Nodokļu atskaitījumi īres īpašuma īpašniekiem

Vai jums pieder nekustamais īpašums, kuru īrējat? Papildus pastāvīga ienākumu un kapitāla pieauguma potenciālam, šādas investīcijas piedāvā atskaitījumus, kas var samazināt ienākuma nodokli par jūsu peļņu. Pirmkārt, kāds nekustamā īpašuma ieguldītājs jūs esat: pasīvs ieguldītājs vai nekustamā īpašuma profesionālis? Šajā rakstā mēs parādīsim, kā jūsu klasifikācija varētu ievērojami mainīt saņemto nodokļu atvieglojumu skaitu.

Ja lielāko laika daļu pavadāt nekustamo īpašumu biznesā kā nekustamā īpašuma profesionālis, zaudējumi no nomas nav pasīvi. Tas nozīmē, ka jūsu zaudējumi ir pilnībā atskaitāmi no visiem ienākumiem, pasīvajiem un pasīvajiem. Pretējā gadījumā jūsu zaudējumi ir pasīvi un tiek atskaitīti tikai līdz USD 25 000 no jūsu īres ienākumiem (atskaitīšanas posms tiek pārtraukts, ja mainītais koriģētais bruto ienākums (MAGI) ir no USD 100 000 līdz 150 000). Tomēr zaudējumus, kas pārsniedz USD 25 000, var pārnest uz nākamo gadu.

IRS nekustamā īpašuma profesionāli definē kā personu, kas vairāk nekā pusi sava darba laika pavada nomas biznesā. Tas ietver īpašuma attīstību, celtniecību, iegādi un pārvaldību. Jums arī jāpavada vairāk nekā 750 stundas gadā, strādājot pie sava nekustamā īpašuma nomas.

Kopējie ienākumu avoti
Nomas ienākumi
Nauda, ​​ko saņemat par īri, parasti tiek aplikta ar nodokļiem tajā gadā, kad to saņemat, nevis tad, kad tai bija pienākums samaksāt vai nopelnīt; tāpēc ienākumos jāiekļauj avansa maksājumi.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs īrējat māju par USD 1000 mēnesī un jūs pieprasāt, lai jaunie īrnieki, parakstot nomu, maksātu pirmā un pēdējā mēneša īri. Šajā gadījumā jums būs jādeklarē saņemtie 2000 USD kā ienākumi, kaut arī 1000 USD no šiem 2000 USD attiecas uz periodu, kas nākotnē varētu būt vairāki gadi.

Īrnieka apmaksāti izdevumi
Izdevumi, ko jūsu īrnieks maksā par jums, tiek uzskatīti par ienākumiem. Tas ietver, piemēram, ārkārtas remontu ledusskapī, kas īrniekam ir jāveic, kamēr esat ārpus pilsētas. Pēc tam remonta maksājumu var atskaitīt kā īres maksu.

Pakalpojumu tirdzniecība
Jūsu īrnieks varētu piedāvāt tirgot savus pakalpojumus apmaiņā pret īri. Tomēr ienākumos jums jāiekļauj pakalpojumu patiesā tirgus vērtība. Piemēram, ja jūsu īrnieks piedāvā krāsot īres māju apmaiņā pret viena mēneša īri (novērtēta USD 1 000), jums ienākumos jāiekļauj USD 1000, kaut arī naudu faktiski nesaņēmāt. Tomēr jūs varēsit atskaitīt 1000 USD kā izdevumus.

Drošības depozīti
Drošības depozīti netiek aplikti ar nodokli, kad tos saņemat, ja mērķis ir atgriezt šo naudu īrniekam nomas beigās. Bet ko darīt, ja jūsu īrnieks neatbilst nomas noteikumiem?

Piemēram, pieņemsim, ka jūs iekasējat drošības naudu 500 ASV dolāru apmērā, un tad īrnieks pārceļas uz āru un sienās atstāj caurumus, kuru remonts ir USD 400. Jūs varat atskaitīt šo summu no drošības naudas tajā gadā, kad to atdodat. Tomēr tajā laikā kā ienākumi jums jāiekļauj USD 400, ko izmantojāt sienas labošanai. Jums būs arī iespēja parādīt 400 USD kā atskaitāmus izdevumus.

Remonts Vs. Uzlabojumi
Īres īpašuma īpašnieki var pieņemt, ka jebkas, ko viņi dara ar savu īpašumu, ir atskaitāmi izdevumi. Saskaņā ar IRS tas tā nav.

Remonts uztur jūsu nomas īpašumu labā stāvoklī, un tie ir atskaitāmi izdevumi gadā, par kuru jūs par to maksājat. Remonts ietver krāsošanu, salauztas tualetes nostiprināšanu un bojāta gaismas slēdža nomaiņu. No otras puses, uzlabojumi rada pievienoto vērtību jūsu īpašumam un nav atskaitāmi, kad jūs par tiem maksājat. Jums ir jāatgūst uzlabojumu izmaksas, amortizējot izdevumus, salīdzinot ar jūsu dzīves ilgumu. Uzlabojumi var ietvert jaunu jumtu, iekšējo pagalmu vai garāžu.

Tāpēc, raugoties no nodokļu viedokļa, jums vajadzētu veikt remontu, jo rodas problēmas, nevis jāgaida, kamēr tās reizināsies un būs jāveic atjaunošana.

Kopējie atskaitījumi
Hipotēkas izdevumi
Izdevumi hipotēkas iegūšanai nav atskaitāmi, kad tos apmaksāt. Tie ietver komisijas un novērtējumus. Tomēr jūs varat tos amortizēt visā hipotēkas laikā.

Kad sākat veikt hipotēkas maksājumus, atcerieties, ka ne visi maksājumi ir atskaitāmi. Tā kā daļa no katra maksājuma tiek veikta, lai samaksātu pamatsummu, šī summa nav atskaitāmi izdevumi; procentiem samaksātā daļa ir atskaitāma. Jūsu hipotēku uzņēmums katru gadu jums nosūtīs 1098 veidlapu, kurā parādīts, cik daudz jūs esat samaksājis procentos visa gada laikā. Tas ir atskaitāms. Turklāt, ja maksājuma daļā ietilpst nauda, ​​kas nonāk darījuma kontā, lai segtu nodokļus un apdrošināšanu, jūsu hipotēku uzņēmumam tas jāziņo arī jums.

Ceļa izdevumi
Nauda, ​​ko jūs tērējat ceļojumam, lai savāktu īri vai uzturētu īres īpašumu, ir atskaitāma. Tomēr, ja brauciena mērķis bija uzlabojumi, šie izdevumi ir jāatgūst kā daļa no uzlabojumiem un to nolietojuma.

Jums ir divas izvēles iespējas, kā atskaitīt ceļa izdevumus: faktiskie izdevumi vai standarta nobraukuma likme. Plašāk par IRS prasībām un pašreizējo nobraukuma piemaksu varat lasīt Publikācijā 463.

Citi kopējie izdevumi
Papildus remontam un nolietojumam ir arī daži citi kopējie izdevumi, kurus varat atskaitīt:

• Apdrošināšana
• Nodokļi
• Zāliena kopšana
• Nodokļu deklarācijas sagatavošanas maksa
• Zaudējumi no cēloņsakarībām (viesuļvētras, zemestrīces, plūdiem utt.) Vai zādzībām

Kondicionieri un kooperatīvi
Ja jums pieder nomas kooperatīvs vai kooperatīvs, katram ir daži īpaši noteikumi.

Kondicionieri
Ja izmantojat condominium, jūs varētu maksāt nodevas vai aprēķinus, lai rūpētos par kopīpašumu. Tas ietver ēkas struktūru, vestibilus, liftus un atpūtas zonas.

Īrējot savu dzīvokļu māju, jūs varat atskaitīt izdevumus, piemēram, nolietojumu, remontu, procentus un nodokļus, kas attiecas uz kopējo īpašumu. Tomēr, tāpat kā vienas ģimenes īres gadījumā, nevar atskaitīt naudu, kas iztērēta kapitāla uzlabošanai, piemēram, kabīnes novērtējumu kluba mājā. Tā vietā jums ir jānovērtē izmaksas par visiem dzīves ilguma uzlabojumiem.

Kooperatīvi
Izmaksas, kas jums radušās par kooperatīva dzīvokli, kuru jūs izīrējat, ir atskaitāmas. Tas ietver uzturēšanas maksas, ko maksā kooperatīvam mājokļu korporācijai. Kapitāla uzlabojumi tiek vērtēti atšķirīgi - jūs nevarat atskaitīt uzlabojuma izmaksas, kā arī to nevar nolietot. Jums ir jāpieskaita uzlabojumu izmaksas korporācijas krājumu izmaksu bāzei. Tas samazinās jūsu kapitāla pieaugumu, pārdodot dzīvokli.

Veiciet labus ierakstus
Saskaņā ar IRS E pielikumu ir vietas daudzām izdevumu kategorijām. Tāpēc IRS dod jums elastību posteņos, kurus varat atskaitīt. Bet esiet gatavs dublēt prasību un noteikti sadaliet izdevumus, kas saistīti ar remontu un uzturēšanu, no tiem, kas ir kapitāla uzlabojumi. Atcerieties, ka nauda, ​​ko tērējat uzlabojumiem, varētu samazināt nodokļu saistības, pārdodot.

Turklāt, ja jūs apgalvojat, ka esat profesionālis nekustamo īpašumu jomā, jums jāsaglabā apliecinošā dokumentācija (tikšanās grāmatas, dienasgrāmatas, kalendāri, žurnāli utt.), Lai pierādītu savu aktīvo dalību un katru gadu jūsu īpašumiem pavadīto laiku.

Kopumā nekustamā īpašuma investoriem ir pieejami diezgan daudzi atskaitījumu veidi, un ir vērts zināt, kuri no jums atbilst.