Kā izvēlēties apgrieztu hipotēkas apmaksas plānu

Ir seši dažādi veidi, kā jūs varat saņemt ieņēmumus no vispopulārākā reversās hipotēkas veida - mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM). ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments, kas regulē HECM, sauc šo izvēli par “maksājumu plāniem”. Jūs varat izvēlēties saņemt lielu vienreizēju avansu, izveidot kredītlīniju, kuru pēc vajadzības varat izmantot, saņemt vienādus ikmēneša maksājumus. vai izvēlieties kādu no šīm iespējām.

Saturs

• Fiksētas likmes maksājuma plāns
• Pielāgojami maksājuma plāni
• 1. variants: Īres maksājuma plāns
• 2. variants: termiņa maksājumu plāns
• 3. risinājums: kredītlīnija
• 4. variants: modificēts pilnvaru plāns
• 5. risinājums: modificēts termiņu plāns

Jūsu izvēlētais plāns ietekmēs to, cik daudz naudas jūs saņemat īstermiņā un ilgtermiņā, cik ātri jūs iztērējat savu mājas kapitālu un cik efektīvi reversā hipotēka palīdz sasniegt jūsu finanšu mērķus. Šeit ir apskatīts, kā darbojas katrs maksājumu plāns, kā arī to plusi un mīnusi. (Lai iegūtu vairāk, skat . Reversās hipotēkas regulējuma apskatu un pilnīgu reversās hipotēkas rokasgrāmatu.)

Fiksētas likmes maksājuma plāns

Ja vēlaties fiksētas likmes reverso hipotēku, jums ir tikai viena maksājuma plāna iespēja: vienreizējs vienreizējs maksājums.

Kā tas strādā

Jūs saņemat lielu summu uzreiz, tiklīdz jūsu reversā hipotēka tiek slēgta. Par šo summu tiek uzkrāti procenti, notiekošās ikmēneša hipotēku apdrošināšanas prēmijas, kā arī visas finansētās slēgšanas izmaksas, līdz reversās hipotēkas termiņš ir jāmaksā. Sākotnējā procentu likme ir augstāka nekā tā ir ar regulējamas likmes plāniem, bet paredzamā procentu likme laika gaitā ir zemāka.

Plusi

Jums vajadzētu izmantot šo aizdevuma veidu, lai samaksātu lielu hipotēkas atlikumu vai segtu citus lielus izdevumus. “Vienreizējs maksājums vislabāk darbojas cilvēkiem, kuriem ir liela esošā hipotēka, kas viņiem ir nepieciešama, lai samaksātu, ” saka Casey Fleming, hipotēku konsultants Sanhosē, Kalifornijā, kurš šobrīd strādā C2 Financial Corp. un kuram ir vairāk nekā 30 gadu pieredze hipotēku nozarē. Viņš saka, ka tas ir labākais risinājums, ja jums ir nepieciešams ņemt visus pieejamos ienākumus vai lielāko daļu no tiem uzreiz.

Mīnusi

Jūs turpmāk nevarat saņemt papildu ieņēmumus no šī aizdevuma. Aizņēmēji, kuriem nav labi pārvaldīt naudu vai kuri ir zaudējuši spēju to darīt, ir pakļauti līdzekļu izšķērdēšanai vai pārāk ātrai tērēšanai. Krāpnieki dažreiz pārliecina seniorus ņemt šāda veida aizdevumu vai mērķtiecīgi pret māju īpašniekiem, kuri nesen to ir paņēmuši. (Lai iegūtu vairāk, skatieties Uzmanieties no šiem apgrieztās hipotēkas izkrāpšanu .)

Flemings norāda, ka lielākais trūkums ir tāds, ka “gandrīz visos gadījumos maksimālais izlozes līmenis pirmajā gadā ir 60% no sākotnējās pamatsummas. Tā kā šai iespējai ir tikai viena izloze, maksimālā aizdevuma summa ir diezgan maza. ”Pārējos 40% jūs paturat kā mājas kapitālu. Jūs nekad nevarat aizņemties pret šiem 40%, taču tas var noderēt, ja vēlaties pārdot savu māju un samaksāt apgriezto hipotēku.

Lai laika gaitā piekļūtu visam savam kapitālam, jums jāizvēlas maksājuma plāns ar pielāgojamu likmi.

Pielāgojami maksājuma plāni

Pārējiem pieciem reversās hipotēkas maksājuma plāniem ir regulējamas likmes. Ja izvēlaties kādu no šiem, ir trīs iespējas, kā var mainīties jūsu procentu likme. Uz jūsu hipotēku attieksies tikai viens, un tas tiks atklāts jūsu aizdevuma dokumentos.

• Jūsu procentu likme tiks koriģēta reizi gadā, pamatojoties uz Pastāvīgā termiņa kases (CMT) indeksu un aizdevēja noteikto rezervi. Likme nevar pieaugt vairāk kā par 2% gadā, un tā nevar palielināt vai samazināties vairāk kā par 5% no sākotnējās likmes visā aizdevuma termiņā.
• Jūsu procentu likme tiks koriģēta katru mēnesi, pamatojoties uz CMT indeksu plus aizdevēja noteikto rezervi. Procentu likme aizdevuma termiņa laikā nevar pieaugt vairāk kā par 10%, un nav nekādu ierobežojumu, cik zema var būt procentu likme.
• Jūsu procentu likme tiks koriģēta katru mēnesi, pamatojoties uz Londonas starpbanku piedāvāto likmi plus aizdevēja noteikto rezervi. Procentu likme aizdevuma termiņa laikā nevar pieaugt vairāk kā par 10%, un nav nekādu ierobežojumu, cik zema var būt procentu likme.

Lai arī nav svarīgi, kurš no šiem scenārijiem attiecas uz jūsu aizdevumu, jo tas ietekmē to, cik procentu laika gaitā uzkrājas jūsu aizdevums, tam nav nozīmes, ņemot vērā jūsu plānotos ikmēneša maksājumus vai pieejamo kredītlīniju. Ievērojamas procentu likmes izmaiņas, izmantojot apgrieztu hipotēku, nepakļauj jūs riskam slēgt iespēju, kā tas var ar nākotnes hipotēku. Augstāka procentu likme tomēr ietekmē jūsu mājas kapitālu un nozīmē, ka, pārdodot māju, jūs saņemat mazāk.

Ja plānojat visu mūžu palikt savās mājās, procentu likmju paaugstināšana var nebūt liela problēma. Ja jums nav, jūs varētu vēlēties pārliecināties, vai jūsu aizdevuma procentu likme atbilst pirmajam scenārijam, jo ​​maksimālais procentu likmes pieaugums ir 5%, nevis 10%. Jūsu aizdevuma darbinieks un reversās hipotēkas konsultants var palīdzēt izprast jūsu izvēli un to, kā regulējamās procentu likmes ietekmē jūsu situāciju.

Kad jūs piesakāties reversai hipotēkai ar regulējamu procentu likmi, maksājuma plāna iespēju ilustrācijās tiks izmantota paredzētā procentu likme. Tas ir vislabākais aizdevēja minējums, pēc kura mainās regulētā procentu likme visā jūsu aizdevuma laikā. Tas ir viens no trim galvenajiem faktoriem, kas nosaka, cik daudz varat aizņemties, kā arī jaunākā aizņēmēja vecums un īpašuma vērtība.

Tagad, kad jums ir vispārēja izpratne par regulējamas likmes plānu darbību, pārskatīsim jūsu piecas maksājuma iespējas. Atcerieties, ka “maksājums” šajā kontekstā attiecas uz to, kā jūs saņemsit aizdevuma ieņēmumus.

1. variants: Īres maksājuma plāns

Kā tas strādā

Jūs saņemat vienādus ikmēneša maksājumus, ja vismaz viens aizņēmējs dzīvo mājās kā galvenā dzīvesvieta. Ikmēneša maksājumi tiek aprēķināti, pieņemot, ka dzīvosit 100. Gadījumā, ja jūs negaidīsit, ka dzīvosiet tik ilgi, labāks risinājums varētu būt termiņa maksājuma plāns, par kuru tiks runāts nākamreiz. Ja jūs dzīvojat ilgāk, jūs turpināsit saņemt maksājumus. Ja vēlaties saņemt vienmērīgu ikmēneša maksājumu par atlikušo mūžu savās mājās, īres maksājuma plāns ir laba izvēle.

Plusi

"Īres maksājumi ir lieliski tiem, kuri domā, ka viņi ilgi dzīvos mājās, un kuriem nepieciešami stabili ikmēneša ienākumi, " saka Flemings. Jums nav jāuztraucas par apgriezto hipotēku ieņēmumu izbeigšanos ar īpašumtiesību maksājuma plānu, kamēr jūs turpināt izpildīt pārējos aizdevuma nosacījumus.

Mīnusi

Ja jums ir kādi lieli rēķini, lai tos nomaksātu, šis plāns nepalīdzēs jums tos samaksāt. Turklāt, lai arī šis maksājuma plāns šķietami nodrošina garantētus ienākumus uz mūžu, ja veselības stāvokļa dēļ jums ir jāpārceļas no mājām vai ja jūs neatpaliksit no nepieciešamajām īpašuma maksām, piemēram, mājas īpašnieka apdrošināšanas, īpašuma nodokļiem un pamata uzturēšanas, būs jāmaksā apgrieztā hipotēka (tas attiecas uz visiem maksājumu plāniem), un turpmākus maksājumus jūs nesaņemsit, ja vien neizārstēsit noklusēto

Jūs vai jūsu mantinieki saņemsiet visu naudu, kas paliks no jūsu mājas pārdošanas pēc tam, kad būs samaksāta apgrieztā hipotēka. Tomēr sliktākajā gadījumā, kad nekustamā īpašuma tirgus ir nomākts, apvienojumā ar augstām procentu likmēm, iespējams, ka jums neiznāks daudz naudas.

2. variants: termiņa maksājumu plāns

Kā tas strādā

Jūs saņemat vienādus ikmēneša maksājumus par izvēlēto laika periodu - piemēram, 10 gadus. “Termiņmaksājumi ir vislabākie, ja jums ir skaidrs priekšstats par to, cik ilgi jūs dzīvosit mājās, ” saka Flemings. "Vecāki ļaudis - 80 un vairāk gadus veci - vai tie, kuri vēlas pārcelties pēc dažiem gadiem, var izvēlēties šo veidu."

Plusi

Mēneša maksājums ir lielāks, salīdzinot ar termiņa maksājuma plānu. Lai gan jūs nesaņemsit papildu ikmēneša maksājumus pēc aizdevuma termiņa beigām, jūs varēsit dzīvot mājās kā galvenā dzīvesvieta, līdz mirsit vai pārcelsities (kamēr vien jūs turpināsit izpildīt otru aizdevumu) nosacījumi, piemēram, īpašuma nodokļa samaksa).

Mīnusi

Jūs nesaņemsit stabilus ienākumus visu mūžu, ja vien aizdevuma termiņa laikā jūs nemirsit. Jūs, iespējams, pārāk agri savas dzīves laikā izmantosit mājas kapitālu, un jums nebūs citu līdzekļu avotu, uz kuru paļauties.

3. risinājums: kredītlīnija

Kā tas strādā

Jūs saņemat piekļuvi naudai pēc nepieciešamības. Jūs varat izlemt, kad izmantot savu kredītlīniju un cik daudz ņemt, ja vien jūsu atlikums ir mazāks par galveno limitu. Jūsu aizdevējs nevar pieprasīt, lai jūs izņemtu minimālo summu vai izņemtu minimālo summu noteiktā grafikā.

Plusi

Kredītlīnija nodrošina lielu elastību. Jūs varat izņemt lielu vienreizēju avansu, pēc tam aizņemties papildu līdzekļus un iegūt piekļuvi šim papildu kapitālam, kas paliek fiksēts ar fiksētās likmes maksājuma plānu. Jūs varat arī atstāt līniju neskartu gadiem ilgi, gaidot dienu, kad jums tā varētu būt nepieciešama. Katru mēnesi varat izņemt vienādas vai līdzīgas summas. Būtībā jūs varat pielāgot izņemšanu savām vajadzībām un pielāgot tās mainoties jūsu vajadzībām.

Kredītlīnija var darboties kā vienreizējs maksājums, termiņš vai termiņa plāns, taču jums ir lielāka kontrole. Arī neizmantotā kredītlīnijas daļa laika gaitā palielinās ar tādu pašu procentu likmi, kādu maksājat par summu, kuru esat aizņēmies. Turklāt jūs maksājat procentus tikai par faktiski aizņemto naudu, kas var atvieglot vēlāk pārdošanu un pārvietošanu vai potenciāli atstāt naudu mantiniekiem. Atšķirībā no mājas kapitāla kredītlīnijas, reversās hipotēkas kredītlīniju nevar atsaukt, pat ja jūsu mājas vērtība samazinās vai pasliktinās jūsu finansiālais stāvoklis.

Mīnusi

Jūs varat izmantot kredītlīniju, aizņemoties 60% no pamatsummas maksimuma pirmajā gadā un atlikušos 40% otrā gada pirmajā dienā. Ja jūs to izdarīsit, jums vairs nebūs piekļuves līdzekļiem. Turklāt tas var aizņemt līdz pieciem darījumiem dienu laikā, lai saņemtu līdzekļus, kurus pieprasāt no savas kredītlīnijas, tāpēc jums ir jāpārliecinās, ka norēķinu kontā ir pietiekami daudz naudas steidzamām vajadzībām.

4. variants: modificēts pilnvaru plāns

Kā tas strādā

Jūs saņemat fiksētus ikmēneša maksājumus apvienojumā ar piekļuvi kredītlīnijai tik ilgi, kamēr viens aizņēmējs apdzīvo māju kā galveno dzīvesvietu. Fiksētie ikmēneša maksājumi būs mazāki nekā tad, ja jūs saņemat tiešu īpašumtiesību plānu, un kredītlīnija būs mazāka nekā tad, ja jūs saņemat taisnu kredītplāna plānu, taču jums būs pieejams tāds pats kopējais līdzekļu apjoms.

Plusi

Jūs varat elastīgi noteikt gan ikmēneša maksājumus, gan izvēlēties kredītlīnijas lielumu. Ja vēlaties lielākus ikmēneša maksājumus, varat izvēlēties mazāku kredītlīniju. Ja vēlaties lielāku kredītlīniju, varat izvēlēties mazākus ikmēneša maksājumus.

Tas ļauj jums apmierināt parastās ikmēneša naudas plūsmas vajadzības, neaizņemoties vairāk nekā jums. Šī opcija samazina procentu izmaksas un ļauj mazāk riskēt, ka tiks iztērēts viss pašu kapitāls, un nevarēsit atļauties pārcelties, ja vēlaties vai vajadzēs vēlāk.

Mīnusi

Ja jums uzreiz nepieciešama liela summa, šis maksājuma plāns, iespējams, nav jūsu labākais risinājums.

5. risinājums: modificēts termiņu plāns

Kā tas strādā

Jūs saņemat fiksētu ikmēneša maksājumu par iepriekš noteiktu mēnešu skaitu, kā arī piekļuvi kredītlīnijai tik ilgi, kamēr viens aizņēmējs uztur mājas kā savu galveno dzīvesvietu. Fiksētie ikmēneša maksājumi būs mazāki nekā tad, ja jūs saņemat taisna termiņa plānu, un kredītlīnija būs mazāka nekā tad, ja saņemat taisnu kredītlīniju, taču jums būs pieeja tai pašai kopējai līdzekļu summai.

Plusi

Jūs varat elastīgi noteikt ikmēneša maksājumu lielumu un to, cik ilgi jūs tos saņemsit, un tie būs lielāki, nekā tie būtu saskaņā ar modificētu īpašumtiesību plānu, pieņemot, ka kredītlīnija ir tāda pati. Jūs arī iegūstat elastību, izvēloties kredītlīnijas lielumu.

Termiņa beigās jūs joprojām varēsit piekļūt aizdevuma ieņēmumiem, ja vēl nebūsit iztērējis savu kredītlīniju. Tāpat kā modificētajā īpašumtiesību plānā, jūs varat samazināt procentu izmaksas un, iespējams, atstāt pietiekami daudz pašu kapitāla, lai vēlāk pārietu.

Mīnusi

Varētu samazināties ieņēmumi no hipotēkas. Ikmēneša maksājumus saņemat tikai par noteiktu mēnešu vai gadu skaitu, tāpēc jums ir rūpīgi jāizmanto sava kredītlīnija, ja domājat, ka ienākumi būs nepieciešami pēc termiņa beigām. Šis plāns arī nav labākā izvēle lielām, sākotnējām skaidras naudas vajadzībām.

Grunts līnija

HECM piedāvā tik daudz maksājumu plānu, jo vecāka gadagājuma māju īpašniekiem ir daudz dažādu finanšu vajadzību. Neviena konkrēta iespēja nav vispārēji laba vai slikta. “Kurš ir labākais risinājums, pilnībā atkarīgs no klienta situācijas un vajadzībām, ” saka Flemings. Tomēr viņš turpina: “Parasti es atbalstu kredītlīniju, nevis termiņa un ilgtermiņa maksājumus”, izskaidrojot to ar to, ka kredītlīnija ļauj jums veikt ikmēneša izņemšanu, tāpat kā jūs varētu rīkoties ar termiņu vai termiņu, bet dod jūs varat elastīgi uzņemt vairāk ārkārtas situācijā un uzkrājat procentu ietaupījumus, ja jums tas nav jāizmanto.

Veiciet pētījumu un uzdodiet daudz jautājumu no sava aizdevēja un reversās hipotēkas konsultanta, lai noskaidrotu, kurš maksājuma plāns jums ir vislabākais. (Plašāku informāciju skatiet sadaļā "Apgrieztas hipotēkas pazīmes ir laba ideja un pareizā reversā hipotēkas aizdevēja atlasīšana" .)

Turpināt lasīt

Pilnīga rokasgrāmata par reverso hipotēku
Salīdzinot reversās hipotēkas un nākotnes hipotēkas
Vai jūs kvalificējaties reversai hipotēkai?
Reversie hipotēku veidi
Pareiza reversā hipotēkas aizdevēja izvēle
Reversā hipotēka vai mājas kapitāla aizdevums?
Nodokļu un apgriezto hipotēku ceļvedis
5 populārākās alternatīvas hipotēkai
5 paraksti apgrieztā hipotēkā ir laba ideja
5 paraksti apgrieztu hipotēku ir slikta ideja
Kā izvairīties no jūsu reversās hipotēkas pārsniegšanas
Apskats apgriezto hipotēku regulējumā
Noteikumi par FHA reversās hipotēkas iegūšanu
Atrodiet pareizo reversās hipotēkas konsultāciju aģentūru
Atrodiet populārākās reversās hipotēku kompānijas
Reversā hipotēka: Vai jūsu atraitne (er) varētu pazaudēt māju?
Sargieties no šīm reversajām hipotēku izkrāpšanām
Apgrieztā hipotēku kļūmes