Uzkrājumu izmantošana hipotēkas iemaksai

Kad 2007. gadā mājokļu tirgus sāka kristies, likās, ka ir beigušās zemo iemaksu hipotēku dienas. Bet pārsteidzoši, ka dažus gadus vēlāk pat patērētāji, kuru kredīts ir zem vidējā līmeņa, bieži var iegādāties māju ar daudz mazāk nekā 20% avansa.

Pat tūlīt pēc mājokļa slīdēšanas patērētājiem bija dažas iespējas, ja viņu krājkonta nedaudz trūka. FHA hipotēkas, kurām vajadzīgi tikai 3, 5% mazāk, baudīja strauju popularitāti. Un tiem, kas kvalificējās, VA mājokļu aizdevumi ļāva pircējiem finansēt pilnu mājas cenu.

Šajās dienās arī kļūst vieglāk saņemt parasto aizdevumu ar nelielu iemaksu. Fannie Mae un Freddie Mac, kas lielāko daļu hipotēku iegādājas no ASV aizdevējiem, nesen paziņoja, ka samazinās minimālo iemaksu no 5% līdz 3%. To darot, viņi atvēra durvis bankām, lai konkurētu par skaidrās naudas pircējiem.

Lai gan joprojām ir iespējams iegādāties māju ar ļoti mazām lietām, cits jautājums ir, vai tā ir laba ideja patērētājiem. Vai ir jēga uzkrāt savus uzkrājumus un gaidīt, lai dotos mājās iepirkties, līdz slēdzot varēsiet ieliet vairāk naudas? Un cik lielu ietaupījumu jums vajadzētu ieguldīt mājoklī? Šeit ir daži faktori, kas jāņem vērā.

Zemāka iemaksa: augstākas ilgtermiņa izmaksas

Varbūt pirmā lieta, kas jādomā par aizdevumiem ar zemu iemaksu, ir tas, ka ar dažiem izņēmumiem ilgtermiņā tie jums maksās vairāk. Tā kā jūs finansējat vairāk no mājas cenas, procentu maksājumi aizdevuma laikā būs ievērojami lielāki

Piemēram, ja jūs pērkat māju 200 000 ASV dolāru ar 5% leju, nevis 20%, 30 gadu aizdevuma laikā jūs maksāsit aptuveni par 35 000 USD vairāk procentu. Acīmredzot jums arī būs jāmaksā vairāk, lai segtu arī aizdevuma pamatsummu.

Ņemot vērā to, cik šodienas procentu likmes ir neticami zemas, tas pats par sevi var atturēt jūs no mājas pirkšanas ātrāk nekā vēlāk. Lielākas bažas rada jūsu izdevumiem pievienotās hipotēku apdrošināšanas prēmijas, kas jums parasti būs jāmaksā, ja jūs pērkat māju vai dzīvokli ar mazāk nekā 20%. Šo maksājumu mērķis ir segt aizdevēja zaudējumus, ja esat nokavējis savu aizdevumu.

Ir divi hipotēku apdrošināšanas pamatveidi. Ja jūs ņemat FHA aizdevumu, privātie aizdevēji nodrošina līdzekļus jūsu mājas iegādei, un valdība darbojas kā jūsu apdrošinātājs. Ja mājas vērtība ir mazāka par 625 000 USD, ikgadējā hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP) šobrīd ir 0, 80% vai 0, 85%, atkarībā no finansētās summas. Jums arī būs jāmaksā avansa prēmija, kas sastāda nedaudz vairāk par 3000 USD par 180 000 USD aizdevumu.

Ja jūs saņemat parasto hipotēku, jūs maksājat kaut ko, ko sauc par privāto hipotēku apdrošināšanu vai PMI. Parasti tas maksā no 0, 3% līdz 1, 15% gadā, lai gan šajā gadījumā nav jāmaksā sākuma maksa. (Plašāku informāciju skatiet: Kāda ir atšķirība starp privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI) un hipotēkas apdrošināšanas prēmiju (MIP)? )

Kompensācija par pirmā iemaksa

Vai hipotēkas apdrošināšanas iespēja nozīmē, ka jums jāgaida, līdz varēsit norakstīt visus 20% no mājas izmaksām? Nav nepieciešams.

Iesācējiem dažās vērtīgākajās pilsētās gaidīšana ne vienmēr ir reāla. Ja jūs dzīvojat valsts daļā, kur pat pieticīgas mājas maksā USD 400 000, pirms ienākšanas tirgū jums būs jāiekasē USD 80 000. Un, ja jūs dzīvojat apgabalā, kurā pirkšana ir lētāka nekā īre, iespējams, ir papildu kavēklis palikt malā, līdz esat ietaupījis pietiekami daudz, lai izvairītos no hipotēkas apdrošināšanas.

Dažiem ļaudīm labākais risinājums varētu būt vidēja ceļa atrašana starp minimālo iemaksu un tradicionālajiem 20%. Piemēram, ja ņemat FHA aizdevumu un iemaksājat 10%, jūsu hipotēkas apdrošināšana tiks anulēta pēc 11 gadiem; pretējā gadījumā jūs turpināsit maksāt par visu aizdevumu. Vai varat refinansēt vēlāk, lai atbrīvotos no apdrošināšanas? Protams. Bet jūs negarantējat, ka procentu likmes sasniegs vēsturisko zemāko robežu vai tuvu tai.

Turklāt jūsu hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP) samazinās, veicot lielāku iemaksu. Piemēram, ja jūs noņemat 15 gadu hipotēku, ja jūs varat samaksāt 10% iepriekš, gada maksājums samazinās no 0, 70% līdz 0, 45%.

Lai gan ar PMI informācija ir nedaudz atšķirīga, piemēro to pašu loģiku. Jo lielāka būs pirmā iemaksa, jo mazāk jums būs jāmaksā prēmijās. Viena no PMI priekšrocībām ir tā, ka jūs varat to atcelt, kad esat sasniedzis 20% pašu kapitālu savās mājās (skat. Kā Oversmart Private Hipotēku apdrošināšana ).

Ja banka glabā jūsu hipotēku viņu grāmatām - tas ir, tā nepārdod to uzņēmumam, piemēram, Fannie Mae vai Freddie Mac, - tā, iespējams, nemaz neprasa apdrošināšanu. Tomēr bankas bieži iekasē avansa maksu vai augstāku procentu likmi, ja izvēlaties aizdevumu ar zemu iemaksu, lai palīdzētu mazināt risku, ko viņi uzņemas. Pat papildu viena procenta puse var jums maksāt par vairākiem tūkstošiem dolāru vairāk 30 gadu laikā. Kopējais efekts ir vienāds: Kad jūs noliecat vairāk, jūs varat aizņemties par mazāk.

Pārvietošanās risks zem ūdens

Vēl viena problēma, kas saistīta ar minimālā minimālā daudzuma samazināšanu, pērkot māju, ir tā, ka jums ir mazāka aizsardzība, ja mājokļu tirgus samazinās. Ja jums ir tikai 3% vai 4% mazāk, jūs viegli varat atrast sevi vairāk parādā bankai, nekā jūsu māja ir vērts. Tieši tas notika ar daudziem māju īpašniekiem pēdējā mājokļa sabrukuma laikā.

Piemēram, ja jūs dodaties “zemūdens” mājās un negaidīti zaudējat darbu, piemēram, jums vairs nav iespējas aizņemties pret savu īpašumu, lai segtu izdevumus, vai arī iespēju pārdot māju, nemaksājot aizdevējam lielu naudas daļu.

Kaut arī jūs neesat pilnībā aizsargāts, pat ja jūs noliecat 10% vai 15%, jūs piešķirat sev daudz lielāku rezervi, ja mājas cenām būtu pagrieziena uz sliktāko pusi.

Turot uzkrājumu spilvenu

Taupīšana mājai ir galvenais dzīves mērķis. Veicot iemaksu, pārliecinieties, ka jums nepaliek pārāk daudz naudas. Ir ne tikai tas, ka ir ārkārtas fonds (ideālā gadījumā sešu mēnešu iztikas izdevumi), bet jums būs nepieciešami arī rezerves līdzekļi neparedzētiem izdevumiem, kas bieži saistīti ar mājas iegādi. Papildinformāciju skatiet sadaļā Cik daudz naudas man vajadzētu glabāt bankā?

Pirms mājas medību uzsākšanas izveidojiet stingru budžetu, lai jūs zināt, ko varat atļauties tērēt. Un dariet visu iespējamo, lai uzkrātu skaidras naudas rezerves, tiklīdz esat nokārtojis un pabeidzat krāsot un nomainīt paklājus un skapjus. Atcerieties arī, ka cilvēki saka, ka ir labi mazliet dzīvot mājā, pirms veicat remontu, kas nav obligāts, pirms pārceļaties.

Grunts līnija

Vai aizdevumi ar zemu iemaksu var būt laba izvēle dažiem māju īpašniekiem? Pilnīgi. Bet aprēķiniet hipotēkas apdrošināšanas ilgtermiņa izmaksas vai augstāku procentu likmi, kuru maksāsit, lai pārliecinātos, ka tā ir tā vērta. lai uzzinātu vairāk, skatiet Hipotēkas: Cik daudz jūs varat atļauties? un 10 populārākās hipotēku izkrāpšanas, no kurām jāizvairās .