Izpratne par gadījuma Shillera mājokļu indeksu

Jūs droši vien esat dzirdējis vairākkārt ziņās pieminēto Case-Shiller indeksu. Varbūt jūs zināt, ka tam ir kaut kas saistīts ar māju cenām un mājokļu tirgu. Bet kas tieši ir šis indekss un kā tas jūs ietekmē?

Kas ir lietu shillera indekss?
Case-Shiller indeksu 1980. gados izstrādāja trīs ekonomisti: Allan Weiss, Karl Case un Robert Shiller. Trio vēlāk izveidoja uzņēmumu, kas pārdeva savus pētījumus; šo uzņēmumu iegādājās Fiserv, Inc., kas tabulē datus, kas atrodas aiz indeksa. Pēc tam datus izplata Standard & Poor's.

Indekss, oficiāli pazīstams kā S & P / Case-Shiller mājas cenu indekss, faktiski nemaz nav viens indekss. Ir tiešām vairāki indeksi:

• Nacionālais mājas cenu indekss, kas aptver deviņas galvenās skaitīšanas dalīšanas. To aprēķina reizi ceturksnī un publicē februāra pēdējā otrdienā, maijā, augustā un novembrī.
  
• 10 pilsētu saliktais indekss, kas aptver Bostonu, Čikāgu, Denveru, Lasvegasu, Losandželosu, Maiami, Ņujorku, Sandjego, Sanfrancisko un Vašingtonu.
  
• 20 pilsētu saliktais indekss, kurā iekļautas visas iepriekš minētās pilsētas, kā arī Atlanta, Šarlote, Klīvlenda, Dalasa, Detroita, Mineapolisa, Fīniksa, Portlenda (Oregona), Sietla un Tampa.
  
• Divdesmit atsevišķu metro rajonu indeksu katrai no iepriekš uzskaitītajām pilsētām.

Indeksi, neskaitot nacionālo indeksu, tiek publicēti katra mēneša pēdējā otrdienā plkst. 9:00 EST. Paziņotajos datos ir divu mēnešu nobīde, tāpēc maijā izdotais ziņojums attiecas tikai uz māju pārdošanu līdz martam.

Katrā indeksā tiek mērītas vienģimeņu, savrupmāju (pazīstamas arī kā mājas) cenu izmaiņas, izmantojot atkārtotas pārdošanas metodi, ar kuru salīdzina to pašu īpašumu pārdošanas cenas laika gaitā. Jaunbūve nav iekļauta - tā kā šīs mājas iepriekš nav pārdotas, nevar aprēķināt, kā ir mainījušās to pārdošanas cenas, kamēr tām nav bijuši divi īpašnieki (kurā brīdī tie vairs nav jaunbūve). Condos un co-ops nav iekļauti nevienā no galvenajiem indeksiem; tomēr ir atsevišķs dzīvokļu indekss, kas izseko dzīvokļu cenas piecos lielākajos tirgos: Bostonā, Čikāgā, Ņujorkā, Losandželosā un Sanfrancisko.

Pārdošanas veidus, kurus izseko Case-Shiller indeksi, sauc par nesaistītu pušu pārdošanas darījumiem. Tie ir darījumi, kuros mājas tika pārdotas par tirgus vērtību, un datus par pārdošanas cenu var izmantot, lai iegūtu precīzu mājokļu tirgus momentuzņēmumu. Darījums, kurā māte pārdeva savu māju dēlam par izdevīgu cenu, kas zemāka par tirgus cenu, netiks iekļauts nevienā Case-Shiller indeksā, jo tas precīzi neatspoguļo kopējo mājokļu tirgus aktivitāti. Tirgus ierobežošana ir iekļauta indeksos, jo pārdošana starp banku un fiziskām personām tiek uzskatīta par patiesu un atkārtotu pārdošanu.

No indeksa tiek izslēgti arī īpašumi, kuru nosaukums mainās (īpašums, kas nesen tika uzskatīts par māju, bet tagad tiek uzskatīts par dzīvokli, netiks iekļauts), pārdošana tieši pirms vai pēc īpašuma dramatiskas izmaiņas (piemēram, pārveidota divu guļamistabu māja) piecu guļamistabu mājā) un darījumos, kuros, iespējams, ir datu kļūdas (mājās, kas kādreiz pārdotas par USD 100 000, vēlāk tika ziņots, ka tās tika pārdotas par USD 10 000).

Kāpēc mājas cenām ir nozīme
Acīmredzot, ja jūs plānojat pirkt vai pārdot dzīvojamo īpašumu, jūs interesēsies par to, vai māju cenas palielinās vai pazeminās un cik daudz. Ja jūs pārdodat un cenas, šķiet, pieaug, jūs varētu vēlēties apturēt pārdošanu, kamēr jūs gaidāt un redzat, vai cenas turpina pieaugt. Ja pērkat un redzat, ka cenas palielinās, iespējams, vēlēsities paātrināt pirkšanas lēmumu, kamēr vēl ir darījumi. Vai arī, ja cenas samazinās, jūs varētu vēlēties noskaidrot, vai varat apturēt pirkumu, kamēr cenas turpina kristies. Protams, neviens cilvēks vai indekss nevar īsti paredzēt, kas notiks ar mājas cenām.

Pat ja jūs nepērkat vai nepārdodat māju, mājas cenas ir rādītājs tam, kā darbojas plašāka ekonomika. Vai cilvēki jūtas pārliecināti, ka tagad ir piemērots laiks lielu, dārgu ieguldījumu veikšanai? Cik labi konkrēts ģeogrāfiskais reģions darbojas ekonomiski? Kā darbojas uzņēmumi, kuriem ir liela daļa mājokļu nozares? Case-Shiller indekss sniedz ieskatu visos šajos jautājumos.

Ir pat iespējams netieši izmantot mājas cenu izmaiņas, ieguldot S & P / Case-Shiller mājas cenu indeksu (CSI) fjūčeros un opcijās. Šāda veida ieguldījumi ir ieteicami tādiem uzņēmumiem kā nekustamo īpašumu un nekustamo īpašumu attīstītāji, bankas, hipotēku aizdevēji un māju piegādātāji, lai palīdzētu mazināt viņu lielo līdzdalību mājokļu nozarē. Pat uzņēmumi, kuriem ir maz sakara ar mājokli vai nav nekāda sakara ar to, iespējams, vēlēsies ieguldīt šajos produktos, lai dažādotu ieguldījumu riskus, kuriem tie ir pakļauti.

Visbeidzot, daudziem cilvēkiem savās mājās ir ieguldīts vismaz tikpat daudz, ja ne vairāk, kā ieguldījumos akcijās. Tādējādi mājas cenu izmaiņas ievērojami ietekmē viņu portfeļu kopējo vērtību.

Alternatīvie mājokļu indeksi
Case-Shiller indeksi, lai arī varbūt vispazīstamākie, nav vienīgie, kas seko mājas cenām.

ASV Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA) publicē ceturkšņa mājokļu cenu indeksu, ko tā ir gudri nosaukusi par HPI (jeb Mājokļu cenu indeksu). Savos aprēķinos tā izmanto atkārtotas pārdošanas metodi Case-Shiller, taču tā aptver 363 lielpilsētas un ietver ne tikai pārdošanu, bet arī refinansēšanu. Saskaņā ar FHFA, šis indekss aptver tikai "vienas ģimenes īpašumus, kuru hipotēkas kopš janvāra ir iegādājies vai pārvērtējis vērtspapīros Fannie Mae vai Freddie Mac. Ļoti lielas hipotēkas, kas pazīstamas kā jumbo hipotēkas, Fannie Mae vai Freddie Mac nepērk un neveic vērtspapirizēšanu, tāpēc šie hipotēkas nav iekļautas indeksā.

Uzņēmums ar nosaukumu First American CoreLogic izveido LoanPerformance mājas cenu indeksu . Tas izmanto arī atkārtotas pārdošanas datus, taču ir daudz visaptverošāks. Saskaņā ar uzņēmuma tīmekļa vietni, viņu dati aptver "6 070 pasta indeksus (58% no visiem ASV iedzīvotājiem), 519 statistikas centrus, kuru pamatā ir kodols (CBSA, 85% no visiem ASV iedzīvotājiem), un 898 grāfistes (81% no visiem ASV iedzīvotājiem), kas atrodas visi 50 štati un Kolumbijas apgabals. "

IAS360 mājas cenu indekss tiek publicēts katru mēnesi, un tas atspoguļo cenu tendences četros ASV skaitīšanas reģionos, deviņos ASV tautas skaitīšanas rajonos un 360 ASV novados vienģimeņu savrupmāju tirdzniecībai. Lai arī IAS360 iekļauj tikai darījumus, kas notiek nesaistītu personu garumā, tajā netiek izmantota Case-Shiller metode, sakot, ka "tas ievērojami ierobežo pieejamo darījumu skaitu, lai definētu tendenci, kuru var saasināt lēnākajos tirgus apstākļos". Tā vietā IAS360 izmanto patentētu tehnoloģiju, jo tā uzskata, ka tās apgabala dati ir noderīgāki nekā datu izsekošana "plašos ģeogrāfiskos apgabalos". Viens no galvenajiem indeksa aspektiem ir tas, ka tas tiek publicēts tikai ar viena mēneša nobīdi salīdzinājumā ar Case Shiller divu mēnešu nobīdi, padarot to par savlaicīgāku rādītāju.

Ārvalstu mājokļu cenu indeksi
Turklāt Amerikas Savienotās Valstis nav vienīgā valsts, kas veido mājokļu cenu indeksus. Šeit ir daži piemēri no citām valstīm, kas veido mājokļu indeksus:

• Kanādas galvenais indekss ir Nacionālais salikto māju cenu indekss . Tajā tiek izmantota arī atkārtotas pārdošanas metode, un tajā ir apkopoti dati par vienas ģimenes māju pārdošanu Vankūverā, Kalgari, Toronto, Otavu, Monreālu un Halifaksu.

• Īrijas pastāvīgo tsb māju cenu indeksu veido Īrijas bankas pastāvīgā tsb, kurai pieder apmēram 20% no valsts mājokļu hipotēku aizdevumiem. Šajā indeksā tiek ņemts vērā mājas lielums, tips, atrašanās vieta un citas īpašības, izmantojot sarežģītu paņēmienu, kas pazīstams kā daudzdimensiju lineārās regresijas analīze.

• Apvienotās Karalistes galvenais indekss ir Halifax House Price indekss, kas nosaukts pēc Lielbritānijas lielākā hipotēku aizdevēja Halifax nosaukuma. Tas izmanto arī daudzfaktoru lineārās regresijas analīzi.

Secinājums
Case-Shiller indekss ir plaši izmantots un ievērots ASV mājokļu tirgus un plašākas ekonomikas barometrs. Tagad, kad jūs saprotat, kas tas ir un kāpēc tas ir svarīgi, nākamreiz lasot avīzi vai skatoties ziņas, jūs, iespējams, pievērsīsit nedaudz vairāk uzmanības, dzirdot par Case-Shiller indeksu.