Aizdevuma un vērtības attiecība - LTV attiecības noteikšana
Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir kreditēšanas riska novērtējums, kuru finanšu iestādes un citi aizdevēji pārbauda pirms hipotēkas apstiprināšanas. Parasti novērtējumi ar augstu LTV koeficientu ir lielāks risks, un tāpēc, ja hipotēka tiek apstiprināta, aizdevums aizņēmējam maksā vairāk.
Turklāt aizdevumam ar augstu LTV koeficientu var būt nepieciešams aizņēmējam iegādāties hipotēkas apdrošināšanu, lai kompensētu risku aizdevējam.
LTV koeficienta formula un aprēķins
Mājas pircēji var viegli aprēķināt aizdevuma un vērtības attiecību savā mājā.
LTVratio = MAAPVviet: MA = hipotēkas summaAPV = novērtētā īpašuma vērtība \ sākas {saskaņots} <V attiecība = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {kur:} \\ & MA = \ teksts {hipotēkas summa} \ \ & APV = \ teksts {Novērtētā īpašuma vērtība} \\ \ beigas {saskaņots} LTVratio = APVMA, kur: MA = hipotēkas summaAPV = novērtētā īpašuma vērtība
Process ietver kopējās hipotēkas aizdevuma summas dalīšanu kopējā mājas pirkuma cenā. Piemēram, mājai ar pirkuma cenu 200 000 USD un kopējam hipotēkas aizdevumam par USD 180 000 aizdevuma un vērtības attiecība ir 90%. Parastie hipotēku aizdevēji bieži nodrošina labākus aizdevuma nosacījumus aizņēmējiem, kuru aizdevuma un vērtības attiecība nav augstāka par 80%.
LTV koeficientu aprēķina, aizņemto summu dalot ar novērtēto īpašuma vērtību, kas izteikta procentos. Piemēram, ja jūs pērkat māju, kuras cena ir USD 100 000 par novērtēto vērtību, un veicat iemaksu USD 10 000 apmērā, jūs aizņemsities USD 90 000, kā rezultātā LTV koeficients būs 90% (90 000/100 000).
Taustiņu izņemšana
- LTV bieži izmanto hipotēku kreditēšanā, lai noteiktu summu, kas nepieciešama iemaksas iemaksai, un to, vai aizdevējs izsniegs kredītus aizņēmējam.
- Lielākā daļa aizdevēju piedāvā hipotēku un mājas kapitāla pretendentiem zemāko iespējamo procentu likmi, ja aizdevuma un vērtības attiecība ir 80% vai zemāka.
- Fannie Mae's HomeReady un Freddie Mac's Home Iespējamās hipotēku programmas kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem atļauj LTV koeficientu 97% (3% pirmā iemaksa), taču nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, kamēr attiecība samazinās līdz 80%.
LTV un aizdevuma parakstīšana
Aizdevuma un vērtības attiecība ir kritiska hipotēkas parakstīšanas sastāvdaļa neatkarīgi no tā, vai tā ir mājokļa pirkšana, pašreizējās hipotēkas refinansēšana jaunā aizdevumā vai aizņēmumi pret uzkrāto kapitālu īpašumā.
Aizdevēji novērtē LTV koeficientu, lai noteiktu riska pakāpi, ko viņi uzņemas, parakstot hipotēku. Kad aizņēmēji pieprasa aizdevumu par summu, kas ir novērtētajā vērtībā vai tuvu tai, un līdz ar to ir augstāka aizdevuma un vērtības attiecība, aizdevēji uztver, ka pastāv lielāka iespēja, ka aizdevums nonāks saistību neizpildes gadījumā, jo pašu kapitālam ir maz vai nav īpašuma ietvaros. Ja notiek norobežošana, aizdevējam var būt grūti pārdot māju pietiekami, lai segtu nenomaksāto hipotēkas atlikumu un gūtu peļņu no darījuma.
LTV koeficientu ietekmējošie faktori
Galvenie faktori, kas ietekmē LTV koeficientu, ir iemaksa, pārdošanas (līguma) cena un novērtētā vērtība. Lai sasniegtu zemāko (un labāko) LTV attiecību, paaugstiniet iemaksu un mēģiniet pazemināt pārdošanas cenu. Izmantojot iepriekš minēto piemēru, pieņemsim, ka jūs pērkat māju, kuras cena ir USD 100 000, bet īpašnieks vēlas pārdot par USD 90 000. Ja jūs veicat vienu un to pašu USD 10 000 iemaksu, jūsu aizdevums ir tikai USD 80 000, kā rezultātā LTV koeficients ir 80% (80 000/100 000). Ja jūs palielināsit iemaksu līdz 15 000 USD, jūsu hipotēkas aizdevums tagad ir 75 000 USD, padarot jūsu LTV koeficientu 75% (75 000/100 000).
Tas viss ir svarīgi, jo, jo zemāka ir LTV attiecība, jo lielāka ir iespēja, ka aizdevums tiks apstiprināts, jo, visticamāk, būs zemāka procentu likme un jo mazāka iespēja, ka jums būs jāiegādājas privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI).
LTV koeficients un procentu likmes
Kaut arī aizdevuma un vērtības attiecība nav vienīgais noteicošais faktors hipotēkas, mājokļa aizdevuma vai kredītlīnijas nodrošināšanā, tai ir būtiska loma, cik aizņēmumi maksā māju īpašniekam. Patiesībā augsta LTV attiecība var neļaut jums vispirms pretendēt uz aizdevuma vai refinansēšanas iespēju.
Lielākā daļa aizdevēju piedāvā hipotēku un mājas kapitāla pretendentiem zemāko iespējamo procentu likmi, ja aizdevuma un vērtības attiecība ir 80% vai zemāka. Augstāka LTV attiecība neizslēdz kredītņēmēju apstiprināšanu hipotēkai, kaut arī aizdevuma kopējās izmaksas palielinās, palielinoties LTV koeficientam. Piemēram, var apstiprināt aizņēmēju, kura LTV attiecība ir 95%, bet procentu likme var būt par pilnu procentpunktu augstāka nekā aizņēmējam, kura LTV attiecība ir 75%.
Turklāt, ja LTV attiecība ir augstāka par 80%, jums, iespējams, būs jāiegādājas privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), kas katru gadu var pievienot no 0, 5% līdz 1% no visas aizdevuma summas. Piemēram, PMI par 1% no aizdevuma 100 000 USD pievienotu USD 1000 gadā samaksātai summai vai 83, 33 USD mēnesī. PMI maksājumi turpinās, līdz LTV attiecība ir 80% vai zemāka. LTV attiecība samazināsies, kad apmaksāsit aizdevumu, un laika gaitā jūsu mājas vērtība palielināsies.
Pieprasīt 80% (vai zemāku) LTV koeficientu, lai izvairītos no PMI, nav likums, bet tā ir gandrīz visu aizdevēju prakse. Dažreiz tiek pieļauti izņēmumi aizņēmējiem ar lieliem ienākumiem, zemākiem parādiem vai citiem faktoriem, piemēram, lielam ieguldījumu portfelim.
Maksimālā aizdevuma un vērtības attiecība ir lielākā pieļaujamā aizdevuma lieluma un īpašuma dolāra vērtības attiecība. Jo augstāka ir aizdevuma un vērtības attiecība, jo lielāka ir pirkuma cenas daļa, kas tika finansēta. Tā kā mājoklis darbojas kā aizdevuma nodrošinājums, aizdevuma un vērtības attiecība ir riska mērītājs, kuru izmanto aizdevēji. Tiek uzskatīts, ka dažādām aizdevumu programmām ir dažādi riska faktori, un tādējādi tām ir atšķirīgas maksimālās aizdevuma un vērtības attiecības.
Aizdevumu veidi un LTV attiecība
Dažiem aizdevumu veidiem ir īpaši noteikumi attiecībā uz LTV koeficientu.
FHA aizdevumi
FHA aizdevumiem, kas ļauj sākotnējo LTV koeficientu līdz 96, 5%, nepieciešama hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP), kas ilgst tik ilgi, kamēr jums ir šis aizdevums neatkarīgi no tā, cik zema LTV attiecība galu galā iet. Lielākā daļa cilvēku refinansē parasto aizdevumu, kad LTV attiecība sasniedz 80%, lai novērstu MIP.
VA un USDA aizdevumi
VA un USDA aizdevumiem - kas ir pieejami pašreizējiem un bijušajiem militārajiem vai attiecīgi lauku rajonos esošajiem - nav nepieciešama privātā hipotēku apdrošināšana, kaut arī LTV attiecība var sasniegt 100%. Tomēr gan VA, gan USDA aizdevumiem ir papildu maksa.
Fannie Mae un Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady un Freddie Mac's Home Iespējamās hipotēku programmas kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem atļauj LTV koeficientu 97% (3% pirmā iemaksa), taču nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, kamēr attiecība samazinās līdz 80%.
FHA, VA un USDA aizdevumiem pastāv modernizētas refinansēšanas iespējas, kas atsakās no novērtēšanas prasībām (tas nozīmē, ka mājas LTV koeficients neietekmē aizdevumu). Tiem, kuru LTV attiecība pārsniedz 100% - pazīstami arī kā “zemūdens” vai “otrādi” - Fannie Mae augstā aizdevuma un vērtības refinansēšanas iespēja un Freddie Mac uzlabotais palīdzības refinansējums, kas ir paredzēts, lai aizstātu HARP refinansēšanas programmu, kas derīguma termiņš beidzas 2018. gada 31. decembrī.
Kredīta un vērtības attiecības ranžēšana
LTV attiecība 80% vai zemāka tiek uzskatīta par labu lielākajai daļai hipotēku aizdevumu scenāriju. LTV koeficients 80% nodrošina vislabāko izredzes tikt apstiprinātam, vislabāko procentu likmi un vislielāko varbūtību, ka jums nebūs jāpērk hipotēkas apdrošināšana. Kā jau minēts iepriekš, VA un USDA aizdevumi tomēr atļauj augstāku LTV koeficientu (līdz 100%) un joprojām izvairās no dārgas privātās hipotēkas apdrošināšanas, lai gan tiek piemērotas citas maksas.
Lielākajai daļai refinansēšanas iespēju, ja vien jūs nepiesakāties skaidras naudas refinansēšanai, LTV koeficientam nav nozīmes, tāpēc nav tādas lietas kā “labs” vai “slikts”. Ja piesakāties naudas skaidras naudas refinansēšanai, LTV attiecība 90% vai mazāk tiek uzskatīta par labu.
LTV pret apvienoto LTV - CLTV
Kamēr LTV attiecība aplūko viena hipotēkas aizdevuma ietekmi, iegādājoties īpašumu, apvienotā aizdevuma un vērtības (CLTV) attiecība ir visu nodrošināto aizdevumu attiecība uz īpašumu pret īpašuma vērtību. Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu, lai noteiktu potenciālā mājas pircēja saistību neizpildes risku, ja tiek izmantoti vairāk nekā viens aizdevums - piemēram, ja viņiem būs divas vai vairākas hipotēkas, vai hipotēka, kā arī mājas kapitāla aizdevums vai kredītlīnija (HELOC). Kopumā aizdevēji ir gatavi aizdot kredītņēmējiem ar augstu kredītreitingu ar CLTV 80% un lielāku.
LTV koeficients ņem vērā tikai primāro hipotēkas atlikumu. Tāpēc iepriekšminētajā piemērā LTV koeficients ir 50%, rezultāts tiek sadalīts primārajā hipotēkas bilancē 100 000 USD apmērā ar mājas vērtību 200 000 USD. Primārie aizdevēji parasti ir dāsnāki attiecībā uz CLTV prasībām.
Ņemot vērā iepriekš minēto piemēru, piekļuves ierobežošanas gadījumā galvenais hipotēkas īpašnieks saņem savu naudu pilnā apjomā, pirms otrais hipotēkas īpašnieks kaut ko saņem. Ja īpašuma vērtība samazinās līdz USD 125 000 pirms aizņēmēja saistību neizpilde, galvenais ķīlas ņēmējs saņem visu parādu summu (100 000 USD), bet otrais ķīlas ņēmējs saņem tikai atlikušos 25 000 USD, neskatoties uz to, ka ir parādā 50 000 USD. Primārā apgrūtinājuma īpašniekam ir mazāks risks īpašuma vērtības samazināšanās gadījumā, un tāpēc viņš var atļauties aizdot ar augstāku CLTV.
LTV ierobežojumi
Galvenais aizdevuma vērtības trūkums ir tas, ka tajā ir iekļauta tikai galvenā hipotēka, kas pienākas māju īpašniekam, un neietver citas saistības, piemēram, otro hipotēku vai mājas kapitāla aizdevumu. Tāpēc apvienotais aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) ir visaptverošs pasākums aizņēmēja spējai atmaksāt mājokļa aizdevumu.