Uzticības akts
Trasta akts, kas pazīstams arī kā uzticības akts, ir dokuments, ko dažkārt izmanto darījumos ar nekustamo īpašumu ASV. Tas ir dokuments, kas stājas spēkā, kad viena puse ir ņēmusi aizdevumu no citas puses, lai iegādātos īpašumu. Trasta akts ir vienošanās starp aizņēmēju un aizdevēju par to, ka īpašumu neitrāla un neatkarīga trešā persona uztic uzticībai, līdz aizdevums tiek samaksāts.
Lai arī darījumi par uzticēšanos ir retāk sastopami, nekā tas bija kādreiz, apmēram 20 valstis joprojām atļauj izmantot vienu, nevis hipotēku, kad finansēšana ir saistīta ar nekustamā īpašuma iegādi.
Trasta aktus parasti izmanto Aļaskā, Arizonā, Kalifornijā, Kolorādo, Aidaho, Ilinoisā, Misisipē, Misūri štatā, Montānā, Ziemeļkarolīnā, Tenesī, Teksasā, Virdžīnijā un Rietumvirdžīnijā. Daži štati, piemēram, Kentuki, Merilenda un Dienviddakota, atļauj izmantot gan uzticības aktus, gan hipotēkas.
Kā darbojas uzticības akts
Darījumos ar nekustamo īpašumu - teiksim, mājas pirkšanu - aizdevējs dod aizņēmējam naudu apmaiņā pret vienu vai vairākām parādzīmēm, kas saistītas ar trasta aktu. Šis akts nodod juridisko īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu objektīvam pilnvarniekam, parasti īpašumtiesību uzņēmumam, darījuma uzņēmumam vai bankai, kas to tur kā parādzīmes parādzīmēm - aizdevuma nodrošinājumu. Patiess īpašumtiesības - tiesības iegūt pilnīgas īpašumtiesības - paliek aizņēmējam, tāpat kā pilnīga īpašuma izmantošana un atbildība par to.
Šis stāvoklis turpinās visā aizdevuma atmaksas periodā. Pilnvarniekam ir likumīgais īpašums līdz brīdim, kad aizņēmējs pilnībā samaksā parādu, kurā brīdī īpašumtiesības uz īpašumu kļūst par aizņēmējiem. Ja aizņēmējs nepilda aizdevumu, pilnvarnieks pilnībā kontrolē īpašumu.
Taustiņu izņemšana
- Veicot finansētus darījumus ar nekustamo īpašumu, trasta akti nodod īpašuma likumīgās tiesības trešajām personām, piemēram, bankām, darījumiem ar kreditēšanas uzņēmumiem vai īpašumtiesībām, kuras tiek turētas līdz aizņēmējs atmaksās savu parādu aizdevējam.
- Vairākos štatos hipotēku vietā tiek izmantoti trasta akti.
- Ieguldījumi uzticības aktos var nodrošināt ienākumus ar augstu ienesīgumu.
Trasta akts pret hipotēku
Trasta akti un hipotēkas tiek izmantotas gan banku, gan privātos aizdevumos, lai izveidotu nekustamā īpašuma ķīlas tiesības, un abus parasti reģistrē kā parādus apgabalā, kurā atrodas īpašums.
Tomēr hipotēkā ir iesaistītas divas puses: aizņēmējs (vai hipotēkas devējs) un aizdevējs (vai hipotēkas īpašnieks). Turpretī trasta aktā ir iesaistītas trīs puses: aizņēmējs (vai uzticības persona), aizdevējs (vai saņēmējs) un pilnvarnieks. Pilnvarniekam pieder apgrūtinājuma tiesības aizdevēja labā; gadījumā, ja aizņēmējs nepilda saistības, tas pēc aizdevēja pieprasījuma uzsāks un pabeigs ierobežošanas procesu.
Pretēji izplatītajam lietojumam hipotēka tehniski nav aizdevums īpašuma pirkšanai; tā ir vienošanās, kas nekustamo īpašumu ieķīlā kā aizdevuma nodrošinājumu.
Tirgus ierobežojumi un trasta akti
Hipotēkām un trasta akcijām ir dažādi ierobežošanas procesi. Tiesu piekļuves ierobežošana ir tiesas pārraudzīts process, kas tiek izpildīts, kad aizdevējs iesniedz prasību pret aizņēmēju par hipotēkas neizpildi. Process ir laikietilpīgs un dārgs. Turklāt, ja slēgtā īpašuma izsole nedod pietiekami daudz naudas, lai samaksātu parādzīmi, aizdevējs var iesniegt aizņēmējam spriedumu par trūkumiem, piesakot prasību par atlikumu. Tomēr pat pēc īpašuma pārdošanas aizņēmējam ir atdošanas tiesības: viņš noteiktā laikā var atmaksāt aizdevējam un iegūt īpašuma tiesības.
Turpretī trasta akts ļauj aizdevējam sākt ātrāku un lētāku ārpustiesas piekļuvi ārpus tiesas, apejot tiesu sistēmu un ievērojot procedūras, kas noteiktas trasta aktā un valsts likumos. Ja aizņēmējs neveic aizdevuma termiņu, īpašums tiek izlikts izsolē, pārdodot pilnvarnieku. Pēc pārdošanas īpašumtiesības no pilnvarnieka jaunajam īpašniekam tiek nodotas, izmantojot pilnvarnieka aktu. Ja pilnvarnieka pārdošanā nav solītāju, īpašums ar aizgādņa aktu tiek nodots aizdevējam. Tiklīdz īpašums ir pārdots, aizņēmējam nav atdošanas tiesību.
Turklāt pilnvarotajam ir pienākums samaksāt ieņēmumus no pārdošanas aizņēmējam un aizdevējam pēc pārdošanas pabeigšanas. Pilnvarnieks samaksās aizdevējam summu, kas palikusi uz parāda, un samaksās aizņēmējam visu, kas pārsniegs šo summu, tādējādi ļaujot aizdevējam iegādāties īpašumu.
Plusi un mīnusi ieguldījumiem trasta aktos
Investori, kuri meklē sulīgu ienesīgumu, dažreiz pievēršas nekustamā īpašuma nozarei, jo īpaši uzticēšanās darbiem.
Ieguldot uzticības darījumos, ieguldītājs aizdod naudu attīstītājam, kurš strādā pie nekustamā īpašuma projekta. Investora vārds tiek uzskatīts par uzticības aktu kā aizdevējam. Investors iekasē procentus par savu aizdevumu; kad projekts ir pabeigts, viņam pamatsumma tiek atgriezta pilnībā. Uzticības akts brokeris parasti atvieglo darījumu.
Pros
Augsti ienesīga ienākumu plūsma
Portfeļa dažādošana
Mīnusi
Likviditāte
Nav kapitāla vērtības pieauguma
Kāda veida izstrādātājs ievada šo vienošanos? Bankas bieži nevēlas aizdot aizdevumus dažu veidu norisēm, piemēram, vidēja lieluma komerciāliem projektiem - pārāk maziem lieliem aizdevējiem, pārāk lieliem mazajiem - vai izstrādātājiem ar sliktu pieredzi vai pārāk lieliem aizdevumiem. Piesardzīgi aizdevēji var arī pārāk lēni attīstītājiem virzīties uz priekšu, norādot uz īsu termiņu projekta sākšanai vai pabeigšanai.
Tātad šie izstrādātāji bieži ir mazliet satriecoši. Šo iemeslu dēļ investori, kas uzticas uzticēšanās aktam, bieži vien var sagaidīt no savas naudas augstas procentu likmes. Viņi var gūt labumu no dažādošanas citā aktīvu klasē, nebūdami eksperti nekustamā īpašuma celtniecībā vai pārvaldīšanā: šis ir pasīvs ieguldījums.
Trasta akta ieguldīšanai ir noteikti riski un trūkumi. Atšķirībā no akcijām, ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav likvīdi, kas nozīmē, ka investori nevar atgūt naudu pēc pieprasījuma. Arī investori var sagaidīt tikai procentus, ko rada aizdevums, un jebkāda papildu kapitāla vērtības palielināšanās ir maz ticama. Ieguldītās puses var izmantot jebkādas juridiskas neatbilstības uzticības aktā, radot dārgas juridiskas iejaukšanās, kas var apdraudēt ieguldījumu. Tipiskam investoram ar nelielu pieredzi var būt grūtības, jo, lai atrastu uzticamus un uzticamus izstrādātājus, projektus un brokerus, ir nepieciešams noteikts kompetences komplekts.
Trasta akta reālās pasaules piemērs
Piemēram, Īstermiņa dokuments par uzticības dokumentu, kas tiek izmantots Ostinas apgabalā, Teksasā, aptver prasības lielākajai daļai aizdevēju. Veidlapa sākas ar terminu definīciju, un vietas aizņēmējam, aizdevējam un pilnvarotajam aizpilda viņu vārdus. Jāaizpilda arī aizņēmuma summa un īpašuma adrese.
Pēc šīs sadaļas dokuments turpina precizēt tiesību nodošanu īpašumā un vienotus paktus, ieskaitot:
- Sīkāka informācija par pamatsummas un procentu maksājumiem
- Darījuma fondi
- Apgrūtinājumi
- Īpašuma apdrošināšana un struktūras uzturēšana
- Struktūras noslogojums - paredzot aizņēmējam, dzīvesvieta jāmaina 60 dienu laikā
Veidlapa ietver arī nevienādus līgumus, kas nosaka jebkura līguma nosacījuma neizpildi vai pārkāpumu. Pastāv arī specifikācija, ka aizdevums, uz kuru attiecas dokuments, nav mājas kapitāla aizdevums, tas ir, kaut kas tāds, no kura aizņēmējs saņems skaidru naudu, aizdevums ir paredzēts īpašuma iegādei.
Uzticības akts beidzas ar vietu aizņēmēja parakstam, kas viņiem jādara notāra un divu liecinieku klātbūtnē, kuri arī paraksta.