Kā darbojas tikai procentu likmes hipotēkas?
Ja vēlaties, lai ikmēneša maksājums par jūsu hipotēku būtu mazāks par to, ko varat saņemt ar fiksētas procentu likmes aizdevumu, jūs, iespējams, vilina hipotēka, kuras pamatā ir tikai procenti. Neveicot pamatsummas maksājumus vairākus gadus aizdevuma termiņa sākumā, jums būs labāka mēneša naudas plūsma.
Bet kas notiek, kad beidzas tikai procentu likmju periods? Kas piedāvā šos aizdevumus? Un kad ir jēga to iegūt? Šeit ir īss ceļvedis par šāda veida hipotēku.
Cik strukturēti ir tikai hipotēkas
Sākotnējā hipotēka, kurai ir tikai procenti, ir tāda, kurā jūs veicat procentu maksājumus tikai par pirmajiem vairākiem gadiem - parasti pieciem vai desmit - un pēc šī perioda beigām jūs sākat maksāt gan pamatsummu, gan procentus. Ja vēlaties veikt pamatsummas maksājumus tikai procentu laikā, varat, bet tas nav obligāts nosacījums aizdevumam.
Parasti jūs redzēsit tikai procentus, kas veidoti kā 3/1, 5/1, 7/1 vai 10/1 hipotēkas ar mainīgu procentu likmi (ARM). Aizdevēji saka, ka kredītņēmējiem vispopulārākās ir 7/1 un 10/1 izvēles iespējas. Parasti tikai procentu likmju periods ir vienāds ar fiksētas procentu likmes periodu aizdevumiem ar pielāgojamu procentu likmi. Tas nozīmē, ja, piemēram, jums ir 10/1 ARM, jūs maksājat procentus tikai par pirmajiem desmit gadiem.
ARM, kas paredzēts tikai procentiem, pēc ievada perioda beigām procentu likme tiks koriģēta reizi gadā (no kurienes nāk skaitlis “1”), pamatojoties uz etalona procentu likmi, piemēram, LIBOR, kā arī aizdevēja noteikto rezervi. Etalona likme mainās, mainoties tirgum, bet peļņas norma tiek noteikta brīdī, kad ņemat aizdevumu.
Likmju ierobežojumi ierobežo procentu likmju izmaiņas. Tas attiecas uz visiem ARM, ne tikai ARM, kas interesē tikai. Sākotnējā procentu likmju robeža 3/1 ARM un 5/1 ARMS parasti ir divas, saka Casey Fleming, aizdevumu virsnieks ar C2 Financial Corp Sandjego un grāmatas "Aizdevumu ceļvedis: kā iegūt vislabāko iespējamo hipotēku" autors. Tas nozīmē, ja jūsu sākotnējā procentu likme ir trīs procenti, tad, kad tikai procentu likmju periods beidzas ceturtajā vai sestajā gadā, jūsu jaunā procentu likme nebūs augstāka par pieciem procentiem. 7/1 ARM un 10/1 ARM sākotnējā likmes maksimālā robeža parasti ir pieci.
Pēc tam likmju paaugstināšana parasti tiek ierobežota līdz diviem procentiem gadā neatkarīgi no tā, kāds bija ARM ieviešanas periods. Mērķa robežas gandrīz vienmēr ir par pieciem procentiem lielākas nekā aizdevuma sākuma procentu likme, saka Flemings. Tātad, ja jūsu sākuma likme ir trīs procenti, tā varētu pieaugt līdz pieciem procentiem astotajā gadā, septiņiem procentiem devītajā gadā un maksimāli palielināt līdz astoņiem procentiem desmit gadā.
Kad beidzas tikai procentu maksāšanas periods, jums būs jāsāk atmaksāt pamatsummu atlikušajā aizdevuma termiņā - pilnībā amortizēti, runājot aizdevējā. Šodienas aizdevumiem, kas saistīti tikai ar procentiem, nav vienreizēju maksājumu; parasti tie pat nav atļauti saskaņā ar likumu, saka Flemings. Tātad, ja 7/1 ARM pilnais termiņš ir 30 gadi un tikai procentu maksāšanas periods ir septiņi gadi, astotajā gadā jūsu ikmēneša maksājums tiks pārrēķināts, pamatojoties uz divām lietām: pirmkārt, jauno procentu likmi, un, otrkārt, pamatsummas atmaksa atlikušo 23 gadu laikā.
Tikai fiksētas procentu likmes aizdevumi
Tikai fiksētas procentu likmes hipotēkas nav tik izplatītas. Izmantojot aizdevumu ar fiksētu procentu likmi tikai uz 30 gadiem, kurai ir tikai procentu likme, jūs varētu maksāt procentus tikai par desmit gadiem, pēc tam maksāt procentus un pamatsummu par atlikušajiem 20 gadiem. Pieņemot, ka šajos pirmajos desmit gados jūs neko neveicat pret pamatsummu, jūsu ikmēneša maksājums ievērojami pieaugs 11. gadā ne tikai tāpēc, ka sākat atmaksāt pamatsummu, bet arī tāpēc, ka pamatsummu atmaksātu tikai 20 gadu, nevis 30 gadu laikā. Tā kā jūs nemaksāt pamatsummu tikai procentu laikā, kad tiek atjaunota likme, jūsu jaunais procentu maksājums tiek veikts, pamatojoties uz visu aizdevuma summu. 100 000 ASV dolāru aizdevums ar 3, 5 procentu procentu likmi maksās tikai USD 291, 67 mēnesī pirmo desmit gadu laikā, bet USD 579, 96 mēnesī atlikušo 20 gadu laikā (gandrīz divreiz).
Vairāk nekā 30 gadu laikā 100 000 ASV dolāru aizdevums jums izmaksās 174 190, 80 ASV dolārus - aprēķinot kā (USD 291, 67 x 120 maksājumi) + (USD 579, 96 x 240 maksājumi). Ja jūs būtu ņēmuši 30 gadu fiksētas procentu likmes aizdevumu ar tādu pašu 3, 5 procentu procentu likmi (kā minēts iepriekš), jūsu kopējās izmaksas 30 gadu laikā būtu USD 161 656, 09. Tas ir par USD 12 534, 71 vairāk procentiem par aizdevumu, kas paredzēts tikai procentiem, un šīs papildu procentu izmaksas ir iemesls, kāpēc jūs nevēlaties saglabāt aizdevumu, kas paredzēts tikai procentiem, tā pilnā termiņā. Faktiskie procentu izdevumi tomēr būs mazāki, ja ņemsit hipotēkas procentu nodokļa atskaitījumu.
Vai šie aizdevumu veidi ir plaši pieejami?
Tā kā burbuļa gados tik daudziem kredītņēmējiem bija problēmas ar aizdevumiem, kas saistīti tikai ar procentiem, bankas vilcinās piedāvāt produktu jau šodien, saka Yael Ishakis, FM mājas aizdevumu viceprezidents Bruklinā, Ņujorkā un grāmatas “Pilnīgais pirkšanas ceļvedis” autors. mājas. "
Flemings saka, ka lielākā daļa ir mainīgās procentu likmes aizdevumi ar fiksētu termiņu uz pieciem, septiņiem vai desmit gadiem. Jumbo aizdevums ir neatbilstoša aizdevuma veids. Atšķirībā no atbilstošiem aizdevumiem neatbilstošus aizdevumus parasti nevar pārdot valdības sponsorētiem uzņēmumiem Fannie Mae un Freddie Mac - lielākajiem atbilstošo hipotēku pircējiem un iemesls, kāpēc atbilstošie aizdevumi ir tik plaši pieejami.
Kad Fannijs un Fredijs pērk kredītus no hipotēku aizdevējiem, viņi aizdevējiem piešķir vairāk naudas, lai izsniegtu papildu kredītus. Neatbilstošiem aizdevumiem, piemēram, tikai procentu maksājumiem, ir ierobežots sekundārais hipotēku tirgus, tāpēc ir grūtāk atrast investoru, kurš tos vēlas iegādāties. Vairāk aizdevēju paļaujas uz šiem aizdevumiem un apkalpo tos iekšēji, kas nozīmē, ka viņiem ir mazāk naudas papildu aizdevumu saņemšanai. Tāpēc aizdevumi, kas saistīti tikai ar procentiem, nav tik plaši pieejami. Pat ja aizdevums tikai ar procentiem nav vienkāršs aizdevums, tas joprojām tiek uzskatīts par neatbilstīgu.
Tā kā aizdevumi, kas saistīti tikai ar procentiem, nav tik plaši pieejami kā, piemēram, fiksētas procentu likmes aizdevumi uz 30 gadiem, “labākais veids, kā atrast labu aizdevēju, kam ir tikai procentu maksājumi, ir cienījams brokeris ar labu tīklu, jo tas prasīs nopietna iepirkšanās, lai atrastu un salīdzinātu piedāvājumus, ”stāsta Flemings.
Izmaksu salīdzināšana
“Likmes paaugstināšana funkcijai“ Tikai procenti ”atšķiras atkarībā no aizdevēja un dienas, taču rēķinieties, ka jūs maksāsit vismaz 0, 25 procentu prēmiju procentu likmē, ” saka Flemings.
Tāpat Vitnijs Fite, Eņģeļa Ozola mājas aizdevumu prezidents Atlantā, saka, ka tikai procentiem paredzētas hipotēkas likme ir aptuveni par 0, 125 līdz 0, 375 procentiem augstāka nekā fiksētas procentu likmes aizdevuma vai ARM likme atkarībā no konkrētās informācijas.
Lūk, kā jūsu ikmēneša maksājumi izskatās, ja aizdevums ir tikai USD 100 000 ar procentu likmēm, salīdzinot ar fiksētas procentu likmes aizdevumu vai pilnībā amortizējošu ARM, katrs ar tipisku likmi šāda veida aizdevumam:
- 7 gadu, ARM tikai ar procentiem, 3, 125 procenti: ikmēneša maksājums USD 260, 42
- 30 gadu fiksētas procentu likmes parastais aizdevums (tikai procentiem), 3, 625 procenti: USD 456, 05 ikmēneša maksājums
- 7 gadu, pilnībā amortizējot ARM (30 gadu amortizācija), 2, 875 procenti: USD 414, 89 ikmēneša maksājums
Ar šīm likmēm īstermiņā ARM, kas maksā tikai procentus, mēnesī maksās par USD 195, 63 mazāk par USD 100 000, kas aizņemts pirmajos septiņos gados, salīdzinot ar 30 gadu fiksētas procentu likmes aizdevumu, un USD 154, 47 mazāk mēnesī, salīdzinot ar pilnīgu amortizāciju. 7/1 ARM.
Nevar aprēķināt tikai regulējamas procentu likmes aizdevuma faktiskās dzīves ilgumu, kad to izņemsit, jo jūs jau iepriekš nevarat zināt, kāda procentu likme tiks atjaunota katru gadu. Arī Flemings saka, ka nav iespējams aprēķināt izmaksas par ballpark, lai gan jūs varat noteikt mūža procentu likmes maksimālo robežu un zemāko no sava līguma. Tas ļautu jums aprēķināt minimālās un maksimālās kalpošanas izmaksas un zināt, ka jūsu faktiskās izmaksas kristu kaut kur pa vidu. "Tomēr tas būtu milzīgs klāsts, " saka Flemings.
Grunts līnija
Hipotēkas, kas saistītas tikai ar procentiem, var būt grūti izprotamas, un, beidzoties tikai procentu maksāšanas periodam, jūsu maksājumi ievērojami palielināsies. Ja jūsu aizdevums tikai ar procentiem ir ARM, jūsu maksājumi palielināsies vēl vairāk, ja procentu likmes palielināsies, kas ir droša likme mūsdienu zemo likmju vidē. Šie aizdevumi ir vislabākie pieredzējušiem aizņēmējiem, kuri pilnībā saprot, kā viņi strādā un kādus riskus uzņemas.