6 populārākās hipotēku kļūdas
2007. – 2009. Gada finanšu krīzes laikā Amerikas Savienoto Valstu ekonomika sabruka, jo bija problēmas ar hipotēku ierobežošanu. Aizņēmējiem visā valstī bija grūti samaksāt hipotēkas. Tajā laikā astoņi no 10 kredītņēmējiem mēģināja refinansēt savas hipotēkas. Pat augstas klases māju īpašniekiem bija problēmas ar piekļuves ierobežošanu. Kāpēc tik daudziem pilsoņiem bija problēmas ar hipotēku?
Apskatīsim lielākās hipotēku kļūdas, ko pieļauj māju īpašnieki.
1. Pielāgojamas likmes hipotēkas
Pielāgojamas likmes hipotēkas šķiet kā māju īpašnieku sapnis. Pielāgojama procentu likmes hipotēka jums ļauj sasniegt zemu procentu likmi pirmajiem diviem līdz pieciem gadiem. Tie ļauj jums iegādāties lielāku māju, nekā jūs parasti varat pretendēt, un viņiem ir zemāki maksājumi, ko varat atļauties. Pēc diviem līdz pieciem gadiem procentu likme atjaunojas līdz augstākai tirgus likmei. Tā nav problēma, jo aizņēmēji var vienkārši izņemt kapitālu no savām mājām un refinansēt līdz zemākai likmei, tiklīdz tas tiek atiestatīts.
Tas ne vienmēr izdodas. Kad mājokļu cenas samazinās, aizņēmējiem ir tendence secināt, ka viņi nespēj refinansēt esošos aizdevumus. Tas daudziem kredītņēmējiem rada lielus hipotēkas maksājumus, kas ir divas līdz trīs reizes lielāki par sākotnējiem maksājumiem. Sapnis par mājas īpašumtiesībām ātri kļūst par murgu.
2. Nav pirmā iemaksa
Augsta riska kredītu krīzes laikā daudzi uzņēmumi aizņēmējiem nepiedāvāja aizdevumus. Pirmā iemaksa ir divējāda. Pirmkārt, tas palielina pašu kapitāla daudzumu, kas jums ir jūsu mājās, un samazina naudas daudzumu, kas jums ir parādā mājām. Otrkārt, iemaksa pārliecinās, ka tev ir kāda āda spēlē. Aizņēmēji, kuri iemaksā lielu iemaksu, daudz vairāk cenšas veikt visu iespējamo, lai veiktu savus hipotēkas maksājumus, jo viņi nevēlas zaudēt savus ieguldījumus. Daudzi kredītņēmēji, kas gandrīz neko nenozīmē savās mājās, nonāk hipotēkas otrādi un galu galā vienkārši dodas prom. Viņi ir parādā vairāk naudas, nekā mājas ir vērts. Jo vairāk aizņēmējs ir parādā, jo lielāka iespēja, ka viņi aizies prom.
3. Meli aizdevumi
Frāze "melu aizdevumi" atstāj sliktu garšu mutē. Liar aizdevumi bija neticami populāri nekustamā īpašuma uzplaukuma laikā pirms paaugstināta riska hipotēku sabrukuma, kas sākās 2007. gadā. Hipotēku aizdevēji ātri tos izsniedza, un aizņēmēji ātri tos pieņēma. Liar aizdevums ir aizdevums, kura pieprasa maz vai nav dokumentācijas. Meli aizdevumi nav jāpārbauda. Aizdevuma pamatā ir aizņēmēja norādītie ienākumi, uzrādītie aktīvi un uzrādītie izdevumi.
Tos sauc par melīgiem aizdevumiem, jo aizņēmējiem ir tendence melot un palielināt savus ienākumus, lai viņi varētu iegādāties lielāku māju. Dažām personām, kuras saņēma melīgu aizdevumu, pat nebija darba! Problēmas sākas, kad pircējs nonāk mājās. Tā kā hipotēkas maksājumi jāveic, izmantojot faktiskos ienākumus, nevis norādītos ienākumus, aizņēmējs nespēj konsekventi veikt savus hipotēkas maksājumus. Viņi atpaliek no maksājumiem un nonāk bankrota un norobežošanas situācijā.
4. Reversās hipotēkas
Ja skatāties televīziju, iespējams, esat redzējis apgrieztu hipotēku, kas tiek reklamēta kā visu jūsu ienākumu problēmu risinājums. Vai reversās hipotēkas ir tā nelaime, ka cilvēki apgalvo, ka tādi ir? Apgrieztā hipotēka ir aizdevums, kas pieejams vecāka gadagājuma cilvēkiem no 62 gadu vecuma un kas izmanto kapitālu ārpus jūsu mājām, lai nodrošinātu jums ienākumu plūsmu. Pieejamais pašu kapitāls tiek izmaksāts vienmērīgā maksājuma plūsmā vai vienreizējā maksājumā, piemēram, mūža rente.
Apgrieztas hipotēkas iegūšanai ir daudz trūkumu. Sākotnējās izmaksas ir augstas. Sākuma maksas, hipotēkas apdrošināšana, īpašumtiesību apdrošināšana, novērtēšanas maksa, advokāta maksa un dažādas citas maksas var ātri apēst jūsu kapitālu. Aizņēmējs zaudē pilnīgas īpašumtiesības uz viņu mājām. Tā kā viss pamatkapitāls būs pazudis no jūsu mājām, mājas tagad pieder bankai. Ģimenei ir tiesības uz jebkādu kapitālu, kas paliek tikai pēc tam, kad visa nauda no mirušā īpašuma tiek izmantota hipotēkas, nodevu un procentu samaksai. Ģimenei būs jācenšas izstrādāt līgumu ar banku un veikt hipotēkas maksājumus, lai saglabātu ģimenes māju.
5. Ilgāka amortizācija
Jūs, iespējams, domājāt, ka 30 gadi bija visilgākais laika posms, kuru varat saņemt hipotēkā. Vai jūs zināt, ka daži hipotēku uzņēmumi piedāvā aizdevumus, kuru darbības laiks ir 40 gadi? Trīsdesmit piecu un četrdesmit gadu hipotēku popularitāte lēnām pieaug. Tie ļauj indivīdiem iegādāties lielāku māju par daudz zemākiem maksājumiem. 40 gadu hipotēkai var būt jēga jaunam 20 gadu vecumam, kurš plāno palikt savās mājās nākamos 20 gadus, taču daudziem cilvēkiem tas nav jēga. Procentu likme 40 gadu hipotēkai būs nedaudz augstāka par 30 gadiem. Tas nozīmē daudz vairāk procentu 40 gadu laikā, jo bankas negrasās aizņēmējiem dot desmit papildu gadus, lai viņi nomaksātu hipotēku, neveicot to aizkavēšanos.
Arī kredītņēmējiem savās mājās būs mazāk pašu kapitāla. Lielākā daļa maksājumu par pirmajiem 10 līdz 20 gadiem galvenokārt maksās procentus, padarot gandrīz neiespējamu aizņēmēja pārvietošanos. Bez tam, vai jūs tiešām vēlaties veikt hipotēkas maksājumus 70 gados?
6. Eksotiski hipotēku produkti
Daži māju īpašnieki vienkārši nesaprata, par ko viņi nokļūst. Aizdevēji nāca klajā ar visa veida eksotiskiem izstrādājumiem, kas sapni par māju īpašumtiesībām padarīja par realitāti. Tādiem produktiem kā aizdevumi tikai ar procentiem var samazināt maksājumus par 20–30%. Šie aizdevumi ļauj kredītņēmējiem dažus gadus dzīvot mājās un veikt tikai procentu maksājumus. Nosauciet savus maksājumu aizdevumus, ļaujot aizņēmējiem precīzi izlemt, cik daudz viņi katru mēnesi vēlas maksāt par hipotēku.
Nozīme ir tā, ka liela balona pamatsummas maksājums būtu jāveic pēc noteikta laika. Visi šie produkti ir zināmi kā negatīvas amortizācijas produkti. Tā vietā, lai veidotu kapitālu, aizņēmēji veido negatīvu pašu kapitālu. Viņi katru mēnesi palielina summu, kas viņiem ir parādā, līdz viņu parāds viņiem sagrauj kā ķieģeļu kaudze. Eksotisko hipotēku produkti ir noveduši pie tā, ka daudzi aizņēmēji ir bijuši zemūdens aizdevumos.
Grunts līnija
Kā jūs varat skaidri redzēt, ceļš uz mājas īpašumtiesībām ir saistīts ar daudziem slazdiem. Ja jūs varat izvairīties no slazdiem, kādos iekļuva daudzi kredītņēmēji, jūs varat sevi novērst no finanšu sabojāšanas.