Apkārt aizdevumu - definīcija
Apkārtējais aizdevums ir hipotēkas aizdevuma veids, ko var izmantot īpašnieku finansēšanas darījumos. Šis aizdevuma veids ietver pārdevēja hipotēku mājām un palielina papildu vērtību, lai iegūtu kopējo pirkuma cenu, kas laika gaitā ir jāmaksā pārdevējam.
Finansēšanas veids, uz kuru balstās aizdevuma ietīšana, parasti tiek izmantots pārdevēju finansētos darījumos. Apkārtējam aizdevumam ir tādas pašas īpašības kā pārdevēja finansētam aizdevumam, taču tas ņem vērā pārdevēja pašreizējo hipotēku finansēšanas noteikumos.
Pārdevēja finansēšana
Pārdevēja finansēšana ir tāds finansēšanas veids, kas ļauj pircējam samaksāt pamatsummu tieši pārdevējam. Pārdevēja finansēšanas darījumi pārdevējam rada lielus riskus, un parasti avansa maksājumi, kas pārsniedz vidējo, ir lielāki. Pārdevēja finansētā darījumā līguma pamatā ir parādzīme, kurā sīki aprakstīti finansēšanas noteikumi. Turklāt pārdevēja finansētā darījumā nav nepieciešama iepriekšēja apmaiņa ar pamatsummu, un pircējs veic maksājumus pa daļām tieši pārdevējam, ieskaitot pamatsummu un procentus.
Kā darbojas aizdevums, kas aptver visu
Apkārtējie aizdevumi balstās uz īpašnieku finansēšanas koncepciju un izmanto to pašu pamata strukturēšanu. Apkārtējā aizdevuma struktūra tiek izmantota īpašnieka finansētā darījumā, kad pārdevējam ir atlikušais atlikums, lai samaksātu par īpašuma pirmo hipotēkas aizdevumu. Apkārtējā aizdevumā tiek ņemts vērā atlikušais atlikums esošajā pārdevēja hipotēkā pēc līgumā noteiktās hipotēkas likmes un tiek pievienots papildu atlikums, lai iegūtu kopējo pirkuma cenu.
Apkārtējā aizdevumā pārdevēja bāzes procentu likme balstās uz esošā hipotēkas aizdevuma noteikumiem. Lai panāktu līdzsvaru, pārdevējam ir jānopelna vismaz procenti, kas atbilst aizdevuma likmei, kas joprojām ir jāatmaksā. Tādējādi pārdevējs var elastīgi vienoties par pircēja procentu likmi, pamatojoties uz pašreizējiem noteikumiem. Parasti pārdevējs vēlēsies vienoties par visaugstāko iespējamo procentu likmi, lai veiktu maksājumus par pirmo hipotēku un arī nopelnītu starpību darījumā.
Apkārtējie aizdevumi pārdevējiem var būt riskanti, jo viņi uzņemas pilnu aizdevuma saistību neizpildes risku.
Apkārtējā aizdevuma piemērs
Teiksim, ka Džoisa viņas mājām ir hipotēka USD 80 000 vērtībā ar likmi 4%. Viņa pārdod savas mājas Braienam par USD 120 000, kurš noliek 10% un aizņemas atlikušo daļu jeb 108 000 USD ar likmi 7%. Džoiss nopelna 7% no USD 28 000 (starpība starp USD 108 000 un USD 80 000), plus starpība starp 7% un 4% no USD 80 000 hipotēkas.
Īpaši apsvērumi aizdevumam, kas aptver visu
Apkārtējie aizdevumi pārdevējiem var būt riskanti, jo viņi uzņemas pilnu aizdevuma saistību neizpildes risku. Pārdevējiem arī jābūt pārliecinātiem, ka viņu esošajā hipotēkā nav ietverta atsavināšanas klauzula, kas liek viņiem pilnībā atmaksāt hipotēkas kreditēšanas iestādei, ja īpašumtiesības uz ķīlu tiek nodotas vai ja ķīla tiek pārdota. Atsvešināšanas klauzulas ir izplatītas lielākajā daļā hipotēku kredītu, kas bieži vien novērš aizdevumu iesaistes darījumu veidošanos.