Veiksmīgas piekļuves ierobežošanas investīciju stratēģijas

Ieguldīšana piekļuves ierobežošanas tirgū ir stratēģija, kas prasa tādu sarežģītības un rūpības līmeni, kas ir daudz lielāks par to, ko saprot vairums cilvēku. Tam var būt liels potenciāls, taču tas prasa reālas pūles, lai piesaistītu naudu. Tāpēc tam vajadzētu būt pievērsties kā jebkuram nozīmīgam ieguldījumam, kam jāpievērš uzmanība; centība; un rūpīga vietējo īpašumu, ekonomisko un demogrāfisko tendenču izpēte. Tas arī prasa, lai tiktu izstrādāta stratēģija īpašumu iegūšanai un to pārdošanai.

Pārskats

Lietotu automašīnu pirkšana izsolē ir līdzīga ieguldījumiem slēgtajos īpašumos. Lietotu automašīnu tirgotāji ir cilvēki, kuri zina visas markas un modeļus, kā arī to kopīgos trūkumus un veidu, kā tos mainīt, lai radītu vērtību. Viņi uzņemas ievērojami mazāku risku nekā vidusmēra cilvēks, kurš apmeklē izsoli tikai tāpēc, lai iegādātos automašīnu ar atlaidi.

Daudzi pircēji, kas liedz piekļuvi tirgum, izsolē dodas uz tiesas nama soļiem, cerot satvert izdevīgu cenu - atšķirību starp izsoles cenu un īpašuma patieso vērtību. Bet viņiem, iespējams, nav īstu zināšanu par ieguldījumiem vai par riska mazināšanas stratēģijām. Investori, kas ir labi pieredzējuši mājokļu ierobežošanas tirgū, zina, ka paļaušanās uz cenu starpību kā galveno ieguldījumu ienākumu avotu ir katastrofas recepte.

Pareiza metode piekļuves ierobežošanas īpašuma iegūšanai ir nevis pieeja bisei, bet gan tādu īpašību atlase, kuras atrodas lokalizācijā, kas paredzēta atjaunošanai vai uzlabošanai. Īpašumam ir jābūt unikālām īpašībām, kas to izceļas no apkārtējiem vai vietējā tirgus apkārtējiem vai kas rada iespēju radīt vērtību.

Investīciju stratēģijas

Ikvienam ieguldītājam nekustamā īpašuma tirgū vajadzētu būt īpašai stratēģijai, kas ietver mērķus un veidu īpašuma iegūšanai, tā turēšanai un, visbeidzot, atsavināšanai. Šī stratēģija ir vēl kritiskāka, veicot ieguldījumus piekļuves ierobežošanas tirgū. Jums ir jānosaka, vai ierobežošana notika kāda unikāla apstākļa, kas saistīts ar bijušo īpašnieku, rezultātā vai plašākas tendences dēļ, kas var ietekmēt vietējo tirgu.

Investoriem jāveic ievērojams daudzums pētījumu par vietējo nekustamā īpašuma tirgu. Īpašumu pieprasījums ir atkarīgs no iedzīvotāju skaita pieauguma, nodarbinātības pieauguma, rīcībā esošo ienākumu pieauguma un demogrāfiskajām izmaiņām. Tas ievērojami ietekmēs cenu noteikšanu, kā arī iespēju pārdot īpašumus investīciju perioda beigās.

Izpētiet gaidāmo infrastruktūras attīstību, piemēram, ceļus, skolas un kopienas projektus. Uzziniet arī, kā vietējā un štata valdība atbalsta biznesa izaugsmi un plāno noteikt īpašus jautājumus, piemēram, satiksmi, gaisa kvalitāti, noziedzību un nodokļus. Visi šie priekšmeti padarīs apgabalu vēlamo un palielinās tajā esošo īpašību vērtību.

Iegūšanas stratēģijas

Lielākajai daļai investoru ir iemācīts meklēt publikācijas, kurās uzskaitīti izsolē esošie aktīvi, un sazināties ar īpašniekiem par nodomu iegādāties īpašumu, pirms tas nonāk izsoles blokā. Lai gan darījumus var iegūt par tiesas ēkas pakāpieniem, alternatīvu iespēju atrašana satrauktos īpašumos ievērojami uzlabos jūsu izredzes slēgt. Tas var arī dot iespēju pilnībā izprast un analizēt īpašumu.

Piemēram, pieņemsim, ka ieguldītājs iegūst piekļuvi īpašumiem, izmantojot savus kontaktus tirgū un zināšanas par mājokļu kreditēšanu, lai palīdzētu grūtībās nonākušajiem māju īpašniekiem vienoties ar saviem aizdevējiem. Ja aizdevuma problēmas tiek risinātas, ieguldītājs ne tikai palielina savu reputāciju gan īpašnieku, gan aizdevēju starpā, ieguldītājs var arī saņemt nodošanu un piekļuvi citiem ar problemātiskiem aizdevumiem. Un, ja situāciju nevar atrisināt, ieguldītājs ir pirmais, kurš iegādājas īpašumu - jo viņi ir ieguvuši īpašnieku uzticību. Investori var arī pieņemt apzinātu lēmumu par nekustamā īpašuma pirkšanu, jo, pateicoties viņu pūlēm, viņi ir uzzinājuši par īpašuma trūkumiem un priekšrocībām.

Vēl viena stratēģija ir grūtībās nonākušu aizdevumu pirkšana ar atlaidi no aizdevējiem. Bankām un citām kreditēšanas iestādēm nepatīk ierobežotas piekļuves iegūšana. Lai izvairītos no nekustamo īpašumu (REO) īpašumu uzņemšanas, šīs iestādes bieži pārdos vairākus nenesīgus aizdevumus ar ievērojamu atlaidi līdz nominālvērtībai.

Investori, strādājot ar nesekmīgu aizdevumu, var būt elastīgāki nekā aizdevēji, dažreiz to pārvēršot par efektīvu aizdevumu, kas nodrošinās daudz augstāku atdevi, pateicoties tam, ka ieguldītājam ir zemāks ieguldījuma pamats.

Pēc aizdevumu pierakstīšanas ieguldītāji var vai nu tos turēt, vai arī pārdot par prēmiju, ja tie kādu laiku darbojas. Gadījumā, ja tos nevar izstrādāt, ieguldītājs var slēgt īpašumu un iegūt īpašumtiesības, nekonkurējot ar citām pusēm. Vienīgais šīs pieejas mīnuss ir tas, ka aizdevumu kopuma pirkšanai nepieciešami lielāki kapitāla izdevumi nekā atsevišķu īpašumu pirkšanai izsolē. Lieta ir tāda, ka ir radoši veidi, kā samazināt konkurenci aktīvu, kas nedarbojas, iegūšanā.

Turēšanas perioda un izejas stratēģijas

Investoriem jābūt pārliecinātiem arī par to, ko darīt pēc aktīva iegūšanas.

Vai īpašums tiks "iespiests" atpakaļ tirgū vai arī tas tiks turēts un pagarināts, pirms pārdošanas tiks gaidītas tirgus izmaiņas? Investoriem, kuri apsver iespēju ierobežot piekļuvi tirgum un pēc tam neilgi pēc pirkšanas tos pārdot tirgū, jāatrod iespējas uzlabot īpašumu. Uzlabojumi, kas nodrošina vislielāko sprādzienu, ietver guļamistabu un vannas istabu pievienošanu, virtuves un pagrabu apdares vai citu neizmantotu vietu pārveidošanu.

Tā kā informācija par nekustamā īpašuma darījumu ir sabiedrībā zināma, dažiem potenciālajiem pircējiem būs jāuzmanās maksāt prēmiju par īpašumu tūlīt pēc pārdošanas slēgšanas, pat ja tā cena atbilst citiem īpašumiem šajā apgabalā. Vērtības radīšana, veicot pārkārtošanu, palīdz pamatot augstāku tālākpārdošanas cenu un var samazināt ilgu tirdzniecības periodu risku. Tomēr ieguldītājiem jāuzmanās no tā, ka īpašumu neuzlabo tik daudz, ka tā cena ir daudz augstāka nekā blakus esošajiem īpašumiem.

Vēl viena stratēģija ir turēt aktīvus kā īres īpašumus, līdz tirgū notiek kaut kas, lai paaugstinātu īpašuma vērtības. Investoriem atkal jāapzinās īres tirgus, lai nodrošinātu, ka pēc īres platībām ir pietiekams pieprasījums. Un ka iegādātais īpašums prasīs pietiekami daudz īres, lai segtu īpašuma uzturēšanas izmaksas.

Tiem, kuri var tikt galā ar papildu laiku un piepūli, kas tai nepieciešams, lai būtu saimnieks, nopērkot nelaimē nonākušus īpašumus ar atlaidi un pārveidojot tos par nomas īpašumiem, var rasties ievērojama bagātība. Spēja iegūt pievilcīgu finansējumu, piemēram, aizdevumus, kas saistīti tikai ar procentiem, apvienojumā ar hipotēkas procentu atskaitīšanu no ienākuma nodokļiem, ir lielisks veids, kā radīt naudas plūsmu, gaidot īsto pārdošanas laiku.

Lai arī dzīvojamais nekustamais īpašums nav tik nepastāvīgs kā citas aktīvu klases, to raksturo ilgstoši zemi ienākumi un pēc tam vērtības “pop”, kas atbilst dažām būtiskām pieprasījuma izmaiņām, kas izskaidro ievērojamu peļņas daļu. Tas atkal ir impulss notiekošajiem pētījumiem un turēšanas perioda stratēģijai, kas palīdzēs novērtēt vērtības pieauguma laiku un izveidot aktīva plānu, gatavojoties pārdošanai.

Izejas stratēģija

Ja nedomājat par izejas stratēģiju, tā ir liela kļūda, ko jaunie investori parasti izdara. Daudziem rodas maldīgs priekšstats, ka vislabākais laiks investēt ierobežošanas īpašumos ir tad, kad to ir daudz. Faktiski ievērojams pārdodamo māju un norobežojošo īpašumu pieaugums uzsver dažas problēmas, kas traucē cilvēkiem maksāt aizdevumus vai liek viņiem nevēlēties paturēt savas mājas. Tas varētu būt saistīts ar darba vietu zaudēšanu šajā apgabalā vai kādu infrastruktūras problēmu, kas padara teritoriju nevēlamu. Šīs tendences pozitīvi ietekmēs pieejamo pārdošanai pieejamo māju piedāvājumu vai ierobežošanu un negatīvu ietekmi uz pieprasījumu. Tas nozīmē, ka īpašumu pārdot būs grūtāk, kamēr neuzlabosies tirgus pamati.

Bieži pieļauta kļūda, ko izdarījuši investori, kuru peļņa ir atkarīga tikai no cenu atšķirībām, ir tā, ka viņi neapzinās uzskaites izmaksu negatīvo ietekmi. Izdevumos var ietilpt hipotēkas maksājumi, nodokļi, apdrošināšana un uzturēšana ilgstošā mārketinga un pārdošanas periodā.

Īpašuma noteikšanas termiņa noteikšana un pēc tam cenas diskontēšana, līdz īpašums tiek pārdots, ir viens no veidiem, kā izvairīties no liekām pārnešanas izmaksām. Daudz labāk ir pārdot ar nelielu peļņu līdz nullei, nekā turpināt tirgot īpašumu par cenu, kas nodrošinās ilgu mārketinga periodu un tādējādi augstas uzskaites izmaksas, kas var radīt zaudējumus.

Grunts līnija

Ieguldījumi nederīgos nekustamā īpašuma aktīvos bagātības veidošanai ir dzīvotspējīga stratēģija, taču tas nav veids, kā ātri iegūt bagātību. Katrā stāstījumā par lupatām līdz bagātībai ir vēl 10 cilvēku, kuri ir zaudējuši kapitālu, jo viņi neatpalika no tirgus tendenču izmaiņām.

Tie, kas gūst panākumus piekļuves ierobežošanas tirgū, ir izpētījuši citu veiksmīgu investoru stratēģiju un taktiku. Viņi ir ieguldījuši laiku un resursus, lai izveidotu attiecīgus tirgus kontaktus, kas nepieciešami, lai radītu konkurences priekšrocības salīdzinājumā ar citiem. Laika un enerģijas tērēšana vietējā nekustamā īpašuma tirgus iepazīšanai ir tikai viena no vairākām stratēģijām, kuras investori var izmantot, lai panāktu konkurenci. Panākumi gūti no rūpīgi izstrādātas un izpildītas iegādes, kā arī no viedām izejas stratēģijām.