Nodokļu pārtraukumi otro māju īpašniekiem

Ja domājat par otrās mājas iegādi, ko izmantosit brīvdienām, ienākumiem no īres vai iespējamai pensionēšanās dzīvesvietai, ir finansiāli jēga izmantot visus pieejamos nodokļu atvieglojumus par šo īpašumu. Citas mājas īpašumtiesību izmaksas var ievērojami samazināt, veicot nodokļu ietaupījumus, atskaitot hipotēkas procentus, īpašuma nodokļus un citus izdevumus.

Nodokļu izmaiņas, kas izriet no 2017. gada likuma par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību (TCJA), kurš ir spēkā līdz 2025. gadam, ietekmē to, cik daudz naudas jūs, iespējams, varēsit ietaupīt. Sākot ar mājām, kuras iegādātas, sākot no 2017. gada 16. decembra, piemēram, māju īpašnieki var atskaitīt procentus tikai par USD 750 000 kvalificētiem mājokļu aizdevumiem, kas ir zemāki par USD 1 miljonu pirms TCJA pieņemšanas. (Turklāt, ja jums ir hipotēka jūsu galvenajā dzīvesvietā, šis skaits, iespējams, tiks samazināts. Plašāku informāciju skatiet zemāk un sazinieties ar savu grāmatvedi vai citu nodokļu konsultantu, ja tas attiecas uz jums.

Turklāt procentus par mājokļa aizdevumiem tagad var atskaitīt tikai tad, ja nauda tika izmantota tā īpašuma atjaunošanai, kurā tika ņemts aizdevums.

Tomēr pat ar šīm izmaiņām ir noderīgi nodokļu atvieglojumi, kas var palīdzēt padarīt otrreizējās mājas pieejamāku. Šeit ir ātri nolietota.

Nodokļu pārtraukumi otro māju īpašniekiem

Hipotēkas procentu atskaitīšana

Atkarībā no tā, vai jūsu otrā māja ir paredzēta personīgai lietošanai, vai plānojat to izīrēt, tiek piemēroti dažādi nodokļu noteikumi. Ar īri tiek ņemta vērā arī tā gada proporcija, kurā jūs izīrējat īpašumu un pats tajā dzīvojat.

Mājas personīgai lietošanai

Hipotēku procentu atskaitīšana jau sen tiek slavēta kā veids, kā padarīt māju īpašumtiesības pieejamu. Ja otro īpašumu izmantojat tikai kā personīgu dzīvesvietu un nekad to neizīrējat, jums ir tiesības atskaitīt hipotēkas procentus tādā pašā veidā, kā jūs to darītu savā primārajā mājā. Lai saņemtu atskaitījumu, hipotēkai jābūt nodrošinātam parādam kvalificētā mājā, kas jums pieder, un jums jāiesniedz IRS veidlapa 1040 un jāatspoguļo savi atskaitījumi.

Vienreizēji iesniedzēji un tie, kas apprecējušies, iesniedzot kopīgus pieteikumus, var pieprasīt atskaitījumu pa daļām līdz 100% no procentiem, ko viņi maksā par hipotēku. Šie limiti mainās atkarībā no tā, kad hipotēka radusies. Taksācijas gados no 2018. līdz 2025. gadam minimālais limits ir līdz USD 750 000 parādam, kuru nodrošina jūsu pirmā un otrā māja, vai līdz USD 375 000, ja esat precējies un iesniedzat dokumentus atsevišķi. Tomēr, ja jūsu hipotēka pastāvēja pirms 2017. gada 16. decembra, jūs turpināsit saņemt tādu pašu, dāsnāku nodokļu režīmu kā saskaņā ar vecajiem noteikumiem, ar procentiem par hipotēkām un visiem citiem aizdevumiem, kas atskaitāmi parādam līdz 1 miljonam USD.

Mājas, kuras tiek izīrētas

Nodokļu noteikumi ir nedaudz sarežģītāki, ja īpašumu izīrējat visu gadu vai visu gadu. Atkarībā no mājas īres laika proporcijas tiek piemēroti dažādi noteikumi, nevis tiek izmantoti personīgi. Jūsu nekustamo īpašumu izmantos vienā no trim kategorijām:

Jūs izīrējat īpašumu uz 14 dienām vai mazāk. Gada laikā līdz divām nedēļām (14 naktīm) jūs varat iznomāt savu otro māju citām personām, neziņojot par ienākumiem IRS. Māja joprojām tiek uzskatīta par personīgo dzīvesvietu, un jūs varat atskaitīt hipotēkas procentus un īpašuma nodokļus saskaņā ar standarta otrās mājas noteikumiem.

Tas attiecas neatkarīgi no nomas maksas; pat ienākumi no mājām, kuras īrē, piemēram, par nakti 10 000 USD, nav jāziņo IRS, ja īpašums tiek īrēts ne vairāk kā 14 dienas visa gada garumā.

Jūs iznomājat īpašumu ilgāk par 14 dienām, bet uzturaties tajā diezgan reti. Īpašās prasības ir tādas, ka jūs pats izmantojat māju mazāk nekā 14 dienas gadā vai 10% no mājas īres dienu skaita. Ja tas attiecas - un mājas tiek īrētas vairāk nekā 14 dienas gadā - jūsu māju uzskata par īres īpašumu, un jums par tā īres ienākumiem jāziņo IRS.
Jūs varat atskaitīt nomas izdevumus, ieskaitot hipotēkas procentus, īpašuma nodokļus, apdrošināšanas prēmijas, nodevas, ko maksā nekustamo īpašumu pārvaldītājiem, komunālo pakalpojumu rēķinus un 50% no jebkura īpašuma nolietojuma. Jums šīs izmaksas tomēr ir jāsadala starp laika ilgumu, kāds īpašums bijis personīgai lietošanai un īrei gada laikā.

Ir vērts atzīmēt, ka labošanas dienas netiek uzskatītas par personiskām vajadzībām, tāpēc jūs varat pavadīt vairāk nekā 14 dienas īpašumā, ja jūs papildus veicat tehnisko apkopi. Plānojiet dokumentēt savas uzturēšanas darbības, saglabājot kvītis, lai pierādītu, ka šajās dienās ne tikai atpūtāties.

Jūs izmantojat īpašumu vairāk nekā 14 dienas un īrējat to reti.
Konkrēti, šis scenārijs tiek piemērots, ja pats izmantojat īpašumu vismaz divas nedēļas gadā vai 10% no kopējām dienām, kurās māja tika īrēta. Ja tas tā ir, otrās mājas tiek uzskatītas par personīgu dzīvesvietu.
Jūs varat veikt hipotēkas procentus un īpašuma nodokļa atskaitījumus, bet nevarat pieprasīt īres zaudējumus. Ja jūsu ģimenes loceklis izmanto īpašumu (ieskaitot jūsu dzīvesbiedru, brāļus un māsas, vecākus, vecvecākus, bērnus un mazbērnus), šīs dienas tiek uzskatītas par personīgajām dienām, ja vien ģimenes uzturēšanās laikā jūs nesavācat godīgu īres cenu.

Lai palīdzētu aprēķināt hipotēkas nodokļa atskaitījumu, izmantojiet tiešsaistes darblapu, piemēram, šo no Bankrate, lai noteiktu, cik daudz naudas jūs varētu ietaupīt.

Mājas kapitāla daļu atskaitīšana

Papildus hipotēkas procentu atskaitīšanai jūs, iespējams, varēsit norakstīt procentus par mājokļa aizdevumu. Tomēr, sākot ar 2018. taksācijas gadu, tika mainīti noteikumi par šādiem atskaitījumiem.

Iepriekš jūs varētu veikt atskaitījumu pat tad, ja izmantojāt mājas kapitāla aizdevumu, lai nomaksātu kredītkartes parādu, izmantotu atvaļinājumu vai iegādātos otru māju. Saskaņā ar IRS, jūs tagad varat atskaitīt procentus, ko maksājat par mājas pamatkapitāla parādu, tikai tad, ja naudu izmantojat “nodokļu maksātāja mājas pirkšanai, celtniecībai vai būtiskam uzlabošanai, kas nodrošina aizdevumu”. Lai kvalificētos, aizdevums ir jāgarantē jūsu primārajā vai otrajā mājā, un tā nevar pārsniegt mājas izmaksas.

Šie noteikumi nozīmē, ka, lai pieprasītu procentu atskaitījumu par otrās mājas iegādi, jums par to būs jāizņem hipotēka; ja pirkuma veikšanai jūs paņēmāt mājas kapitāla aizdevumu pret savu galveno māju, jūs nevarat atskaitīt procentus, ko maksājāt par šādu aizdevumu.

Sākot ar 2018. taksācijas gadu, jūs varat atskaitīt procentus par USD 750 000 mājokļu aizdevumiem, ieskaitot hipotēkas. Tomēr paturiet prātā, ka šis skaitlis ir visu aizdevumu kopsumma, ko izmanto, lai nopirktu, uzceltu vai uzlabotu jūsu primāro un otro māju. Ja jums, piemēram, jau ir USD 750 000 vai vairāk hipotēku parādu, jūs nevarat pieprasīt atskaitījumu par visiem mājas kapitāla procentiem.

Īpašuma nodokļa atskaitīšana

Jūs varat atskaitīt īpašuma nodokļus par savām otrajām mājām un šajā sakarā tik daudz īpašumu, cik jums pieder. Tomēr arī šeit 2018. taksācijas gads ienesa izmaiņas, kas ietekmē šos atskaitījumus.

Jūs vairs nevarat atskaitīt visu nekustamā īpašuma nodokļu summu, ko esat samaksājis par jums piederošo nekustamo īpašumu. Tagad visu to valsts un vietējo nodokļu kopsumma, par kuriem var atskaitīt, ieskaitot īpašuma un ienākuma nodokļus, nepārsniedz USD 10 000 par nodokļu deklarāciju vai USD 5000, ja esat precējusies un iesniedzat dokumentus atsevišķi. Daudzi cilvēki, kas pērk otro māju, jau var pārsniegt šo robežu, salīdzinot ar savām pirmajām mājām, un tāpēc viņiem, iespējams, nebūs papildu nodokļu ietaupījumu par otrajām mājām.

Pārdod savu otro māju

Nodokļu likumi ļauj jums iegūt peļņu līdz USD 500 000 (ja esat precējies un iesniedzat kopīgi; USD 250 000, ja esat vientuļnieks), par nodokli pārdodot savu galveno dzīvesvietu. Šis primāro māju pārdošanas izņēmums nav piemērojams, ja jūs pārdodat savu otro māju; šāda pārdošana var atstāt kapitāla pieauguma nodokli uz jūsu peļņas.

Daži pārvākšanās tomēr var ļaut jums izvairīties vismaz no daļas no kapitāla pieauguma, kas rodas, pārdodot otro māju. Pirmais ir padarīt papildu īpašumu par galveno dzīvesvietu vismaz divus gadus pirms tā pārdošanas. Tas var ļaut jums izmantot nodokļu atvieglojumus, ja esat izpildījis primārās dzīvesvietas prasības nodokļu vajadzībām jūsu valstī. (Jums, iespējams, būs jāapsver arī nodokļu ietekme uz ienākumiem no īres, kurus jūs varat saņemt savā primārajā dzīvesvietā, dzīvojot galvenokārt otrajā mājā.)

Ja jūsu otrā māja lielākoties tiek īrēta vai tiek turēta kā ieguldījums, varat apsvērt iespēju to nomainīt arī uz citu salīdzināmu īpašumu. 1031 birža, kas pazīstama arī kā līdzīga veida birža vai nodokļu atliktā apmaiņa, ļauj jums pārdot nomas vai ieguldījumu īpašumu citam nomas vai ieguldījumu īpašumam, kura vērtība ir vienāda vai lielāka, uz nodokļu atlikšanu. Priekšrocība ir tā, ka jūs, iespējams, varēsit izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa maksāšanas biržā.

Lai varētu pretendēt uz šādu pārvietošanos, jums nomainītais īpašums ir jāuzskata par nomas īpašumu, nevis par personīgu dzīvesvietu - tas nozīmē, ka jums ir jāizīrē īpašums vismaz 15 dienas un jāizmanto mazāk nekā 14 dienas jeb 10% no dienas, kad mājas tika īrētas katru gadu.

Grunts līnija

Ja tas ir finansiāli iespējams, otrās mājas īpašums var būt lielisks ieguldījums atvaļinājumā vai īres nolūkos, kā arī pensionēšanās laikā tas varētu nodrošināt piemērotu primāro māju. Bet tā kā jebkura mājas piederība rada ievērojamu finansiālo slogu, sākot no hipotēkas un nodokļiem līdz uzturēšanai un remontam, jūsu interesēs ir uzzināt, kādas ir otrās mājas īpašumtiesības uz nodokļiem. Tā kā nodokļu likumi ir sarežģīti un periodiski mainās, ieteicams konsultēties ar kvalificētu nekustamā īpašuma nodokļa speciālistu, kurš var izskaidrot attiecīgās nodokļu problēmas un likumus un palīdzēt jums noteikt visizdevīgāko īpašumtiesību stratēģiju jūsu situācijai.