Kā novērtēt nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu (REIT)

Investori, kas vēlas noteikt nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) vērtību, secinās, ka tradicionālie rādītāji, piemēram, peļņa uz vienu akciju (EPS) un cena pret peļņu (P / E), nav piemērojami. Šajā rakstā mēs apskatīsim ticamāku REIT vērtības noteikšanas metodi.

Darījumu līdzekļu pārbaude (FFO)

Sākumā apskatīsim kopsavilkuma ienākumu deklarāciju no XYZ Residential (XYZ), kas ir izdomāts dzīvojamais objekts REIT.

No 2017. līdz 2018. gadam XYZ Residential neto ienākumi jeb "apakšējā līnija" pieauga par gandrīz 30% (+ 122 534 USD līdz 543 847 USD). Tomēr šajos tīrajos ienākumos ietilpst amortizācijas izdevumi, kas ir nozīmīgi posteņi. Lielākajai daļai uzņēmumu nolietojums ir pieņemama bezskaidras naudas maksa, kas sadala iepriekšējā periodā veiktā ieguldījuma izmaksas. Bet nekustamais īpašums atšķiras no lielākajiem ieguldījumiem stacionāros uzņēmumos vai aprīkojumā, jo īpašumi reti zaudē vērtību un bieži to novērtē. Tīrie ienākumi, kas ir pasākums, kas samazināts par nolietojumu, tāpēc ir zemāks snieguma rādītājs. Tā rezultātā ir jēga REIT vērtēt pēc operāciju līdzekļiem (FFO), kas izslēdz nolietojumu. (Lai iegūtu papildinformāciju par REIT ieguldījumiem, skatiet REIT ceļu.)

Uzņēmumiem ir jāsaskaņo FFO, par ko ziņots zemsvītras piezīmēs, līdz ar neto ienākumiem. Vispārīgais aprēķins ietver nolietojuma pieskaitīšanu neto ienākumiem un no iegūtajiem ienākumiem no nolietojamā īpašuma pārdošanas. Mēs atņemam šos ieguvumus, pieņemot, ka tie neatkārtojas, un tāpēc tie neveicina REIT ilgtspējīgas dividenžu izmaksas iespējas. Tīro ienākumu saskaņošana ar FFO (skaidrības labad noņemot nelielus posteņus) 2017. un 2018. gadā ir šāda:

Ir skaidrs, ka pēc tam, kad tiek pievienots nolietojums un atņemti īpašuma ienākumi, operāciju līdzekļi (FFO) ir aptuveni USD 838 390 2017. gadā un gandrīz 758 000 USD 2018. gadā.

Jāziņo par FFO, taču tajā ir nepilnības: Tas neatskaita no kapitāla izdevumiem, kas nepieciešami esošā īpašumu portfeļa uzturēšanai. Jāsaglabā akcionāru īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, piemēram, krāsojot dzīvokļus, tāpēc FFO nav īstā patiesā atlikušā naudas plūsma, kas paliek pēc visiem izdevumiem un izdevumiem.

Tāpēc, lai novērtētu REIT vērtību, profesionāli analītiķi izmanto mērījumu ar nosaukumu “koriģēti operāciju līdzekļi” (AFFO). Lai arī parasti izmanto FFO, profesionāļiem ir tendence pievērsties AFFO divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, tas ir precīzāks akcionāriem pieejamās atlikušās naudas plūsmas mērs un tādējādi labāks "bāzes numurs" vērtības noteikšanai. Otrkārt, tā ir patiesa atlikušā naudas plūsma un labāks REIT nākotnes spēju izmaksāt dividendes prognozētājs.

AFFO nav vienotas definīcijas, bet lielākajā daļā aprēķinu tiek atņemti kapitāla izdevumi, kā minēts iepriekš. XYZ Residential gadījumā gandrīz 182 000 USD tiek atņemti no FFO, lai iegūtu AFFO par 2018. gadu. Šo numuru parasti var atrast REIT naudas plūsmas pārskatā. To izmanto kā skaidras naudas aplēsi, kas nepieciešama esošo īpašumu uzturēšanai, kaut arī rūpīgs īpašu īpašību apskats varētu radīt precīzāku informāciju.

Tradicionālie rādītāji, piemēram, ienākumi par akciju EPS un P / E, nav ticami, lai novērtētu REIT vērtību.

Pārbaudot FFO un / vai AFFO izaugsmi

Mēs varam precīzāk novērtēt REIT vērtību, kad mums ir FFO un AFFO, meklējot paredzamo pieaugumu vienā vai abos rādītājos. Tas prasa rūpīgu REIT un tā nozares perspektīvu izpēti. REIT izaugsmes perspektīvu novērtēšanas specifika nav iekļauta šajā rakstā, bet šeit ir daži avoti, kas jāņem vērā:

• palielinās īres iespējas
• izredzes uzlabot / saglabāt noslogojumu
• plāno uzlabot / modernizēt īpašumus (populāra un veiksmīga taktika ir iegūt lētākus īpašumus un tos uzlabot, lai piesaistītu augstākas kvalitātes īrniekus; labāki īrnieki palielina noslogojumu (mazāk izlikšanas gadījumu un augstākas īres maksas)
• ārējās izaugsmes izredzes (daudzi REIT veicina FFO izaugsmi, pateicoties iegādei, bet to ir vieglāk pateikt nekā izdarīt, jo REIT ir jāsadala lielākā daļa savas peļņas un parasti tam nav lielas naudas krājuma; tomēr daudziem REIT ir veiksmīgi jāsamazina viņu portfeļi, pārdodot neefektīvos īpašumus finansēt nenovērtētu īpašumu iegādi)

Piemērojot daudzkārtni FFO / AFFO

Kopējais REIT ienesīgums nāk no diviem avotiem: izmaksātajām dividendēm un cenu pieauguma. Paredzamo cenu pieaugumu var sadalīt vēl divās sastāvdaļās: FFO / AFFO pieaugums un cenu pieaugums pret FFO vai cena no AFFO reizinājums

Apskatīsim XYZ daudzkārtņus. Ņemiet vērā, ka mēs parādām cenu, dalītu ar FFO, kas patiesībā ir tirgus kapitalizācija, dalīta ar FFO. XYZ tirgus kapitalizācija (akciju skaits reizināts ar vienas akcijas cenu) šajā piemērā ir aptuveni USD 8 miljardi.

Kā mēs interpretējam šos reizinājumus, neskaitot tiešu salīdzināšanu ar nozares vienaudžiem ">

Papildus izmaksātajām dividendēm cenu pieaugums tiek sadalīts divos avotos: FFO / AFFO pieaugums un / vai vērtēšanas koeficienta paplašināšanās (cenas attiecība pret FFO vai cenas attiecība pret AFFO). Apskatot REIT ar labvēlīgām FFO izaugsmes izredzēm, mums jāapsver abi avoti kopā, piemēram, ja FFO pieaug par 10% un tiek saglabāts 10.55x reizinājums, cena pieaugs par 10%. Tomēr, ja skaitlis izplešas apmēram 5% līdz 11x, cenas pieaugums būs aptuveni 15% (10% FFO pieaugums + 5% vairākkārtējs paplašinājums).

Noderīgs vingrinājums ņem cenu pret AFFO reizinājumu, ti, 1 ÷ [Cena / AFFO] = AFFO / Cena . Tas ir vienāds ar aptuveni 7, 2% ( USD 575, 7 ÷ 8000 ) ar XYZ Residential un to sauc par "AFFO ienesīgumu". Lai novērtētu REIT cenu, mēs varam salīdzināt AFFO ienesīgumu ar:

1. tirgus pašreizējā kapitalizācijas likme jeb "maksimālā likme"

2. mūsu aprēķins par REIT pieaugumu FFO / AFFO.

Maksimālā robeža ir vispārējs skaitlis, kas norāda investoriem, cik daudz tirgus šobrīd maksā par nekustamo īpašumu. Piemēram, 8% nozīmē, ka investori parasti maksā apmēram 12, 5 reizes ( 1 ÷ 8% ) katra nekustamā īpašuma neto ienākumus (NOI).

Pieņemsim, ka tirgus maksimālā robežas likme ir aptuveni 7%, un mūsu izaugsmes prognozes attiecībā uz XYZ FFO / AFFO ir augsto 5%. Ņemot vērā aprēķināto AFFO ienesīgumu 7, 2%, mēs, iespējams, meklējam labu ieguldījumu, jo mūsu cena ir saprātīga, salīdzinot ar tirgus maksimālo likmi (tā ir pat nedaudz augstāka, kas ir labāka). Turklāt izaugsmei, kuru mēs gaidām, vajadzētu kļūt par augstāku dividenžu un cenas pieaugumu. Faktiski, ja visi pārējie investori piekristu mūsu vērtējumam, XYZ cena būtu daudz augstāka, jo, lai iekļautu šīs izaugsmes cerības, tai būs nepieciešams lielāks daudzkārtnis.

Grunts līnija

REIT novērtējums rada lielāku skaidrību, aplūkojot operāciju līdzekļus (FFO), nevis tīros ienākumus. Potenciālajiem investoriem jāaprēķina arī koriģētie līdzekļi no operācijām (AFFO), no kuriem atskaitīti iespējamie izdevumi, kas nepieciešami nekustamā īpašuma portfeļa uzturēšanai. AFFO ir lielisks rīks, lai novērtētu REIT dividenžu izmaksas spēju un izaugsmes izredzes.