5 riskanti hipotēku veidi, no kuriem jāizvairās

Ja ir kaut kas, ko mēs esam iemācījušies no paaugstināta riska aizdevumu sabrukuma 2008. gadā un 1987. gada avārijas, tas nozīmē, ka mums visiem jārīkojas piesardzīgi, aizņemoties naudu mājas iegādei vai refinansēšanai. Jūsu izvēlētais hipotēkas veids var nozīmēt atšķirību starp vienu dienu, kad jūsu īpašumā ir jūsu māja tieši vai jūs atrodaties norobežošanas vai pat bankrota vidū. Šajā rakstā mēs apspriedīsim hipotēku veidus, ar kuriem cilvēki visbiežāk saskaras, un izskaidrosim, kāpēc tie ir slikta ideja, kad tie tiek salīdzināti ar nepareizu aizņēmēju.

Kas padara hipotēku riskantu?

Mājokļu krīzes dēļ daudzi no mums ir uzskatījuši, ka noteikta veida hipotēkas pēc būtības ir riskantas. Tomēr hipotēku eksperti jums pateiks, ka riskanta hipotēka patiešām ir aizdevuma produkts, kas nav saskaņots ar aizņēmēja atmaksas iespējām. (Apskatiet faktorus, kas izraisīja šī tirgus uzliesmošanu un izdegšanu, iepazīstieties ar degvielu, kas nodrošināja paaugstināta riska hipotēku sabrukumu .)

Tam piekrīt arī Keits T. Gumbingers, HSH Associates viceprezidents, sakot: "ticiet vai nē, pieejamie produkti [ap 2009. gadu] pareizajai auditorijai nebija īpaši riskanti." Problēma bija tā, ka daži hipotēku veidi tika saskaņoti ar nepareiziem aizņēmējiem, un aizdevēji kredītņēmējiem teica: "Jūs vienmēr varat refinansēt". Iespējams, ka tas šķita taisnība, kad mājas cenas gadiem ilgi bija cēlušās, bet nav taisnība, ja mājas vērtības samazinās.

Mājokļu tirgus statistika neilgi pēc 2008. – 2009. Gada krīzes atbalsta šos apgalvojumus. Saskaņā ar Hipotēku baņķieru asociācijas Nacionālo likumpārkāpumu apsekojumu 2010. gada otrajā ceturksnī aizdevumu veidi ar vislielāko procentuālo piekļuves ierobežošanas sākumu bija hipotēkas ar koriģējamu procentu likmi - hipotēkas ar koriģētu procentu likmi (ARM), kurām bija ierobežota sākuma likme 3, 39%. ARM ar mainīgajām procentu likmēm ir īpaši riskants hipotēku produkts kredītņēmējiem, kuru finansiālā situācija ir mazāka nekā ideāla.

Salīdzinājumam, aptaujā tika ziņots, ka VA aizdevumiem bija ierobežota sākuma likme 0, 70%, galvenajiem fiksētajiem aizdevumiem 0, 71%, FHA aizdevumiem 1, 02%, galvenajiem ARM 1, 96% un augsta riska aizdevumiem - 2, 3%. Šie dati norāda, ka jebkura veida hipotēka var būt slikta ideja augsta riska aizdevuma ņēmējam un ka pat galvenie kredītņēmēji var nonākt nepatikšanās, ja viņi nesaprot ARM.

Pat fiksētas likmes hipotēkas var kaitēt aizņēmējiem. Apskatīsim mūsu pirmo riskanto hipotēkas veidu.

1. Fiksētas likmes 40 gadu hipotēkas
Aizņēmējiem ar fiksētas likmes hipotēkām var būt zema tirgus piekļuves likme, taču tas nenozīmē, ka fiksētas likmes hipotēkas vienmēr ir laba ideja. 40 gadu fiksētas likmes hipotēka ir viens no šādiem produktiem, jo, jo ilgāk aizņemies naudu, jo vairāk procentu maksā.

Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties māju USD 200 000 vērtībā ar 10% iemaksu. Aizņemtā summa ir USD 180 000 (USD 200 000 mīnus 20 000 USD).

Ar procentu likmi 5% šeit ir norādīti ikmēneša maksājumi un kopējā summa, ko maksāsit par māju ar dažādiem noteikumiem, ja jūs paturēsit aizdevumu tā darbības laikā:

Augšējā diagramma ir vienkāršots salīdzinājums. Patiesībā procentu likme būs zemākā 15 gadu aizdevumam un augstākā 40 gadu aizdevumam. Šis ir reālāks salīdzinājums:

Kā redzat iepriekš 2. attēlā, 40 gadu hipotēka ir par 0, 6% augstāka, un tas samazinās jūsu ikmēneša rēķinu tikai par 23 USD, no 988 USD līdz 965 USD. Tomēr aizdevuma darbības laikā tas jums izmaksās papildus USD 107 570, 82. Lielākā daļa cilvēku nevar atļauties izmest šāda veida naudu. 40 gadu hipotēkas izņemšana palielina risku, ka jums nebūs pietiekami daudz pensijas, nevarēsit samaksāt par savu bērnu koledžas izglītību vai jebkuru citu scenāriju. Labākajā gadījumā jūs atsakāties no USD 107 570, 82, ko jūs varētu būt iztērējis brīvdienām, elektronikai, jaukām vakariņām un citiem izklaidējošiem izdevumiem. Kas to vēlas?

2. Pielāgojamas likmes hipotēkas
Pielāgojamas procentu likmes hipotēkām (ARM) ir fiksēta procentu likme uz īsu sākotnējo termiņu, kas var būt no sešiem mēnešiem līdz 10 gadiem. Šī sākotnējā procentu likme, ko sauc par vājo likmi, bieži ir zemāka par fiksētā aizdevuma procentu likmi 15 vai 30 gadiem. Pēc sākotnējā termiņa likme periodiski pielāgojas - tas varētu būt reizi gadā, reizi sešos mēnešos vai pat reizi mēnesī.

"Jebkurš aizdevums, kuram ir fiksēta procentu likme uz laiku, kas ir īsāks par aizdevuma termiņu, ir pakļauts milzīgam procentu likmju riskam, " saka Kalifornijas nekustamo īpašumu mākleris Gregs Kuks no Pirmo reizi mājas pircēju tīkla.

Procentu likmju risks ir risks, ka, paaugstinoties procentu likmēm, ikmēneša maksājumi saskaņā ar ARM kļūs dārgāki, un dažos gadījumos tie ir izdevumi, kurus mājas īpašnieks nevar atļauties.

Ar ARM saistītais neparedzamības elements ir daudzu cilvēku problēma, it īpaši, ja viņi strādā ar fiksētu ienākumu vai negaida, ka viņu ienākumi palielināsies.

ARM kļūst vēl riskantāki, ja jums ir hipotēka, tikai tāpēc, ka jo augstāka ir jūsu pamatsumma, jo vairāk procentu likmes izmaiņas ietekmēs jūsu ikmēneša maksājumu.

To sakot, Marija Tootikian, pieredzējusi hipotēku apstrādātāja un parakstītāja, kā arī grāmatas "Apdullināti Amerikā" autore, norāda, ka: "Vēsturiski cilvēki nepaliek savās mājās vai hipotēkās ilgāk par pieciem līdz septiņiem gadiem. Tāpēc., kāpēc maksāt augstāku likmi [par] fiksētu aizdevumu uz 30 gadiem, ja to darīs zemākas likmes hipotēka? "

Ir arī svarīgi atzīmēt, ka regulējamā procentu likme var samazināties, samazinot ikmēneša maksājumu. Tas nozīmē, ka ARM var būt laba izvēle, ja paredzat, ka nākotnē procentu likmes samazināsies. Protams, jūs nevarat paredzēt nākotni. (Abiem hipotēku veidiem ir priekšrocības un trūkumi atkarībā no jūsu finanšu vajadzībām un izredzēm. Lai iegūtu vairāk ieskatu, izlasiet rakstu Hipotēkas: Fiksēta likme pret Pielāgojama likme .)

3. Tikai procentu maksājumi
Ar hipotēku, kurai ir tikai procentu likme (IO), aizņēmējs maksā tikai procentus par hipotēku pirmo reizi piecus līdz 10 gadus, ļaujot šajā laikā veikt zemāku ikmēneša hipotēkas maksājumu. Tas hipotēkas, kas interesē tikai procentus, padara pievilcīgus dažiem nekustamā īpašuma investoriem, kuriem būs īpašums tikai īsu laika periodu un kuri vēlas samazināt to nēsāšanas izmaksas.

IO hipotēkas var būt noderīgas arī cilvēkiem, kuri gūst neregulārus ienākumus, un cilvēkiem, kuriem ir ievērojams ienākumu palielināšanas potenciāls nākotnē, taču tikai tad, ja viņi ir pietiekami disciplinēti, lai veiktu lielākus maksājumus, kad viņi var atļauties to darīt.

Negatīvie ir tas, ka IO hipotēkas procentu likmei parasti ir augstāka nekā likmei, kuru jūs maksātu parastajai fiksētās likmes hipotēkai, jo cilvēki biežāk nokavē aizdevumus, kas saistīti tikai ar procentiem. (Šie aizdevumi var būt izdevīgi, taču daudziem aizņēmējiem tie rada finanšu slazdu. Uzziniet vairāk hipotēkās, kas attiecas tikai uz procentiem: Bez maksas mājās vai bez pajumtes? )

Turklāt, ja jūs neesat finansiāli izsmalcināts aizņēmējs, hipotēkas ar procentu likmi var būt ārkārtīgi riskantas viena vai vairāku šādu iemeslu dēļ:

• Jūs nevarat atļauties ievērojami lielākus ikmēneša maksājumus, kad beidzas tikai procentu maksāšanas periods. Šajā brīdī jūs joprojām maksāsit procentus, bet jūs arī atmaksāsit pamatsummu īsākā laika posmā, nekā jūs darītu, izmantojot fiksētas procentu likmes aizdevumu.
• Jūs nevarat refinansēt, jo mājas kapitāla jums ir maz vai nav.
• Jūs nevarat pārdot, jo mājas kapitāla nav vai ir maz, un mājas cenas ir samazinājušās, liekot jums zem ūdens.
• Aizņēmēji, kuri visu aizdevuma laiku glabā tikai procentus, maksā daudz vairāk procentu nekā tie būtu ar parasto hipotēku.
• Atkarībā no aizdevuma struktūras veida, aizdevuma termiņa beigās jūs varat saskarties ar lielu pamatsummas maksājumu.

Ja esat aizņēmējs, kurš nav labs IO aizdevuma kandidāts, jebkura no šīm problēmām sliktākā gadījuma gadījumā var izraisīt mājas pazaudēšanu. Nedaudz sliktākā situācijā IO aizdevums jums varētu vienkārši izmaksāt daudz vairāk, nekā jums patiešām jāmaksā, lai būtu mājas īpašnieks.

4. ARM, kas paredzēti tikai procentiem
Dažiem aizdevumiem, kas saistīti tikai ar procentu likmi, ko sauc par ARM, kuriem ir tikai procentu likme, procentu likme netiek fiksēta, bet, pamatojoties uz tirgus procentu likmēm, tā var pieaugt vai samazināties. Būtībā ARM, kas interesē tikai procentus, ņem divus potenciāli riskantus hipotēku veidus un apvieno tos vienā produktā.

Šeit ir piemērs, kā šis produkts var darboties. Aizņēmējs pirmos piecus gadus maksā tikai procentus, izmantojot fiksētu likmi. Tad nākamos piecus gadus aizņēmējs turpina maksāt tikai procentus, bet procentu likme katru gadu tiek koriģēta, pamatojoties uz tirgus procentu likmēm, kas nozīmē, ka aizņēmēja procentu likme var palielināties vai samazināties. Pēc tam uz atlikušo aizdevuma termiņu, teiksim, 20 gadiem, aizņēmējs katru mēnesi atmaksās fiksētu pamatsummas summu plus procentus katru mēnesi ar procentu likmi, kas mainās katru gadu.

Daudziem cilvēkiem vienkārši nav finansiālu vai emocionālu līdzekļu, lai izturētu nenoteiktību, kas rodas ARM, kas interesē tikai procentus. (Lai uzzinātu vairāk, pārbaudiet norēķinu iespēju ARM: vai ir ieiešanas laika bumba? )

5. Zemu iemaksu aizdevumi
Šķiet zems risks samazināt tikai 3, 5%, jo jūs neatdalāties no daudz naudas. Patiesībā VA aizdevumiem un Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevumiem, kuriem avansa prasības ir attiecīgi 0% un 3, 5%, ir dažas no zemākajām tirgus piekļuves ierobežošanas sākuma likmēm. Zemu iemaksu veikšanas problēma ir tā, ka, pazeminoties mājas cenām, jūs varat iestrēgt situācijā, kad nevarat pārdot vai refinansēt.

Ja bankā ir pietiekami daudz naudas, jūs varat sevi iegādāties no hipotēkas, taču lielākajai daļai cilvēku, kas maksā zemus iemaksas mājās, nav ievērojamas naudas rezerves.

Grunts līnija

Lai arī vairums aizdevumu, kurus daži hipotēku kreditētāji varētu uzskatīt par patiesi paaugstināta riska, piemēram, ARM, kuriem ir tikai procentu likmes, vairs nav tirgū, joprojām ir daudz iespēju, kā beigties ar sliktu hipotēku, ja jūs pierakstāties produkts, kas jums patiešām nav piemērots. (Skatīt arī Pašnodarbinātie? 5 soļi hipotēkas vērtēšanai .)