Pludmales mājas pirkšanas ekonomika: izlasiet pirms pirkšanas

Pludmales mājas pirkšana var dot lielisku ieguldījumu atdevi, uzticamu ienākumu plūsmu un piekļuvi apburošai atpūtas vietai. Daudzi pludmales māju investori iegādājas mājas, kuras viņi pēc tam izīrē tūrisma pīķa laikā. Pludmales mājas īpašnieks Floridā savu māju var noīrēt no oktobra līdz martam, kad vēsāku valstu iedzīvotāji alkst saules. Daudzi pludmales māju investori apgalvo, ka viņu ienākumi no īres šajā periodā sedz viņu izdevumus visu gadu - faktiski ļaujot viņiem bez maksas dzīvot mājā sezonā, kas nav sezonas.

Taustiņu izņemšana

• Pārvaldīts pa labi, īrējot savu pludmales māju, jūs varat dzīvot bez maksas pludmales sezonā, kas nav pīķa sezona.
• Gaidāms, ka maksās vairāk gan par māju, gan par apdrošināšanu (ieskaitot plūdu apdrošināšanu).
• Daudzās pludmales pilsētās tiek piemēroti augsti nodokļi.
• Īres mājas reklamēšana un pārvaldīšana nozīmē papildu rēķinus, un jums, iespējams, vajadzēs dārgu īpašumu pārvaldnieku.

Bet pirms pludmales mājas ieniršanas ir svarīgi izprast pamatā esošo ekonomiku, tostarp augstās aizņēmumu izmaksas, pārmērīgās apdrošināšanas likmes un bagātīgos rēķinus, kā arī vispārējās galvassāpes par īpašumu pārvaldīšanu.

Nekustamā īpašuma izmaksas un aizņēmumu izmaksas

Pludmales māju īpašumi ir daudz dārgāki nekā līdzīgas mājas, kas atrodas iekšzemē. Delray Beach, Fla., Populārajā pludmales pilsētā Pālbīčas grāfistē, vidējā mājas cena 2019. gadā bija 299 900 USD, liecina Zillova informācija. Un parasti hipotēku procentu likmes brīvdienu īpašumiem ir augstākas nekā primārajām mājām. Tas var ievērojami mainīt jūsu rezultātu. Piemēram, pamatsummas un procentu maksājums par hipotēku uz 30 gadiem, USD 1 miljonu, ar procentu likmi 4%, sasniedz USD 4774 mēnesī. Tā pati hipotēka ar 5% procentu likmi mēnesī maksā 5368 USD pamatsummu un procentus. Šī atšķirība mēnesī 600 USD var ātri saskaitīties.

Apdrošināšanas likmes

Mājas īpašnieka apdrošināšana jūsu pludmales mājā, iespējams, būs vairākas reizes dārgāka nekā jūsu primārajā mājā, galvenokārt tāpēc, ka bieži notiek obligātā plūdu apdrošināšana, kuras izmaksas pēdējos gados ir palielinājušās, it īpaši Austrumu krastā, kas arvien vairāk cieš plaši viesuļvētras postījumi.

Gada prēmija USD 10 000 vai vairāk plūdu apdrošināšanai Floridas pludmales mājās nav nekas neparasts. Austrumu krasta štatos, piemēram, Ziemeļkarolīnā, prēmijas tiek noteiktas par saprātīgākām cenām. Un, lai arī apdrošināšanas izmaksas Kalifornijā parasti ir zemākas par Austrumkrasta cenām, ietaupījumus parasti kompensē augstākas nekustamā īpašuma cenas.

Rēķini

Pludmales mājas īre ietver izmaksas, kas pārsniedz hipotēku, komunālos pakalpojumus un kabeli. Pirmkārt, ņemot vērā daudzu pludmales māju lielo vērtību, jūsu nodokļu rēķins, iespējams, būs dūšīgs. Un, ja jūsu pludmales māja ir ienākumu īpašums, parasti jums ir jāmaksā par mārketingu un reklamēšanu, un jums bieži ir jāizsniedz nauda, ​​lai nolīgtu cilvēkus, lai viņi demonstrētu jūsu īpašumu. Ja jums ir ļoti neveiksmīgi, jums, iespējams, būs jāsedz juridiskās izmaksas, kas saistītas ar īrnieku strīdu iztiesāšanu.

Īpašuma pārvaldīšana

Īpašuma pārvaldīšana nozīmē daudz vairāk nekā nomas līgumu parakstīšanu un īres čeku iekasēšanu. Kad kaut kas sabojājas, piemēram, HVAC iekārta vai ledusskapis, jūs esat pilnībā atbildīgs par remontu. Ainavas, krāsošana, jumta uzturēšana un kaitēkļu apkarošana ir tikai daži citi uzdevumi, kas ietilpst pludmales mājas īpašnieka kompetencē.

Ja vien jūs neesat pilna laika nekustamo īpašumu ieguldītājs, jums, iespējams, nebūs joslas platuma, lai pārdomātu šos pienākumus. Tāpēc jūs vēlēsities nodarbināt pilna laika nekustamo īpašumu pārvaldnieku ikdienas darbu veikšanai, tūristu sezonas laikā pārdot savu pludmales māju, izpildīt nomas līgumus un izlikt no pamestiem īrniekiem. Bet labs īpašumu pārvaldnieks nav lēts. Atkarībā no pakalpojumu apjoma vairums nekustamo īpašumu pārvaldītāju iekasē no 6% līdz 12% no iekasētās īres maksas, kas var ātri iekļauties jūsu peļņas normā.