Ceļvedis nekustamā īpašuma atvasinājumiem

Vēsturiski nekustamajam īpašumam ir bijusi zema korelācijas veiktspēja, ņemot vērā akciju un obligāciju ieguldījumus, padarot to par vēlamu portfeļa diversifikācijas instrumentu. Diemžēl fiziskā īpašuma pirkšana un pārdošana ne tuvu nav tik vienkārša kā vērtspapīru tirdzniecība.

Ievadiet nekustamā īpašuma atvasinājumus, sauktus arī par īpašuma atvasinājumiem. Šie instrumenti ļauj ieguldītājiem iegūt riska darījumus ar nekustamā īpašuma aktīvu klasi, faktiski nepiederot ēkām. Tā vietā viņi nekustamo īpašumu aizstāj ar nekustamā īpašuma atdeves indeksa izpildi. Šādā veidā investori var spēlēt ar nekustamā īpašuma kapitālu vai parādu, nekad nepērkot reālu aktīvu vai neizmantojot nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu. Tas ļauj investoram samazināt savas sākotnējās saistības ar kapitālu un pasliktināt nekustamā īpašuma portfeļus, vienlaikus nodrošinot alternatīvas riska pārvaldības stratēģijas.

NPI indekss

Nacionālā nekustamo īpašumu investīciju fiduciāru īpašuma indekss (NPI) ir pieņemtais indekss, kas izveidots, lai novērtētu komerciālā nekustamā īpašuma tirgus ieguldījumu rezultātus. Sākotnēji izstrādātais 1982. gadā indekss ar samazinātu ķēdi sastāv no vairāk nekā 7670 īpašumiem, kuru kopējā vērtība ir aptuveni 581 miljards USD (no 2018. gada 2. ceturkšņa) no visām ASV valstīm.

Komerciālā nekustamā īpašuma investīcijas tiek iedalītas šādos ieguldījumu veidos:

• Privātais kapitāls
• Privātais parāds
• Publiskais kapitāls
• Valsts parāds

Kā darbojas nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti

NCREIF indeksā piedāvātie atvasinātie finanšu instrumenti, kas izstrādāti privātā kapitāla sektoram, ir balstīti uz mijmaiņas darījumiem, kas notiek dažādās formās, ļaujot ieguldītājiem apmainīt riska darījumus, ņemot vērā paša indeksa vērtības pieaugumu vai kopējo ienesīgumu, vai arī apmainot riska darījumus no viena zemes izmantojuma uz cits.

Viena no metodēm ir "iet garumā" (atkārtot pirkšanas īpašumu ekspozīciju) vai "iet īsā laikā" (atkārtot pārdošanas īpašumu ekspozīciju). Vēl viena metode ir apmainīt kopējo ienākumu no NCREIF indeksa, iedalot pa nekustamā īpašuma sektoriem, tādējādi ļaujot investoriem apmainīties ar, piemēram, ar biroju saistīto nekustamo īpašumu atdevi mazumtirdzniecības nekustamajam īpašumam.

Atgriešanās mijmaiņas darījums ļauj diviem ieguldītājiem abās mijmaiņas darījuma pusēs īstenot stratēģijas, kuras nevar realizēt ar reāliem aktīviem privātā nekustamā īpašuma tirgū. Mijmaiņas darījumi ļauj ieguldītājiem taktiski mainīt vai līdzsvarot savus portfeļus noteiktā laika posmā, nepārsniedzot īpašumtiesības uz aktīviem, kas šobrīd atrodas bilancē. Līgumus uz laiku līdz trim gadiem parasti pārvalda investīciju banka, kas darbojas kā līdzekļu klīringa centrs.

Gadījumā, ja ieguldītājs ilgojas ar kopējo NCREIF indeksa atdevi, viņš vai viņa pieņem kopējo ienesīgumu no NPI (tiek maksāts reizi ceturksnī) par iepriekš noteiktu nosacīto summu un piekrīt maksāt Londonas starpbanku piedāvāto likmi (LIBOR) plus starpība uz to pašu nosacīto summu. Mijmaiņas darījuma otra puse saņemtu tādas pašas naudas plūsmas apgriezti, samaksātu ceturkšņa indeksa ienesīgumu un saņemtu LIBOR plus starpību.

Pieņemot, ka ir investori abām tirdzniecības pusēm, divi investori, kas vēlas pārdot vienu īpašuma ekspozīciju otram, varētu pārdot NPI atdevi par šo konkrēto īpašuma veidu citam. Piemēram, portfeļa pārvaldnieks, kurš uzskata, ka viņa vai viņas fonds ir pārāk piešķirts biroja īpašumiem un nepietiekami piešķirts rūpnieciskajiem īpašumiem, varētu apmainīt daļu biroja ekspozīcijas pret industriālo, faktiski nepērkot vai pārdodot īpašumus.

Sabiedrības kapitāla indekss

NPI vietā atvasinātie finanšu instrumenti komerciālā nekustamā īpašuma tirgus publiskā kapitāla sektora izmantošanai izmanto Nacionālās nekustamo īpašumu ieguldījumu trastu asociācijas (NAREIT) kopējo atdevi, lai aprēķinātu pieņemtās naudas plūsmas (ilgajam investoram) vai maksā (īss ieguldītājs).

Šis indekss nodrošina peļņu no komerciālā nekustamā īpašuma nodrošināto publisko vērtspapīru tirgus. Piemēram, mijmaiņas darījumu saņēmējs maksā LIBOR plus starpību, lai sāktu viena gada indeksu mijmaiņas darījumu ar nosacīto summu USD 50 miljonu apmērā, un viņš vai viņa saņemtu ceturkšņa maksājumus no NAREIT indeksa uz USD 50 miljoniem. Atkal ieguldītājs var iegūt pilnībā diversificētu publiskā nekustamā īpašuma ekspozīciju, nepērkot atsevišķu aktīvu.

Nekustamā īpašuma parāda atvasinājumi

Tā kā dažādu riska profilu laidieni ir plaši un dziļi no komerciālā nekustamā īpašuma hipotēku bāzes, kas atrodama komerciālā hipotēku nodrošināto vērtspapīru (CMBS) tirgū, nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti ir pieejami arī nekustamā īpašuma parāda pozīcijās. Valsts nekustamā īpašuma parāda mijmaiņas darījumu pamatā ir CMBS tirgus indeksi. Šie indeksi pastāv kopš 1990. gadu beigām.

Pateicoties daudzo darījumu (attiecībā uz kapitāla daļu nekustamo īpašumu) datu plašumam un dziļumam, CMBS indeksi ir daudz labāki darbības rādītāji to attiecīgajos tirgos nekā to pašu kapitāla darījumu partneru indeksi. Visievērojamākā atšķirība starp kapitāla mijmaiņas un parāda mijmaiņas darījumiem ir tā, ka LIBOR balstīto maksājumu saņēmēji saņem LIBOR mīnus starpību, pretstatā kapitāla mijmaiņas līgumiem, kuru pamatā parasti ir LIBOR plus starpība. Tas notiek tāpēc, ka pamatā esošos vērtspapīrus parasti finansē ar īstermiņa apgrozības repo termiņa parādu, kam parasti ir LIBOR mīnus starpība, un tādējādi likme tiek nodota mijmaiņas darījuma partneriem.

Kredīta riska ierobežošanai parasti izmanto privātā nekustamā īpašuma parāda atvasinājumus, piemēram, kredītsaistību nepildīšanas mijmaiņas līgumus (CDS). Atvasinātie finanšu instrumenti, piemēram, aizdevumu mijmaiņas darījumi, nodrošina mijmaiņas darījumu partnerim gan procentu likmes, gan kredītrisku, savukārt aktīvs (komerciālā nekustamā īpašuma aizdevums) paliek darījuma partnera bilancē. Tādējādi hipotēkas kreditors var ierobežot sava parāda portfeļa daļas dažādiem ieguldījumu termiņiem, nepārdodot pašu aizdevumu. Tādā veidā investori var izstāties no atsevišķām nekustamā īpašuma tirgus nozarēm, kad viņiem šķiet, ka atdeve nav samērīga ar risku, un pēc tam vēlāk atgūt ekspozīciju, kad šīs konkrētās nozares tirgus uzlabojas.

Grunts līnija

Tā kā komerciālā nekustamā īpašuma aktīvi ir kapitālietilpīgi un relatīvi nelikvīdi, nekustamā īpašuma ieguldītājiem ir bijis grūti ierobežot viņu ekspozīciju vai izpildīt alfa stratēģijas. Augstās darījumu izmaksas un tirgus, kas ir mazāk efektīvs nekā akciju un obligāciju tirgus, ir palielinājis grūtības līdzsvarot portfeļus, reaģējot uz tirgus izmaiņām.

Tā kā dati par nekustamo īpašumu kļūst caurspīdīgāki un informācija par darījumiem kļūst vieglāk un lētāka, nekustamā īpašuma indeksi ir kļuvuši aktuālāki, kā rezultātā tiek izveidots arvien efektīvāks atvasināto instrumentu tirgus. Nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti ļauj ieguldītājiem mainīt ekspozīciju uz īpašiem riskiem un iespējām, nepieprasot pirkt un pārdot aktīvus. Šie atvasinātie instrumenti ļauj veikt ieguldījumus citā nekustamā īpašuma kapitāla tirgus sektorā vai tirdzniecībā ar nekustamo īpašumu, mainīgai procentu likmei pieskaitot vai atskaitot prēmiju.

Spēja apmainīt riska darījumus ļauj nekustamā īpašuma investoram kļūt taktiskākam, veicot ieguldījumus. Tagad viņi var pārvietoties un iziet no visiem četriem nekustamā īpašuma tirgus kvadrantiem, kas ļauj labāk pārvaldīt risku un palielināt īstermiņa vai ilgtermiņa ieguldījumu atdevi.