6 Mājas pirkšanas finansiālie priekšnoteikumi
Neatkarīgi no tā, vai atrodaties pircēju tirgū vai pārdevēju tirgū, kad esat atradis māju, kas jūtas kā māja, jūs vēlēsities to iegādāties pēc iespējas ātrāk. Tomēr tas nav tik vienkārši. Daudzi finanšu jautājumi noteiks, vai varēsit iegādāties māju, kā arī hipotēkas nosacījumi. Iepriekš zināšana par šo informāciju palīdzēs jums pieņemt labākus lēmumus un ļaus jūsu hipotēkas apstiprināšanas procesam noritēt gludi un ātri.
Finansiālais priekšnoteikums Nr. 1: ir pietiekams iemaksa
Jūsu sapnis par mājas īpašumtiesībām var ātri pazust, ja nevarat nodrošināt pietiekamu naudas summu savam iemaksai.
“Aizdevēji kopš 2008. gada ekonomiskās krīzes ir pastiprinājuši prasības, ” saka Karena R. Dženkinsa, sertificēta hipotēku baņķiere, kas ir KRJ Consulting prezidents un izpilddirektors Kolumbijā, Dienvidkarolīnā. “Rezultātā potenciālajiem aizņēmējiem, kas vēlas iegādāties māju, ir jābūt zināmai“ ādai spēlē ”, lai kvalificētos mājai, ” Dženkinss saka, ka lielākajai daļai aizdevumu programmu ir nepieciešama vismaz 3, 5% pirmā iemaksa.
Iespējams, ka jūs esat pazinuši cilvēkus, kuri mājas iepriekš iegādājušies bez iemaksas - vai arī jūs varbūt esat bijis viens no šiem cilvēkiem. Tas šodien ir daudz mazāk ticams, jo bankas cenšas ierobežot aizņēmēju saistību neizpildes risku. “Aizņēmējam, kuram ir āda spēlē, ir mazāka iespējamība, ka saistību neizpilde notiks, kad darbība būs smaga, ” saka Bostonas LAER Realty Partners īpašnieks un galvenais laimes virsnieks Stacijijs Alkorns. Piemēram, kad nekustamā īpašuma vērtības pazeminās, aizņēmējs, kurš šajā īpašumā ir ielicis dzīvības uzkrājumus, biežāk pakavējas un izdzen vētru, gaidot, kad īpašuma vērtības atkal pieaugs, norāda Alkorns. No otras puses, "aizņēmējs, kurš nolicis nulles naudu, visticamāk, vienkārši dosies prom no īpašuma un ļaus bankai to izņemt no tirgus."
Finansiālais priekšnoteikums # 2: Atrodiet pieejamu procentu likmi
Finanšu priekšnoteikums Nr. 3: ir minimālais pieļaujamais kredītreitings
Jūsu FICO rādītājs atspoguļosies, ja jūs maksimāli izmantosit savas kredītkartes un novēlos samaksāt rēķinus, kas var būt vēl viens finansiāls klupšanas akmens potenciālajiem māju īpašniekiem, kuriem nepieciešama hipotēka. “FICO rādītāji norāda bankai jūsu spēju apmaksāt rēķinus katru mēnesi un to, cik liels ir kopējais parāds. Ja visas kredītkartes tiek maksimāli izmantotas, FICO rādītājs būs zems, un tas mazinās jūsu iespējas iegūt finansējumu, jo bankas nevēlas aizdot kādam, kurš iztiek no kredītkartēm, ”saka Alkorns.
Kas tiek uzskatīts par pieņemamu FICO rezultātu? Eimija Tjersa, Wintrust hipotēkas reģionālā viceprezidente Needhamā (Masačūsetsa), norāda, ka, lai arī FHA piedāvā finansējumu kredītņēmējiem ar kredītvērtējumu zemu kā 500, vairums aizdevēju ir pievienojuši savas prasības. Tāpēc būs grūti atrast aizdevēju, kurš strādās pie aizņēmēja, kura kredītreitings ir mazāks par 640. (Plašāku informāciju lasiet sadaļā: Kas ir labs kredītreitings? )
Tomēr maksimālās kredītkartes nav tikai jūsu rūpes. "Ja jūs konsekventi kavējaties ar 30, 60 vai 90 dienām ar citiem rēķiniem, jūsu kredītreitingi atkal būs zemi, un bankas nevēlas aizdot naudu kādam, kam viņiem būs pastāvīgi jālūdz nauda, " saka Alkorns., piebilstot, ka “iekasēšana, bankrots vai kredīta slēgšana norāda bankai, ka jums nav problēmu atjaunot savas parādsaistības, un, vienkāršoti izsakoties, viņi nevēlas būt nākamie”.
Finansiālais priekšnoteikums Nr. 4: parāda un ienākuma attiecība ir mazāka vai vienāda ar 43%
Īpašnieki, kuri pārlieku pārspīlē, var katru dienu ēst Ramen nūdeles mājā, kuru viņi galu galā var pazaudēt. Ir svarīgi būt reālistiskam attiecībā uz to, ko varat atļauties.
“Bankas izmanto parāda un ienākumu attiecību, lai noteiktu, vai aizņēmējs var atļauties iegādāties māju, ” saka Alkorns. “Piemēram, pieņemsim, ka aizņēmējs nopelna 5000 USD mēnesī. Banka nevēlas, lai jūsu kopējais parāds, ieskaitot jauno hipotēkas maksājumu, kā arī maksājumi par automašīnu, kredītkaršu maksājumi un citas ikmēneša saistības pārsniegtu noteiktu procentuālo daļu no šiem ienākumiem. ”2014. gada janvārī Patērētāju finanšu aizsardzības birojs ieviesa noteikumus norādot, ka parāda attiecība pret ienākumiem nevar pārsniegt 43%. (Plašāku informāciju skatiet sadaļā Kas tiek uzskatīts par labu DTI koeficientu? )
Tomēr Alkorns brīdina, ka tikai tas, ka banka uzskata, ka varat atļauties konkrētu hipotēkas maksājumu, nenozīmē, ka jūs faktiski to varat. “Piemēram, banka nezina, ka jums ir daudz ģimenes, bērnu aprūpes izmaksas vai vecāki vecāki vecāki, par kuriem jūs rūpējas. Ir svarīgi būt vaļsirdīgai sarunai par ikmēneša maksājumiem ar hipotēku komandu, lai jums nenāktu pāri galvai. ”
Dženkinss tam piekrīt, piebilstot, ka "ar mājokļa iegūšanu saistīti papildu izdevumi, kas jums, iespējams, neradīsies īres laikā. Noteikti aprēķiniet visus ikmēneša izdevumus un parādus un ļaujiet budžetam pieņemt galīgo lēmumu par to, ko varat ērti atļauties samaksāt."
Finansiālais priekšnoteikums Nr. 5: spēja apmaksāt noslēguma izmaksas
Ar mājas hipotēku ir saistītas daudzas maksas, un, ja jau iepriekš nezināt, ko sagaidīt, jūs varētu būt rupjš finanšu pamošanās.
Lai arī slēgšanas izmaksas katram aizdevējam un aizdevējam ir atšķirīgas, “aizņēmēji maksā par novērtēšanu, kredīta ziņojumu, advokāta / slēgšanas aģenta maksu, reģistrācijas maksu un apstrādes / parakstīšanas maksu”, uzsver Alkorns, piebilstot, ka slēgšanas izmaksas parasti ir 1% no aizdevuma summa.
Tomēr Dženkins saka, ka maksa varētu būt pat 3%. “Aizdevējiem tagad tiek prasīts sniegt jums visaptverošu“ labticības novērtējumu ”par maksām, kas jums jāmaksā par konkrētu aizdevumu. Noteikumi ir arī stingrāki attiecībā uz aizdevēju aplēsēm, un pie noslēguma galda ir ļoti maz iespēju mainīt maksas, kuras tiek citētas. ”Viņa iesaka māju pircējiem pārskatīt labticības aplēsi un uzdot jautājumus, ja neesat pārliecināts, ko raksturo konkrētā maksa. .
Finanšu priekšnoteikums # 6: ir nepieciešama finanšu dokumentācija
Nepietiekama dokumentācija var aizkavēt vai pat apturēt aizdevuma apstiprināšanas procesu, tāpēc jums ir jānoskaidro, kas jums ir jāsniedz pie galda.
“Jūsu aizdevējam vajadzētu būt pilnam un pilnīgam nepieciešamo dokumentu sarakstam, lai atbalstītu jūsu aizdevuma pieteikumu atkarībā no jūsu nodarbinātības un ienākumu situācijas, ” saka Tierce. “Ja jūs sākat ar iepriekšēju apstiprināšanu, pārliecinieties, ka aizdevējs pieprasa visu procesa dokumentāciju, jo iepriekšēja apstiprināšana bez rūpīgas dokumentācijas pārskatīšanas ir bezjēdzīga. Kaut kas var palikt garām, kā rezultātā jūsu aizdevums var tikt noraidīts vēlāk, ja iepriekšējas apstiprināšanas process nav īpaši labi dokumentēts. ”
Kas ir iepriekšēja apstiprināšana? Kā saka Dženkins, tas ir "provizorisks apstiprinājums, pamatojoties uz to, ko aizņēmējs" ir norādījis "pieteikumā (ienākumi, parāds, aktīvi, nodarbinātība utt.). Faktiskais apstiprināšanas process apstiprina ienākumus, aktīvus un parādu, izmantojot dažādas metodes, piemēram, algu zīmogi, nodokļu deklarācijas, bankas izraksti, W2 un nodarbinātības pārbaudes. ”
Tierce piebilst, ka “konkurējošos tirgos pārdevēji un nekustamā īpašuma pārdevēji pat neizvērtēs piedāvājumu, nezinot, ka pircējs ir iepriekš apstiprināts.” Papildu dokumentus varētu pieprasīt vēlāk vai visa procesa laikā. “Parakstīšanās process ir izsmeļošs, un daži dokumenti var radīt jautājumus vai problēmas, kurām nepieciešama papildu dokumentācija. Vienkārši dziļi elpojiet un pēc iespējas ātrāk atdodiet aizdevējam visu, ko viņi lūdz, lai saņemtu jūsu apstiprinājumu. ”
Grunts līnija
Pirms domājat par sapņu mājas iegādi, jums jāpārliecinās, ka jūsu finanses ir kārtībā un vai esat saprātīgi un rūpīgi sagatavojies, pirms hipotēkas apstiprināšanas process pat sākas.