ASV nodokļu atskaitījumu iegūšana par ārvalstu nekustamo īpašumu

Arvien vairāk amerikāņu meklē aizjūras brīvdienu mājas, īres ienākumus un vietas, kur apmesties pensijas laikā - neatkarīgi no tā, vai tas ir piecu vai 30 gadu attālumā. Nodokļu priekšrocības, ja īpašumā ir ārzemēs, ar dažiem izņēmumiem ir līdzīgas tām, kādas ir īpašumam ASV.

Taustiņu izņemšana

• Ja jums pieder īpašums ārzemēs, jūsu ASV nodokļu priekšrocības ir atkarīgas no tā, kā jūs izmantojat īpašumu.
• Ja nekustamais īpašums ir paredzēts personīgai lietošanai, jūs varat atskaitīt procentus no hipotēkas, bet ne no īpašuma nodokļiem.
• Ja jūs saņemat ienākumus par īri, noteikumi ir atkarīgi no tā, cik dienas jūs izmantojat māju personīgai izmantošanai, salīdzinot ar īri.

Priekšrocības, ko īpašnieki saņem no ASV nodokļu likumiem, ir atkarīgas no tā, kā viņi īpašumu izmanto. Piemēram, ja jūs dzīvojat mājās, jūs parasti varat atskaitīt hipotēkas procentus. Ja jūs izmantojat īpašumu nomas ienākumiem, jūs varat atskaitīt hipotēkas procentus un vairākus citus izdevumus, ieskaitot īpašuma un atbildības apdrošināšanu, remonta un uzturēšanas izmaksas, kā arī vietējos un tālos ceļa izdevumus, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu.

Lasiet tālāk, lai uzzinātu, kā ASV nodokļu likumi traktē ārvalstu īpašuma tiesības, kā arī nekustamā īpašuma pārdošanas nodokļu ietekmi.

Īpašums personīgai lietošanai

Ja jūs izmantojat īpašumu kā otro māju, nevis kā īri, jūs varat atskaitīt hipotēkas procentus tāpat kā par otro māju ASV par 2019. gadu, jūs varat atskaitīt procentus, ko maksājat par pirmajiem 750 000 USD (375 000 USD, ja precējies, iesniedzot pieteikumu) atsevišķi) no kvalificēta hipotēkas parāda jūsu pirmajā un otrajā mājā (tā ir kopējā summa). Ņemiet vērā: ja jūs iegādājāties savus īpašumus pirms 2017. gada 16. decembra, jūs droši vien esat zaudējis vecumu attiecībā uz iepriekšējo kvalificētā hipotēkas parāda atņemšanas limitu - 1 miljonu USD. Sazinieties ar nodokļu ekspertu, lai pārliecinātos, kur jūs iederaties.

Tāpat kā primārajā dzīvesvietā, jūs nevarat norakstīt tādus izdevumus kā komunālie maksājumi, uzturēšana vai apdrošināšana, ja vien jūs nevarat pieprasīt atskaitījumu mājas birojam.

Kaut arī hipotēkas procentu atskaitīšana ir vienāda neatkarīgi no tā, vai mājas atrodas ASV vai ārzemēs, īpašuma nodokļi darbojas atšķirīgi. Saskaņā ar Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumu (TCJA) jūs vairs nevarat atskaitīt īpašuma nodokļus par svešu īpašumu.

Īres īpašums

Nodokļu noteikumi ir sarežģītāki, ja par īpašumu saņemat ienākumus par nomu. Piemēro atšķirīgus noteikumus atkarībā no tā, cik dienas jūs izmantojat māju personiskai, nevis īrei. Parasti jūs iedalīsit vienā no divām kategorijām:

1. Jūs izīrējat māju uz 14 dienām vai mazāk, un jūs izmantojat īpašumu vairāk nekā 14 dienas vai 10% no kopējām dienām, kad tas tika īrēts . Jūs varat īrēt māju kādam citam līdz divām nedēļām (14 naktīm) katru gadu, par šiem ienākumiem neziņojot IRS. Pat ja jūs to īrējat par USD 5000 naktī, jums nav jāziņo par ienākumiem no nomas, kamēr jūs īrējat ne vairāk kā 14 dienas. Māja tiek uzskatīta par personīgu dzīvesvietu, kas ļauj jums atskaitīt hipotēkas procentus saskaņā ar standarta otrās mājas noteikumiem, bet ne par īres zaudējumiem vai izdevumiem.
2. Jūs iznomājat māju uz 15 un vairāk dienām un izmantojat mazāk nekā 14 dienas jeb 10% no dienām, kad māja tika īrēta. Šajā gadījumā IRS uzskata mājas īres īpašumu, un īres aktivitātes tiek uzskatītas par uzņēmējdarbību. Paturiet prātā: ja māju izmanto kāds no jūsu ģimenes locekļiem (ti, jūsu dzīvesbiedrs, brāļi un māsas, vecāki, vecvecāki, bērni un mazbērni), tā tiek uzskatīta par personīgu dienu, ja vien jūs nesaņemat godīgu īres cenu. Par visiem nomas ienākumiem jums jāziņo IRS, taču labā ziņa ir tā, ka tas ļauj jums atskaitīt nomas izdevumus, piemēram, hipotēkas procentus, ārvalstu īpašuma nodokļus, reklāmas izdevumus, apdrošināšanas prēmijas, komunālos maksājumus un nodevas, ko maksā nekustamā īpašuma pārvaldītājiem. Viena ievērojama atšķirība starp īres īpašumu mājās un nekustamo īpašumu ārvalstīs: Jūsu īpašumam ārvalstīs tiek nolietota laika posmā no 40 gadiem, pašreizējiem 27, 5 gadiem vietējiem mājokļiem. Abos gadījumos jūs novērtējat tikai struktūras (ēkas) vērtību; zeme nav nolietojama.

Īpašuma pārdošana

Ja jūs pārdodat savu māju ārzemēs, nodokļu režīms ir līdzīgs mājas pārdošanai ASV un atšķiras atkarībā no tā, kā īpašums tika izmantots. Ja jūs dzīvojāt mājās vismaz divus no pēdējiem pieciem gadiem, tā tiek uzskatīta par jūsu galveno dzīvesvietu, un no pārdošanas jūs varat izslēgt līdz 250 000 USD kapitāla pieaugumu (vai līdz 500 000 USD precētiem nodokļu maksātājiem). Šis primārā mājas pārdošanas izņēmums netiek piemērots, ja māja nebija jūsu galvenā dzīvesvieta, tādā gadījumā jums būs jāmaksā parastais kapitāla pieauguma nodoklis.

Ja jūs pārdodat īpašumu ASV, jūs, iespējams, varēsit veikt 1031 apmaiņu (sauktu arī par līdzīga veida apmaiņu), kurā, izmantojot nodokļus, atliksit viena ieguldījuma īpašumu pret citu “līdzīga veida” īpašumu. Daudzi investori izmanto šo stratēģiju, lai atliktu kapitāla pieauguma un nolietojuma nodokļu nomaksu.

ASV sadaļa 1031 ļauj pārdot un aizstāt svešu īpašumu tikai ar citu svešu mantu.

Būtiskas atšķirības nodokļu piemērošanā vietējam un ārvalstu īpašumam tomēr ir tas, ka īpašums ASV netiek uzskatīts par tāda paša veida īpašumu kā jebkurš īpašums ārzemēs. ASV 1031. Sadaļa atļauj tikai iekšzemes un iekšzemes, kā arī ārvalstu un ārvalstu apmaiņu.

ASV uzskata, ka jebkurš īpašums ārpus ASV ir līdzīgs kā jebkurš cits līdzīgs īpašums ārpus ASV, tāpēc ir iespējams 1031 apmainīt māju Panamā pret citu Panamā, Ekvadorā vai Kostarikā. Tas vienkārši netiks uzskatīts par līdzīgu ar jebkuru īpašumu ASV

Nodokļu dubultā uzlikšana

Ja savu māju ārzemēs izmantojat kā īres īpašumu, iespējams, esat parādā nodokļus valstī, kurā atrodas īpašums. Lai novērstu nodokļu dubultu uzlikšanu, jūs varat ņemt nodokļu atlaidi no ASV nodokļu deklarācijas par visiem nodokļiem, ko esat samaksājis ārvalstij un kas attiecas uz neto nomas ienākumiem. Tomēr ir maksimāli pieļaujamā nodokļu atlaide: pēc izdevumu atskaitīšanas nevar ņemt kredītu, kas pārsniedz ASV nodokļu summu par īres ienākumiem.

Papildus nodokļu atlaides ņemšanai par visiem samaksātajiem īres ienākuma nodokļiem, jūs varat arī pieprasīt ārvalstu nodokļu atlaidi, ja pārdodat īpašumu un maksājat kapitāla pieauguma nodokli ārvalstī.

Grunts līnija

Pērkot ārzemēs, jums ir jāpievērš īpaša uzmanība plānošanai un detaļām. Daudzās valstīs ir likumi un noteikumi par to, kam var piederēt īpašums un kā to var izmantot. Ja jūs pērkat māju ārzemēs, pārliecinieties, vai darījums tiek veikts tā, lai tas aizsargātu jūsu īpašuma tiesības. ASV māju īpašnieki saņem īpašumtiesības uz īpašumu; visās valstīs šī atšķirība nav tik skaidra.

Ņemiet vērā arī to, ka jums kā ārvalstu īpašuma īpašniekam, iespējams, būs jāiesniedz vairākas ASV nodokļu veidlapas atkarībā no jūsu precīzās situācijas. Piemēram, ja jūs izīrējat savas mājas ārzemēs un atverat bankas kontu, lai iekasētu īri, jums ir jāiesniedz FBAR (Ārvalstu bankas un finanšu kontu pārskats) veidlapa, ja visu jūsu kontu kopējā vērtība ir USD 10 000 vai vairāk " kalendārā gada dienā. "

Citas veidlapas ietver veidlapu 5471 - ASV personu informācijas atgriešana attiecībā uz noteiktām ārvalstu korporācijām (ja jūsu īpašums ir ārvalstu korporācijā); un 8858 veidlapa - ASV personu informācijas atgriešana attiecībā uz ārvalstīm, kuras netiek ņemtas vērā (ja jūsu ārzonu īpašums atrodas ārvalstu LLC).

Tā kā ārvalstu īpašuma tiesības un nodokļu likumi ir sarežģīti un laiku pa laikam mainās, pasargājiet sevi, konsultējoties ar kvalificētu nodokļu grāmatvedi un / vai nekustamā īpašuma advokātu gan ASV, gan ārvalstīs.