Ieguldījumi nekustamā īpašuma nodokļa ķīlā

Akciju tirgus pieaugošā nepastāvība apvienojumā ar joprojām vēsturiski zemām procentu likmēm daudziem investoriem meklē alternatīvas iespējas, lai nodrošinātu pienācīgu atdeves likmi. Viena investīciju niša, kas bieži tiek aizmirsta, ir īpašuma nodokļa apcietinājums. Šī unikālā iespēja zināmos ieguldītājus dažos gadījumos var nodrošināt ar izcilām atdeves likmēm. Īpašuma apķīlāšana var būt saistīta arī ar būtisku risku, kas nozīmē, ka iesācējiem pircējiem ir jāsaprot noteikumi un iespējamās nepilnības, kas rodas ar šāda veida aktīviem. Šajā rakstā ir apskatīts nodokļu ķīla, kā jūs varat ieguldīt tajās un kādi trūkumi rodas ar šāda veida ieguldījumu instrumentu.

Taustiņu izņemšana

• Ķīlas tiesības tiek pārdotas izsolēs, kurās dažkārt tiek iesaistīti solīšanas kari.
• Ja jums ir nepieciešams ierobežot piekļuvi tirgum, pret īpašumu var būt arī citi apķīlājumi, kas neļauj jums pārņemt īpašumu.
• Ja jūs saņemat īpašumu, var būt neparedzēti izdevumi, piemēram, remonts vai pat pašreizējo iemītnieku padzīšana.
• Jūs varat arī ieguldīt īpašuma ķīlas fondos.

Kas ir nodokļu apgrūtinājums?

Ja zemes īpašnieks nemaksā nodokļus par savu īpašumu, pilsētai vai novadam, kurā atrodas īpašums, ir tiesības nodot nekustamajam īpašumam apcietinājumu. Apgrūtinājums ir tiesiska prasība pret īpašumu par nesamaksāto parādu summu. Īpašumu ar tam pievienotu apgrūtinājumu nevar pārdot vai refinansēt, kamēr nav samaksāti nodokļi un apcietinājums ir noņemts.

Izsniedzot apgrūtinājumu, pašvaldība izveido nodokļu apgrūtinājuma sertifikātu, kas atspoguļo summu, kas pienākas par īpašumu, kā arī procentus vai soda naudas. Pēc tam šie sertifikāti tiek izsolīti lielākajam solītājam. Nodokļu apgrūtinājumus var iegādāties pat par dažiem simtiem dolāru par ļoti maziem īpašumiem, bet lielākā daļa maksā daudz vairāk.

Īpašuma nodokļa apgrūtinājumus var iegādāties pašvaldībā, ļaujot apgrūtinājuma īpašniekam iekasēt maksājumus ar procentiem vai slēgt īpašumu.

Nodokļu ķīla pēc skaitļiem

2017. gadā netika samaksāti nekustamā īpašuma nodokļi aptuveni 14 miljardu dolāru apmērā, sacīja Nacionālās nodokļu aizturēšanas asociācijas (NTLA) izpilddirektors Breds Vestovers. Apmēram trešdaļu no šiem apgrūtinājumiem vēlāk pārdod privātiem ieguldītājiem. Vietējās pašvaldības gūst labumu no privātā pārdošanas, jo tās nekavējoties atgūst naudas līdzekļus, kas pienākas par attiecīgo īpašumu. Trīsdesmit štati pārdod nodokļu ķīlas zīmes, vēsta Vestovers.

Vestoverai nav valsts numuru 2018. gadam, taču viņš atzīmē, ka Floridas štatā nesamaksātie īpašuma nodokļi samazinājās no USD 1, 2 miljardiem 2008. gadā līdz 740 miljoniem USD 2018. gadā, “gandrīz uz pusi no tā, kas bija pīķa laikā”, un ka pieejamības kritums ķīla investoriem, iespējams, ir nacionāla tendence. "Ar veselīgu ekonomiku ir jēga, ka vairāk cilvēku maksā savus īpašuma nodokļus, " viņš saka.

Kā es varu ieguldīt nodokļu ķīlā?

Īpašuma nodokļa ķīlas tiesības var iegādāties tāpat kā faktiskos īpašumus var pirkt un pārdot izsolēs. Izsoles var notikt fiziskā vidē vai tiešsaistē, un ieguldītāji var vai nu likt zemāk ķīlas procentu likmi, vai arī paaugstināt prēmiju, ko viņi par to maksās. Ieguldītājam tiek piešķirts ieguldītājs, kurš vēlas pieņemt zemāko procentu likmi vai maksāt augstāko prēmiju. Pircēji bieži iesaistās cenu noteikšanas karos par noteiktu īpašumu, kas samazina ienesīguma likmi, kuru gūst uzvarošais pircējs.

Saskaņā ar Vestovera teikto nekustamā īpašuma, kas apliekams ar nodokļiem, atsavināšanas likme valstī ir tikai aptuveni 4%. Bet viņš saka, ka pircējiem jāapzinās remonta izmaksas, kā arī visi citi nezināmie, kas viņiem varētu būt jāmaksā, ja viņi pārņem īpašumtiesības uz īpašumu. Tiem, kam šie īpašumi pieder, var nākties saskarties ar nepatīkamiem uzdevumiem, piemēram, pašreizējo iemītnieku padzīšanu, kuriem var būt nepieciešama dārga īpašuma pārvaldnieka vai advokāta palīdzība.

Ikvienam, kurš ir ieinteresēts iegādāties nodokļu apgrūtinājumu, vispirms vajadzētu izlemt, kāda veida īpašumam viņi vēlas turēt apgrūtinājumu, piemēram, dzīvojamo vai komerciālo, vai neapbūvētu zemi pret īpašumu ar uzlabojumiem. Pēc tam viņi var sazināties ar savas pilsētas vai novada kasi, lai uzzinātu, kur, kur un kā notiks nākamā izsole. Valsts kases pārvaldnieks var paziņot investoram, kur iegūt to nekustamā īpašuma ķīlu sarakstu, kurus plānots izsolīt, kā arī noteikumus par to, kā notiks pārdošana. Šie noteikumi izklāsta visas iepriekšējas reģistrācijas prasības, pieņemtos maksājuma veidus un citu būtisku informāciju.

Pircējiem jāveic arī rūpīga pieejamo īpašumu pārbaude, jo dažos gadījumos īpašuma pašreizējā vērtība var būt mazāka par ķīlas summu. NTLA iesaka novilcinātā nodokļu ķīlas nominālo summu dalīt ar īpašuma tirgus vērtību. Ja attiecība pārsniedz 4%, potenciālajiem pircējiem vajadzētu atturēties no šī īpašuma. Turklāt īpašumam varētu būt arī citi apķīlājumi, kas neļaus solītājam iegūt īpašumtiesības uz īpašumu.

Katram nekustamajam īpašumam, kas atrodas apgabalā ar nodokļu apcietinājumu, tiek piešķirts numurs attiecīgajā zemes gabalā. Pircēji var meklēt šos apgrūtinājumus pēc skaita, lai no apgabala iegūtu informāciju par tiem, ko bieži var izdarīt tiešsaistē. Par katru numuru novadam ir īpašuma adrese, īpašnieka vārds, īpašuma novērtētā vērtība, juridiskais apraksts un īpašuma stāvokļa sadalījums, kā arī jebkuras būves, kas atrodas telpās.

Kā gūt labumu no apgrūtinājuma

Investoriem, kuri iegādājas nekustamā īpašuma nodokļa ķīlas tiesības, parasti tiek prasīts nekavējoties apmaksāt šo ķīlas summu atpakaļ izdevējai pašvaldībai. Visās, izņemot divas valstis, nodokļu apgrūtinājuma izdevējs iekasē pamatsummu, procentus un visus sodus, samaksā apgrūtinājuma sertifikāta turētājam, pēc tam savāc apgrūtinājuma sertifikātu, ja tā nav lietas materiālos. Īpašuma īpašniekam ir jāatmaksā ieguldītājam visa apķīlājuma summa plus procenti, kas var svārstīties no 5% līdz 36% - likme dažādās valstīs ir atšķirīga, bet parasti tā ir no 10% līdz 12%. Ja ieguldītājs samaksāja prēmiju par apgrūtinājumu, to var pievienot summai, kas dažos gadījumos tiek atmaksāta.

Atmaksas grafiks parasti ilgst no sešiem mēnešiem līdz trim gadiem. Vairumā gadījumu īpašnieks var apmaksāt ķīlu pilnā apmērā. Ja īpašnieks nevar apmaksāt ķīlu noteiktajā termiņā, investoram ir tiesības ierobežot īpašuma tiesības tāpat kā pašvaldībai, kaut arī tas notiek ļoti reti.

Ieguldījumu īpašuma nodokļa ķīlas trūkumi

Lai arī īpašuma nodokļa apgrūtinājumi var radīt ievērojamas procentu likmes, ieguldītājiem pirms ieiešanas šajā arēnā ir jāpaveic mājasdarbs. Nodokļu ķīlas tiesības parasti nav piemērotas iesācējiem investoriem vai tiem, kam ir maza pieredze nekustamā īpašuma jomā vai zināšanas par to.

Investoriem arī jāpārzina faktiskais īpašums, uz kuru ir ticis uzlikts apgrūtinājums, lai nodrošinātu, ka viņi var iekasēt naudu no īpašnieka. Novājināts īpašums, kas atrodas graustu apkārtnē, iespējams, nav izdevīgs pirkums, neskatoties uz solīto procentu likmi, jo īpašuma īpašnieks var pilnīgi nespēj vai nevēlas samaksāt parādu. Īpašības ar jebkāda veida kaitējumu videi, piemēram, no ķīmiskajām vielām vai bīstamajiem materiāliem, kas tur tika nogulsnētas, arī parasti nav vēlamas.

Lien īpašniekiem jāzina, kādi ir viņu pienākumi pēc sertifikātu saņemšanas. Parasti par pirkumu noteiktā laika posmā rakstiski jāpaziņo īpašuma īpašniekam, pēc tam izpirkšanas perioda beigās viņiem jānosūta otra paziņojuma vēstule, ja līdz tam brīdim maksājums nav veikts pilnā apmērā.

Nodokļu ķīla arī nav mūžīgs instruments. Daudziem ir derīguma termiņš pēc izpirkšanas perioda beigām. Kad apcietinājuma termiņš beidzas, apcietinājuma ņēmējs vairs nespēj iekasēt nesamaksātu atlikumu. Ja īpašums tiek slēgts, ķīlas tiesību turētājs var atklāt citus īpašuma tiesības, kas var padarīt neiespējamu īpašumtiesību iegūšanu.

Daudzas komerciestādes, piemēram, bankas un riska ieguldījumu fondi, ir kļuvušas ieinteresētas par īpašuma ķīlu. Viņi ir spējuši pārspēt konkurenci un samazināt ražu. Tas atsevišķiem ieguldītājiem ir apgrūtinājis rentablu apgrūtinājumu atrašanu, un daži tā rezultātā ir atteikušies. Tomēr tagad ir pieejami arī daži fondi, kas iegulda ķīlas tiesības, un tas var būt labs veids, kā iesācējs investors var iekļūt šajā arēnā ar zemāku riska pakāpi.

Grunts līnija

Īpašuma nodokļa apgrūtinājumi var būt reāla ieguldījumu alternatīva pieredzējušiem ieguldītājiem, kuri pārzina nekustamā īpašuma tirgu. Tie, kas zina, ko viņi dara, un prasa laiku, lai izpētītu īpašumus, uz kuriem viņi pērk ķīlas tiesības, laika gaitā var gūt ievērojamu peļņu. Tomēr, ņemot vērā iespējamos riskus, šī joma ir nepiemērota nepieredzējušiem investoriem.

Westover nekustamā īpašuma nodokļa apgrūtinājumus sauc par "labām iespējām izglītotiem, gudriem un izveicīgiem - un briesmīgu ieguldījumu tiem, kas neveic pienācīgu rūpību. Ja jūs pērkat purvaines Floridā vai tuksnešainu zemi Arizonā, kurai nav vērtības, iespējas ir tas, ka īpašnieks neatpirks [maksājot jums nodokļus ar procentiem], un jūsu iegūtai zemei ​​nebūs vērtības. " Lai iegūtu papildinformāciju par īpašuma nodokļa apgrūtinājumiem, sazinieties ar savu nekustamā īpašuma aģentu vai finanšu konsultantu.