

Apsveriet, cik ilgi jūs plānojat palikt savās mājās

Izlemjot, vai refinansēt vai nē, vēlēsities aprēķināt, kādi būs jūsu ietaupījumi mēnesī, kad refinansēšana būs pabeigta.

Teiksim, piemēram, ka jums ir hipotēkas aizdevums uz 30 gadiem USD 200 000 vērtībā. Kad jūs pirmo reizi pieņēmāties aizdevumu, jūsu procentu likme tika noteikta 6, 5% apmērā, un ikmēneša maksājums bija 1, 257 USD. Ja procentu likmes pazeminās līdz fiksētajiem 5, 5%, tas varētu samazināt jūsu ikmēneša maksājumu līdz 1130 USD - ietaupījums USD 127 mēnesī vai 1 524 USD gadā.

Jūsu aizdevējs var aprēķināt jūsu kopējās refinansēšanas slēgšanas izmaksas, ja jūs nolemjat turpināt. Ja jūsu izmaksas sastāda aptuveni 2300 USD, varat sadalīt šo summu ar ietaupījumiem, lai noteiktu līdzsvara punktu - šajā gadījumā 1, 5 gadi mājās (2300 USD dalīts ar 1 524 = 1, 5 gadi). Ja plānojat palikt mājās divus gadus vai ilgāk, refinansēt būtu jēga.

Ja pašu kapitāls jūsu mājās ir mazāks par 20%, jums var pieprasīt samaksāt PMI, kas varētu samazināt ietaupījumus, ko varētu iegūt no refi.

Apsveriet PMI

Laikā, kad mājas vērtības samazinās, daudzas mājas tiek vērtētas daudz mazāk, nekā tās ir novērtētas vēsturiski. Ja tas ir gadījumā, kad apsverat refinansēšanu, summa, kurā tiek novērtēta jūsu māja, var nozīmēt, ka jums trūkst pietiekama kapitāla, lai apmierinātu 20% iemaksu par jauno hipotēku.

Lai refinansētu, jums būs jāsniedz lielāks naudas iemaksa, nekā paredzēts, vai arī jums, iespējams, būs jāveic privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), kas galu galā palielinās jūsu ikmēneša maksājumu. Tas varētu nozīmēt, ka pat ar procentu likmju kritumu jūsu reālie ietaupījumi var nebūt lieli.

Un otrādi, refinansējot jūsu PMI, jūs ietaupīsit naudu, un to var būt vērts darīt tikai šī iemesla dēļ. Ja jūsu mājā ir vairāk nekā 20% pašu kapitāla, jums nebūs jāmaksā PMI, ja vien jums nav FHA hipotēkas aizdevuma vai ja jūs neuzskatāt par augsta riska aizņēmēju. Ja jūs šobrīd maksājat PMI, jums ir vismaz 20% pašu kapitāla, un jūsu pašreizējais aizdevējs to nenoņems, jums vajadzētu veikt refinansēšanu.