Vai esat gatavs iegādāties māju?

Vai esat gatavs iegādāties māju? Nu, atbildiet uz šo jautājumu ar citu jautājumu, proti, jūsu "Ko es varu atļauties?" Un atbildēt, ka, iespējams, nav tik vienkārši. Pirms jūs piesavināties šo šķietami lielisko pirkumu mājās, uzziniet, kā reāli analizēt, ko nozīmē "pieejamība".

Jūsu parāda un ienākuma attiecība

Pirmais un acīmredzamākais lēmuma punkts ir saistīts ar naudu. Ja jums ir pietiekami daudz līdzekļu, lai māju iegādātos par skaidru naudu, tad noteikti varat atļauties to iegādāties tagad. Pat ja jūs nevarat samaksāt skaidrā naudā, vairums ekspertu piekrīt, ka jūs varat atļauties pirkumu, ja varat ieķīlāt jaunu māju. Bet kāda veida hipotēku jūs varat atļauties?

43% parāda un ienākumu attiecības (DTI) standartu parasti izmanto Federālā mājokļu pārvalde (FHA) kā vadlīnijas hipotēku apstiprināšanai. Šī attiecība tiek izmantota, lai noteiktu, vai aizņēmējs var veikt savus maksājumus katru mēnesi; daži aizdevēji var būt saudzīgāki vai stingrāki, atkarībā no nekustamā īpašuma tirgus un vispārējiem ekonomiskajiem apstākļiem. 43% DTI nozīmē visus jūsu regulāros parāda maksājumus, kā arī jaunos ar mājokli saistītos izdevumus - hipotēku, hipotēkas apdrošināšanu, mājas īpašnieku apvienības nodevas, īpašuma nodokli, mājas īpašnieka apdrošināšanu utt. - nedrīkst pārsniegt 43% no jūsu mēneša bruto ienākumi.

Piemēram, ja jūsu bruto ienākumi mēnesī ir 4000 USD, jūs šo skaitli reiziniet ar 0, 43. 1720 USD ir summa, kas jums vajadzētu iztērēt parāda maksājumiem. Tagad, pieņemsim, ka jums jau ir šīs ikmēneša saistības: minimālie kredītkartes maksājumi ir USD 120, maksājums par automašīnu aizdevumu - USD 240 un studentu aizdevuma maksājumi - USD 120 - 480 USD. Tas nozīmē, ka teorētiski jūs varat atļauties līdz USD 1240 mēnesī papildu parādu par hipotēku utt., Un tas joprojām nepārsniedz maksimālo DTI. Protams, mazāk parāda vienmēr ir labāk.

Ko vēlas DTI aizdevēji

Jums arī jāapsver sākotnējā parāda un ienākumu attiecība, kas aprēķina jūsu ienākumus salīdzinājumā ar ikmēneša parādu, kas jums rastos tikai no mājokļa izdevumiem. Parasti kredītdevējiem šī attiecība nepārsniedz 28%; lejupslīdes laikā viņi varētu ļaut tam samazināties līdz pat 31%. Piemēram, ja jūsu bruto ienākumi ir 4000 USD mēnesī, jums būtu grūti iegūt apstiprinājumu par USD 1720 ikmēneša izdevumiem pat tad, ja jums nav citu saistību. DTI 31% apmērā jūsu mājokļa izmaksām vajadzētu būt zem 1240 USD.

Kāpēc jūs nevarētu izmantot visu parāda un ienākumu attiecību, ja jums nav citu parādu? Būtībā tāpēc, ka aizdevējiem nepatīk, ka tu dzīvo maliņā. Notiek finansiālas neveiksmes - jūs zaudējat darbu, jūsu automašīna tiek sabojāta. Ja jūsu hipotēka ir 43% no jūsu ienākumiem, tad jums nebūtu vietas brīnīties, kad vēlaties vai jums ir jāsedz papildu izdevumi.

Tāpēc finanšu plānošanas eksperti ir vienisprātis, ka mājokļa iegādi varat atļauties, ja varat ieķīlāt ar ikmēneša maksājumu, kas nepārsniedz 28% no jūsu bruto ienākumiem. Vienkārši paturiet prātā, ka nākamos 30 gadus, iespējams, vajadzēs veikt šo maksājumu katru mēnesi. Attiecīgi jums jānovērtē sava galvenā ienākumu avota ticamība. Jums jāapsver arī jūsu nākotnes izredzes un iespējamība, ka laika gaitā jūsu izdevumi palielināsies. Spēja šodien atļauties jaunu māju nav tikpat svarīga kā jūsu spēja to atļauties ilgtermiņā.

Lieki piebilst, ka tā, ka varat atļauties māju, neatbild uz jautājumu, vai tagad jums ir piemērots laiks rīkoties pēc šīs izvēles.

(Papildu palīdzību skat "Mājas pirkšana: aprēķiniet, cik daudz mājas varat atļauties.")

Mājokļu tirgus

Pieņemot, ka jūsu personīgās naudas situācija tiek kontrolēta, nākamais apsvērums ir mājokļu tirgus ekonomika - vai nu jūsu pašreizējā tirgū, vai arī tur, kur plānojat pārcelties. Māja ir dārgs ieguldījums. Nauda pirkuma veikšanai ir lieliska, taču tā neatbild uz jautājumu, vai pirkumam no finanšu viedokļa ir jēga. Viens veids, kā to izdarīt, ir atbildēt uz jautājumu “Vai īrēt ir lētāk nekā pirkt?” Ja pirkšana izrādās lētāka nekā īre, tas ir spēcīgs arguments pirkuma atbalstam.

Tāpat ir vērts padomāt par mājas pirkuma ilgtermiņa sekām. Paaudžu paaudzēm mājas pirkšana bija gandrīz garantēts naudas pelnīšanas veids. Jūsu vecvecāki varēja iegādāties māju pirms 50 gadiem par USD 20 000 un 30 gadus vēlāk to pārdot piecas vai 10 reizes. To pašu nevar teikt par vecāku māju īpašniekiem. Daudzi no viņiem zaudēja naudu, kad nekustamā īpašuma tirgus piedzīvoja sabrukumu 2006. gadā, un daudziem citiem pieder mājas, kuru vērtība ir daudz zemāka nekā cena, kuru viņi iegādājās tikai pirms desmit gadiem. Ja jūs pērkat īpašumu ar pārliecību, ka laika gaitā tā vērtība palielināsies, pārliecinieties, ka savos aprēķinos ņem vērā procentu maksājumus par hipotēku, īpašuma jaunināšanu un notiekošo, kārtējo uzturēšanu.

(Lai iegūtu plašāku ieskatu, izlasiet sadaļu “Īrēt vai pirkt? Finanšu jautājumi”.)

Ekonomiskā perspektīva

Līdzīgi ir arī gadi, kad nekustamā īpašuma cenas ir pazeminātas, un gadi, kad tie ir neparasti augsti. Ja cenas ir tik zemas, ka ir acīmredzami, ka jūs saņemat izdevīgu darījumu, varat to uzskatīt par zīmi, ka pirkumam varētu būt piemērots laiks. Pircēju tirgū pazeminātās cenas palielina izredzes, ka laiks darbosies jūsu labā un liks jūsu mājai novērtēt ceļu uz priekšu.

Procentu likmēm, kurām ir liela loma ikmēneša hipotēkas maksājuma noteikšanā, ir arī gadi, kad tie ir augsti, un gadi, kad tie ir zemi. Acīmredzot zemāks ir labāks. Piemēram, mūsu ikmēneša hipotēku maksājumu kalkulators parāda, ka 30 gadu hipotēka (360 mēneši) 100 000 USD aizdevumam ar 3% procentiem mēnesī jums izmaksās 421, 60 USD. Ar 5% procentu likmi tas jums maksās USD 536, 82 mēnesī. 7% līmenī tas pieaug līdz 665, 30 USD. Tātad, ja procentu likmes krītas, var būt prātīgi gaidīt, pirms pērkat. Ja to skaits palielinās, ir jēga veikt pirkumu ātrāk, nevis vēlāk.

Gada sezonas var arī ņemt vērā lēmumu pieņemšanas procesu. Ja vēlaties izvēlēties pēc iespējas plašāku māju klāstu, pavasaris, iespējams, ir labākais laiks, lai iepirktos. Zīmes “Pārdošanā” mēdz parādīties kā ziedi, kad laika apstākļi sasilda un zālāji kļūst zaļi. Iemesli ir acīmredzami, it īpaši, ja ņemat vērā ģimenes, kas gaida pārvākšanos, līdz viņu bērni pabeidz kārtējo mācību gadu, bet vēlaties apmesties pirms jaunā gada sākuma rudenī.

Ja vēlaties pārdevējus, kuri, iespējams, redz mazāk satiksmes, kas varētu padarīt tos elastīgākus pēc cenas, ziema var būt labāka mājas medībām (īpaši aukstā klimatā) vai tropisko valstu vasaras augstums (jūsu sezona platība, citiem vārdiem sakot). Krājumi, visticamāk, būs mazāki, tāpēc izvēle var būt ierobežota, taču arī maz ticams, ka pārdevēji šajā gada laikā redzēs vairākus piedāvājumus. Daži gudriem pircējiem patīk arī piedāvāt piedāvājumus brīvdienām, piemēram, Ziemassvētkiem vai Lieldienām, cerot, ka neparastais laiks, konkurences trūkums un vispārējā svētku sajūsma ātri vien tiks izdarīta par labu cenu.

(Lai uzzinātu vairāk, skatiet rakstu Kā procentu likmes ietekmē hipotēku un hipotēku kalkulatorus: kā tie darbojas .)

Apsveriet savas dzīvesveida vajadzības

Lai arī nauda acīmredzami ir svarīgs apsvērums, ir arī virkne citu faktoru, kuriem varētu būt nozīme jūsu laika noteikšanā. Vai ir vajadzīga papildu telpa (pa ceļam jauns bērns, gados vecāks radinieks, kurš nevar dzīvot viens pats)? Vai pārcelšanās ir saistīta ar jūsu bērnu maiņu skolās? (Gatavojieties pievienoties pavasara māju medību pūļiem.) Ja pārdosit māju, kurā dzīvojāt mazāk nekā divus gadus, vai jums būtu jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis - un ja tā, vai ir vērts gaidīt, lai izvairītos no tā iekost?

Jums varētu patikt gatavot ēdienus no gardēžu sastāvdaļām, katru mēnesi pavadīt nedēļas nogali, patronizēt skatuves mākslu vai pastrādāt kopā ar personīgo treneri. Neviens no šiem samērā ekstravagantiem vaļaspriekiem nav budžeta slepkava, taču tie ir iemesli, kāpēc jums vajadzētu izlaist maksājumus par elektrības rēķiniem, ja jūs iegādājāties māju, pamatojoties tikai uz 43% parāda un ienākumu attiecību. Pirms praktizējat hipotēkas maksājumus, dodiet sev nedaudz finanšu iespēju, no aprēķinātā maksājuma atņemot visdārgākā hobija summu. Ja šī summa nav pietiekama, lai nopirktu savu sapņu māju, jums, iespējams, būs jāatsakās no jautrības un spēlēm vai arī jāsāk domāt par lētāku māju kā savu sapņu māju.

(Sīkāku informāciju skatiet sadaļā "Izvairieties no kapitāla pieauguma nodokļa, pārdodot māju.")

Pārdodu vienu māju otrai

Ietaupiet ienākumus no savas pašreizējās mājas krājkontā un nosakiet, vai pēc tādu izdevumu kā auto maksājumi aprēķināšanas jūs varēsit atļauties hipotēku. Svarīgi arī atcerēties, ka uzturēšanai un komunālajiem pakalpojumiem būs jāpiešķir papildu līdzekļi. Šīs izmaksas neapšaubāmi būs lielākas lielākām mājām.

Aprēķinot, izmantojiet savus pašreizējos ienākumus. Neuzņemieties, ka jūs arvien vairāk nopelnīsiet naudu. Paaugstināšanās ne vienmēr notiek, un karjera mainās. Ja iegādāto māju daudzumu balstāt uz nākotnes ienākumiem, sarīkojiet romantiskas vakariņas ar savām kredītkartēm. Jūs beigsit ar viņiem ilgstošas ​​attiecības.

Tomēr, ja jūs varat rīkoties ar šīm papildu mājas izmaksām, neuzveicot papildu kredītkartes parādu, jūs varat atļauties iegādāties māju - ja vien esat ietaupījis pietiekami daudz naudas savam iemaksai.

Vai jūs varat atļauties iemaksu?

Vislabāk ir nolaist 20% no jūsu mājas cenas, lai nemaksātu privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Parasti PMI tiek pievienots hipotēkas maksājumiem, un tas mēnesī var maksāt no USD 50 līdz USD 100. Bet par mazāku iemaksu mājas pirkšana nemaksās. Jūs varat iegādāties māju ar tikai 3, 5%, izmantojot FHA aizdevumu.

Bonusi lielākai iemaksai:

• Mazāki hipotēkas maksājumi. Par 200 000 USD hipotēku ar 5% procentu likmi 30 gadu termiņam jūs maksātu 1 074 USD. Ja jūsu hipotēka bija USD 180 000 ar 5% procentu likmi 30 gadu termiņam, jūs samaksātu 966, 28 USD.
• Vairāk aizdevēja izvēles. Daži aizdevēji nefinansēs jūs, ja vien jūs nenolaidīsit vismaz 5% –10%.

Lai gan lielākam iemaksai ir daudz priekšrocību, pilnībā neziedojiet ārkārtas krājkontu, lai vairāk paliktu mājās. Jūs varētu nonākt šķipsnā, kad rodas neparedzēts remonts.

Vai plānojat palikt Put?

Pieejamībai vajadzētu būt numur vienam, ko jūs meklējat mājās, taču jums arī ir jābūt pietiekami stabilam, lai zināt, ka vēlaties dzīvot izvēlētajā mājā vismaz 10 gadus. Ja nē, jūs varētu iestrēgt mājās, kuras nevarat atļauties pilsētā, kuru esat gatavs pamest. Ja nevarat novērtēt, kurā pilsētā dzīvosit un kāds ir jūsu 10 gadu plāns, tas nav īstais laiks, lai iegādātos māju. Ja vēlaties iegādāties māju bez 10 gadu plāna, iegādājieties māju, kuras cena ir daudz zemāka par maksimālo, ko varat atļauties. Jums būs jābūt iespējai atļauties veikt trāpījumu, ja jums tas ātri jāpārdod.

Grunts līnija

Vai esat gatavs iegādāties māju? Flip atbilde (nav paredzēts pun) ir “jā, ja jūs varat atļauties to darīt.” Bet “atļauties” nav tik vienkārši, kā šobrīd ir jūsu bankas kontā; jūsu aprēķinos jāņem vērā daudzi citi finanšu un dzīvesveida apsvērumi. Apsverot visus šos elementus, “ja jūs varat atļauties to darīt” sāk izskatīties daudz sarežģītāk, nekā šķiet. Bet, apsverot tos tagad, vēlāk var novērst dārgas kļūdas un finansiālas problēmas. Protams, ir viens labākais laiks, kad uzklupt: Atrodot perfektu māju ideālā vietā, kur pārdot, - par ideālu cenu.

Skatiet arī sadaļu "6 finanšu priekšnoteikumi mājas pirkšanai" un, ja jūs pērkat savu pirmo māju, sadaļu "Galvenie padomi pirmo reizi māju pircējiem".