Kā nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā

Neatkarīgi no tā, vai jūs vienmēr esat interesējies par nekustamā īpašuma investīciju potenciālu vai vienkārši esat slims no infomercialitātes, kas sola maz zināmus veidus, kā "gūt labumu no sava īpašuma!" - patiesībā ir vērts uzzināt, kā nekustamais īpašums rada bagātību.

Šajā rakstā mēs neapskata neskaidras stratēģijas, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā vai piedāvāt īpašumtiesības uz māju īpašumtiesībām (par pēdējām skatīt “ Pirmā laika mājas pircēja ceļvedis” ). Tā vietā šis raksts koncentrēsies uz galvenajiem veidiem, kā nauda tiek nopelnīta, izmantojot nekustamo īpašumu. Un, par laimi, tie nav mainījušies gadsimtiem ilgi neatkarīgi no tā, kādu spīdumu šī brīža guru mēģina uzvilkt.

Apmācība: Investīciju izpēte nekustamajā īpašumā

Atzinība

Visizplatītākais veids, kā nekustamais īpašums piedāvā peļņu: novērtē, tas ir, palielinās tā vērtība. Dažāda veida īpašumiem to panāk dažādos veidos, bet tas tiek realizēts tikai vienā veidā: pārdodot. Tomēr jūs varat palielināt savu ieguldījumu atdevi īpašumā vairākos veidos. Viens no tiem - ja jūs aizņēmāties naudu, lai to nopirktu - ir refinansēt aizdevumu ar zemākām procentu likmēm (izmantojiet mūsu hipotēku kalkulatoru, lai aprēķinātu pašreizējās refinansēšanas likmes). Tas pazeminās jūsu īpašuma izmaksas, tādējādi palielinot summu, kuru jūs no tā iztīrīsit.

Neapstrādāta zeme

Acīmredzamākais neattīstītās zemes novērtēšanas avots, protams, ir tās attīstīšana. Pilsētām paplašinoties, zeme ārpus robežām kļūst arvien vērtīgāka, jo attīstītāji to var iegādāties. Tad izstrādātāji būvē mājas, kas šo vērtību paaugstina vēl vairāk.

Novērtējumu zemē var gūt arī no atradumiem, kas satur vērtīgus minerālus vai citas preces, ar nosacījumu, ka pircējam, protams, ir tiesības uz tiem. Galējais piemērs tam būtu pārsteidzoša eļļa, bet atzinību var gūt arī no grants atradnēm, kokiem utt.

Dzīvojamais īpašums

Apskatot dzīvojamos īpašumus, bieži vien lielākais novērtēšanas faktors ir atrašanās vieta. Attīstoties apkārtnei ap mājām, pievienojot tranzīta maršrutus, skolas, iepirkšanās centrus, rotaļu laukumus utt., Vērtība var pieaugt. Protams, šī tendence var darboties arī pretēji - mājas vērtībām sarūkot, mazinās apkārtne.

Mājas uzlabojumi var arī stimulēt atzinību, un to īpašnieks var tieši kontrolēt. Papildu vannas istabas ievietošana, garāžas apkure un virtuves pārveidošana ar mūsdienīgām ierīcēm ir tikai daži no veidiem, kā īpašuma īpašnieks var mēģināt palielināt mājas vērtību. Daudzas no šīm metodēm ir uzlabojušas nekustamo īpašumu pārdevēji, kuru specializācija ir īsā laikā pievienot mājām augstas atdeves labojumus.

Nekustamā īpašuma pārveidošana un nekustamā īpašuma izpārdošana var būt rentabls veids, kā ātri, īstermiņā novērtēt, lai gan tas prasa rūpīgu plānošanu.

Komerciālais īpašums

Komerciālais īpašums iegūst vērtību tādu pašu iemeslu dēļ kā neapstrādāta zeme un dzīvojamais nekustamais īpašums: atrašanās vieta, attīstība un uzlabojumi. Vislabākie komerciālie īpašumi ir pastāvīgi pieprasīti. (Papildinformāciju skatiet 7 darījumos ar karstu komerciālo nekustamo īpašumu .)

Inflācijas loma

Apsverot novērtējumu, ir viens būtisks faktors: inflācijas ekonomiskā ietekme. Gada inflācijas līmenis 10% nozīmē, ka jūsu dolārs nākamajā gadā var iegādāties tikai aptuveni 90% no tās pašas preces, kas ietver arī īpašumu. Ja zemes gabala vērtība 70 000 ASV dolāru vērtībā bija 1970. gadā un tas atradās pasīvā, neattīstītajā un nemīlētajā gadu desmitiem ilgi, tas šodien joprojām būtu daudzreiz vairāk vērts. Sakarā ar bēgošo inflāciju 1970. gados un vienmērīgu tempu, jo, iespējams, būtu nepieciešami vairāk nekā USD 500 000, lai iegādātos tagad, pieņemot, ka 100 000 USD toreizējā tirgus vērtība bija patiesa.

Tādējādi tikai inflācija var izraisīt nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu, bet tā ir nedaudz Pirrikas uzvara. Kaut arī inflācijas dēļ jūs varat nopelnīt piecas reizes lielāku naudu, daudzu citu preču pirkšana tagad maksā piecas reizes dārgāk, tāpēc pirktspēja pašreizējā vidē joprojām ir faktors. (Uzziniet vairāk 5 pasakās par ārpuskontrolētu inflāciju .)

Ienākumi

Otrais lielākais veids, kā nekustamais īpašums rada labklājību, ir regulārs ienākumu maksājums. Ieņēmumi no nekustamā īpašuma, ko parasti dēvē par īri, var būt dažādos veidos.

Neapstrādātas zemes ienākumi

Atkarībā no jūsu tiesībām uz zemi uzņēmumi var maksāt jums atlīdzību par jebkādiem atklājumiem vai regulārus maksājumus par visām pievienotajām būvēm. Tajos ietilpst sūkņu domkrati, cauruļvadi, grants bedres, pievedceļi, kameru torņi utt. Neapstrādātas zemes var arī īrēt ražošanai, parasti lauksaimnieciskai ražošanai.

Iedzīvotāju īpašuma ienākumi

Lielāko daļu ienākumu no mājokļa īpašuma saņem pamatnomas veidā. Jūsu īrnieki maksā fiksētu summu mēnesī - un tas palielināsies ar inflāciju un pieprasījumu - un jūs no tā segsit savas izmaksas, atlikušo daļu pieprasot kā ienākumus no īres. Lai gan ir taisnība, ka apdrošināšanas atlīdzību saņemsit, ja īrnieki nodedzinās vietu, izmaksa sedz tikai zaudētā aizstāšanas izmaksas un nav ienākumi reālā nozīmē.

Komerciālā īpašuma ienākumi

Komerciālie īpašumi var gūt ienākumus no iepriekšminētajiem avotiem, turklāt pamata īre atkal ir visizplatītākā, bet var arī pievienot vēl vienu variantu ienākuma veidā. Daudzi komerciālie īrnieki maksās maksu par līgumā paredzētajām iespējām, piemēram, par pirmajām atteikuma tiesībām birojā blakus. Īrnieki maksā prēmiju, lai turētu šīs iespējas neatkarīgi no tā, vai viņi tās izmanto vai nē. Ienākumi no opcijām dažreiz pastāv neapstrādātā zemē un pat dzīvojamā īpašumā, taču tie nebūt nav izplatīti.

Alternatīvas

Kā alternatīvas nekustamā īpašuma nozarē var būt zināmi ieguldījumu fondi (REIT), ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri (MBS), hipotēku investīciju korporācijas (MIC) un nekustamā īpašuma ieguldījumu grupas (REIG). Šīs investīcijas parasti tiek uzskatītas par ienākuma no nekustamā īpašuma gūšanas līdzekļiem, taču tām ir dažādi procesi, kā arī ienākšanas procesi.

Izmantojot REIT, vairāku komercīpašumu īpašnieks pārdod akcijas (kuras bieži tiek tirgotas publiskajā apgrozībā) ieguldītājiem (parasti, lai finansētu vairāk īpašumu iegādi), un pēc tam ieņēmumus par nomu nodod sadales veidā. REIT ir īpašnieks īrniekiem (kuri maksā īri), bet REIT īpašnieki reģistrē ienākumus pēc tam, kad ir apmaksāti ēku ekspluatācijas un REIT izdevumi. REIT novērtēšanai ir īpaša metode.

MBS un MIC ir vēl viens solis, jo tie iegulda privātās hipotēkās, nevis pamatā esošajos īpašumos. MIC atšķiras no MBS ar to, ka tām ir veselas hipotēkas un procentus no maksājumiem nodod ieguldītājiem, nevis pamatsummas un / vai procentu pārvēršanu vērtspapīros. Tomēr abi ir ne tik daudz ieguldījumi nekustamajā īpašumā, cik tie ir parāda ieguldījumi.

Var pastāvēt arī citas alternatīvas, piemēram, REIG. REIG parasti ir privāti ieguldījumi ar savu unikālo struktūru, kas piedāvā ieguldītājiem kapitāla ieguldījumus vai partnerības apkalpošanu.

Naudas pelnīšanai nozarē ir pieejamas vairākas ticamas nekustamā īpašuma alternatīvas, taču tām ir dažādas piebildes un ienākšanas punkti.

Dūmi un spoguļi

Līdzīgi kā citas alternatīvas ar nekustamo īpašumu, kas ir ieguldījuma pamatā, lielākā daļa no metodēm, kas paredzētas “fantastiskai atdevei”, ir tikai pamatslāņa virs ienākumu plūsmas.

Piemēram, pastāv neoficiālas dzīvojamā nekustamā īpašuma iespējas, kurās jūs maksājat maksu vai piemaksu, lai viņiem būtu tiesības pirkt māju noteiktam laika periodam par cenu, par kuru panākta vienošanās. Tad jūs atradīsit investorus, kuri par īpašumu maksās vairāk, nekā jūsu izvēles cena. Šajā gadījumā jūsu saņemtā prēmija būtībā ir meklētāja maksa par ieguldījuma meklētāja pieskaņošanu personai, kas vēlas pārdot - patiesībā neatšķiras no nekustamā īpašuma aģenta komisijas maksas. Lai arī tie ir ienākumi, tie nerodas no nekustamā īpašuma piederēšanas (ti, turēšanas pie akta). (Lai iegūtu sīkāku diskusiju, skatiet sadaļu Kā nopelnīt naudu ar nekustamā īpašuma iespējām .)

Grunts līnija

Ir vairākas pārbaudītas stratēģijas, kā nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā. Augsts novērtējums, inflācija un ienākumi ir augstā sarakstā, taču pastāv arī vairākas alternatīvas investīcijas nekustamajā īpašumā. Jūsu izpratne par ieguldījumiem, riskiem un to, vai viss process ir tā vērts vai nē.