Pilnīga rokasgrāmata ieguldījumu īpašuma finansēšanai

Nekustamais īpašums var būt nodrošinājums pret tirgus nepastāvību, ja krājumi zaudē sabrukumu, un ar ieguldījuma īpašuma iegūšanu ir saistītas daudzas priekšrocības. Kļūšana par saimnieku ir gudrs veids, kā radīt vienmērīgu pasīvu ienākumu plūsmu, taču, lai sāktu, tas prasa noteiktu naudas summu. Ja jums nav milzīgas naudas summas, aizdevuma ņemšana var būt vienīgais darījuma noslēgšanas veids. (Plašāku informāciju skatiet apmācībā: Investīciju izpēte nekustamajā īpašumā.)

Ieguldījumu īpašuma finansēšanai var būt dažādas formas, un ir īpaši kritēriji, kuriem aizņēmējiem jābūt izpildītiem. Nepareiza aizdevuma veida izvēle var ietekmēt jūsu ieguldījumu panākumus, tāpēc ir svarīgi saprast, kā darbojas dažādas alternatīvas, pirms vērsties pie aizdevēja.

1. risinājums: parastie banku aizdevumi

Ja jums jau pieder māja, kas ir jūsu galvenā dzīvesvieta, jūs droši vien pazīstat parasto finansēšanu. Parastā hipotēka atbilst vadlīnijām, kuras noteikusi Fannie Mae vai Freddie Mac, un atšķirībā no FHA, VA vai USDA aizdevuma to neatbalsta federālā valdība. Izmantojot parasto finansējumu, parasti tiek gaidīts, ka iemaksa ir 20% no mājas pirkuma cenas, bet, ja tiek ieguldīts īpašums, aizdevējs var pieprasīt iemaksu tuvāk 30%. Iespējams, ka iemaksas veikšanai varēs izmantot apdāvinātos līdzekļus, taču dāvanas būs pareizi jādokumentē.

Izmantojot parasto aizdevumu, jūsu personīgais kredītreitings un kredītvēsture nosaka jūsu spēju saņemt apstiprinājumu un to, kāda veida procentu likme attiecas uz hipotēku. Aizdevēji arī pārskata ienākumus un aktīvus, un aizņēmējiem jābūt iespējai atļauties esošo hipotēku, ja viņiem ir viens un ikmēneša aizdevuma maksājumi par ieguldījumu īpašumu. Nākotnes īres ienākumi netiek ņemti vērā parāda un ienākuma aprēķinos, un vairums aizdevēju paredz, ka aizņēmējiem vismaz sešu mēnešu nauda būs rezervēta, lai segtu abas hipotēkas. (Lai iegūtu vairāk padomu par finansēšanu, izlasiet rakstu: Pirmā ieguldījuma īpašuma pirkšana? 10 padomi .)

2. opcija: “Fix-and-Flip” aizdevumi

Lai arī kā saimniekam ir savas priekšrocības, tas sagādā arī zināmas galvassāpes. Dažiem ieguldītājiem flipping ir pievilcīgāka alternatīva, jo tā ļauj viņiem gūt peļņu vienreizējā maksājumā, kad māja tiek pārdota, nevis katru mēnesi gaidīt īres čeku. Šajā scenārijā piemērotāks būtu fiksēts un neatgriezenisks aizdevums.

Fiksēts aizdevums ir īstermiņa aizdevuma veids, kas ļauj aizņēmējam pabeigt atjaunošanu, lai māju pēc iespējas ātrāk varētu laist tirgū. Neatgriezeniski aizdevumi būtībā ir naudas aizdevumi, kas nozīmē, ka aizdevums tiek nodrošināts ar īpašumu. Cietie naudas aizdevēji specializējas šāda veida aizdevumos, taču arī tie piedāvā noteiktas nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformas.

Apgrūtinājums, kas saistīts ar grūtas naudas aizdevuma izmantošanu mājas noformēšanas finansēšanai, ir tāds, ka to var būt vieglāk kvalificēt, salīdzinot ar parasto aizdevumu. Kaut arī aizdevēji joprojām apsver tādas lietas kā kredīts un ienākumi, galvenā uzmanība tiek pievērsta īpašuma rentabilitātei. Mājas aplēstā pēc remonta vērtība (ARV) tiek izmantota, lai novērtētu, vai jūs varēsit atmaksāt aizdevumu. Ir arī iespējams saņemt aizdevuma finansējumu dažu dienu laikā, nevis gaidīt nedēļas vai mēnešus uz parasto hipotēkas slēgšanu. (Lai uzzinātu vairāk par to, kā noturēties uz ceļa, skatiet: 5 kļūdas, kuru dēļ māja pārvēršas kritienā .)

Lielākais trūkums, izmantojot fiksētu un nofiksētu aizdevumu, ir tāds, ka tas nenāks par lētu. Procentu likmes šāda veida aizdevumam var sasniegt pat 18%, atkarībā no aizdevēja, un jūsu atmaksas termiņš var būt īss. Nav retums, ja naudas aizdevumiem ar termiņu mazāk nekā gads. Sākuma maksa un slēgšanas izmaksas var būt arī lielākas, salīdzinot ar parasto finansējumu, kas atgriešanās gadījumā varētu samazināties.

3. risinājums: piesaiste mājas kapitālam

Trešais veids, kā nodrošināt ieguldījuma īpašumu ilgtermiņa īrei vai finansēt aizņēmumu, ir mājokļa piesaistīšana, izmantojot mājas kapitāla aizdevumu, HELOC vai naudas līdzekļu refinansēšanu. Vairumā gadījumu ir iespējams aizņemties līdz 80% no mājas kapitāla vērtības, ko izmantot otrās mājas iegādei.

Pašu kapitāla izmantošanai nekustamā īpašuma investīciju finansēšanai ir savi plusi un mīnusi atkarībā no izvēlētā aizdevuma veida. Piemēram, izmantojot HELOC, jūs varat aizņemties pret pašu kapitālu tāpat kā ar kredītkarti, un ikmēneša maksājumi bieži tiek veikti tikai ar procentiem. Likme parasti ir mainīga, tomēr tas nozīmē, ka tā var palielināties, ja mainās galvenā likme.

Naudas līdzekļu refinansēšana notiktu ar fiksētu likmi, taču tā var pagarināt jūsu esošās hipotēkas termiņu. Ilgāks aizdevuma termiņš varētu nozīmēt lielāku procentu maksāšanu par galveno dzīvesvietu. Tas būtu jāizvērtē, ņemot vērā paredzamo ieguldījumu īpašuma ienesīgumu. (Lai uzzinātu vairāk par to, vai refinansēt ir jēga, sk. 9 lietas, kas jāzina pirms hipotēkas refinansēšanas .)

Grunts līnija

Ieguldījumi īres īpašumā vai māju projektēšana ir riskants pasākums, taču tie piedāvā lielas izmaksas. Naudas atrašanai, lai izmantotu ieguldījumu iespēju, nav jābūt šķērslim, ja zināt, kur meklēt. Salīdzinot dažādas aizņemšanās iespējas, ņemiet vērā, kādas ir īstermiņa un ilgtermiņa izmaksas un kā tas var ietekmēt ieguldījuma rezultātu.