Izmaksu pieeja
Izmaksu pieeja ir nekustamā īpašuma vērtēšanas metode, kas nosaka, ka cena, kas pircējam būtu jāmaksā par īpašuma gabalu, būtu vienāda ar līdzvērtīgas ēkas celtniecības izmaksām. Izmaksu pieejas novērtējumā tirgus cena īpašumam ir vienāda ar zemes izmaksām, pieskaitot celtniecības izmaksas, atskaitot nolietojumu. Ja īpašums ir jauns, tas dod visprecīzāko tirgus vērtību.
Izpratne par izmaksu pieeju
Izmaksu pieeja ir viena no trim nekustamā īpašuma vērtēšanas metodēm; pārējie ir ienākumu pieeja un salīdzināma pieeja.
Tā vietā, lai koncentrētos uz cenām, kuras pārdod citas līdzīgas mājas reģionā, vai īpašuma spēju gūt ienākumus, šī metode novērtē nekustamo īpašumu, aprēķinot, cik daudz ēka izmaksātu šodien, ja tā tiktu iznīcināta un būtu jānomaina. Tas arī nosaka, cik zeme ir vērts, un veic atskaitījumus par vērtības samazināšanos, citādi zināmu kā nolietojums.
Šīs pieejas loģika ir tāda, ka pircējiem nav lielas jēgas maksāt vairāk par īpašumu, nekā tas būtu jāmaksā, sākot no nulles.
Ir divi galvenie izmaksu pieejas novērtēšanas veidi:
- Reproducēšanas metode: šī pieeja uzskata, ka ir uzbūvēta īpašuma kopija, un pievērš uzmanību oriģinālo materiālu kopēšanai.
- Aizvietošanas metode. Šajā gadījumā tiek pieņemts, ka jaunajai struktūrai ir tāda pati funkcija kā jaunākiem materiāliem, izmantojot pašreizējās būvniecības metodes un atjauninātu dizainu.
Kad visas aplēses ir apkopotas, izmaksu pieeju aprēķina šādā veidā: Aizvietošanas vai reproducēšanas izmaksas - nolietojums + zemes vērtība = īpašuma vērtība.
Taustiņu izņemšana
- Izmaksu pieejas novērtēšanas metode iesaka cenu, kas pircējam būtu jāmaksā par īpašumu, un tai būtu jābūt vienādai ar līdzīgas struktūras izveides izmaksām.
- Īpašuma tirgus cena ir vienāda ar zemes izmaksām, pieskaitot celtniecības izmaksas, atskaitot nolietojumu.
- Izmaksu pieeja tiek uzskatīta par mazāk uzticamu nekā citas nekustamā īpašuma novērtēšanas metodes, taču dažos gadījumos tā var būt noderīga.
Izmaksu pieejas priekšrocības un trūkumi
Izmaksu pieeja parasti tiek uzskatīta par mazāk uzticamu nekā ienākumu un salīdzināmas metodikas. Tas prasa noteiktus pieņēmumus, ieskaitot pašsaprotamu, ka pircējam ir pietiekami daudz zemes, lai varētu uzbūvēt identisku īpašumu.
Turklāt, ja nav pieejama salīdzināma brīva zeme, ir jānovērtē vērtība, kas novērtējumu padara mazāk precīzu. Līdzīgu celtniecības materiālu trūkums samazina arī novērtējuma precizitāti un palielina subjektivitātes iespējas. Arī vecāka īpašuma nolietojuma aprēķināšana nav vienkārša un viegli izmērāma.
Neskatoties uz šiem ierobežojumiem, dažos gadījumos izmaksu pieeja var būt noderīga un pat nepieciešama. Nekustamā īpašuma dažādo komponentu novērtēšana atsevišķi ir īpaši noderīga, strādājot ar īpašumu, kas ir jauns vai atšķirīgs no citiem.
Izmaksu pieejas piemēri
Īpaša lietojuma īpašības
Ir nepieciešama izmaksu pieeja, un dažreiz tā ir vienīgā iespēja noteikt ekskluzīvas lietošanas ēku, piemēram, bibliotēku, skolu vai baznīcu, vērtību. Šie resursi rada nelielus ienākumus un netiek bieži tirgoti, kas ienākumus un salīdzināmas pieejas padara nederīgus.
Jaunbūve
Izmaksu pieeja bieži tiek izmantota arī jaunbūvē. Būvniecības aizdevēji pieprasa izmaksu pieejas novērtējumu, jo jebkura tirgus vērtība vai ienākumu vērtība ir atkarīga no projekta standartiem un pabeigšanas. Projekti tiek atkārtoti novērtēti dažādos būvniecības posmos, lai varētu atbrīvot līdzekļus nākamajam pabeigšanas posmam.
Apdrošināšana
Apdrošināšanas novērtējumos parasti tiek izmantota izmaksu pieeja, jo ir apdrošināma tikai uzlabojumu vērtība un zemes vērtība tiek atdalīta no kopējās īpašuma vērtības. Izvēle starp nolietotu vērtību un pilnīgu aizstāšanas vai atkārtotas vērtības vērtību ir noteicošais faktors novērtēšanai.
Komerciālais īpašums
Visbeidzot, dažkārt komerciālā īpašuma, piemēram, biroju ēku, mazumtirdzniecības veikalu un viesnīcu, vērtēšanai tiek izmantota izmaksu pieeja. Ienākumu pieeja ir galvenā šeit izmantotā metode, lai gan izmaksu pieeju var ieviest, ja projektēšanai, uzbūvei, funkcionālajai lietderībai vai materiālu kategorijai ir nepieciešami individuāli pielāgojumi.
Svarīgs
Kad izmaksu pieejas novērtējums ir zemāks par tirgus cenu noteikšanu, tas var liecināt par pārkarsētu tirgu. Un otrādi, regulāri novērtējumi, kas pārsniedz tirgus cenu noteikšanu, var norādīt uz pirkšanas iespēju.
Īpaši apsvērumi
Lielākajā daļā dzīvojamo māju novērtējumu netiek izmantota izmaksu pieeja. Tā vietā pārdošanas salīdzinājumi parasti nosaka šāda veida īpašumu tirgus vērtējumu.
Izņēmums ir gadījumi, kad īpašuma apkārtne ir nepietiekami uzlabota vai pārāk uzlabota. Šajā gadījumā precīzs uzlabojumu vērtības novērtējums palielina vērtības noteikšanas precizitāti, kas nav iespējama, izmantojot tikai salīdzināmu pieeju.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.