Nomas iespēja
Nomas iespēja ir vienošanās, kas dod iespēju īrniekam iegādāties nomāto īpašumu nomas perioda laikā vai beigās. Tas arī liedz īpašniekam piedāvāt īpašumu pārdot kādam citam. Kad termiņš beidzas, īrniekam ir vai nu jāizmanto šī opcija, vai arī tā jāatsauc. Nomas iespēja tiek saukta arī par nomu ar iespēju iegādāties.
Kā darbojas nomas iespēja
Nomas iespēja potenciālajam pircējam piešķir lielāku elastību nekā parastais nomas pirkuma līgums, kas nosaka, ka īrniekam ir jāiegādājas māja, kad īre beidzas. Mājas cenu iepriekš vienojas pircējs (īrnieks) un īpašnieks. Cena parasti ir pie pašreizējās mājas tirgus vērtības, ļaujot īrniekam nākotnē iegādāties māju par šodienas cenu. Par šo iespēju īpašnieks parasti no īrnieka iekasē priekšapmaksu, kas varētu būt 1% no mājas pārdošanas cenas. Maksa ietur iemaksu, ja īrnieks nomas beigās nolemj iegādāties māju.
Nomas iespēja ir īpaši noderīga tiem, kas, iespējams, veido savu kredītu vai arī viņiem nav pietiekami daudz naudas iemaksai. Tomēr ir jāņem vērā vairākas nomas iespēju iezīmes.
Īres maksājumi
Īpašnieks iekasē prēmiju papildus standarta mēneša īrei par iespēju iegādāties par šodienas cenu, kad noma beidzas. Piemaksa varētu būt procentuālā daļa, kas pievienota pašreizējai tirgus īrei, piemēram, 10% no standarta mēneša īres summas šāda lieluma mājām. Papildu summa vai prēmija, ko bieži sauc par īres kredītu, kļūst par daļu no mājas iemaksas, ja tiek izmantota iespēja māju iegādāties īrniekam. Tomēr īrnieks zaudē papildu naudu, kas samaksāta virs standarta īres maksas, ja māja netiek nopirkta nomas beigās.
Daži īpašnieki varētu veikt vienreizēju skaidras naudas maksājumu, ko bieži sauc par "vērtīgu atlīdzību", kas ir līdzīgs prēmijai, kas tiek maksāta par iespēju finanšu tirgos. Tā nav iemaksa par īpašuma iegādi, kas nozīmē, ka to nevar atmaksāt. Summa svārstās no simboliskiem USD 100 līdz 5% no paredzamās pirkuma cenas.
Bankas finansēšana ar nomas iespēju
Labās ziņas īrniekiem ir tas, ka parasti bankas ļaus kopējiem prēmijas līdzekļiem, kas pārsniedz īres maksājumus, ieturēt priekšapmaksu par mājas iegādi. Tomēr, ja iekasētā īres maksa bija tirgus likme, banka nedrīkst atļaut pirkuma cenai izmantot kādu no līdzekļiem. Ir svarīgi, lai pircēji pārbaudītu vairākās bankās, lai noteiktu savas politikas attiecībā uz hipotēkas finansēšanu mājām ar nomas iespēju.
Nomas līguma termiņš
Iespējas līguma termiņš var būt jebkurš periods, par kuru vienojas īpašuma īpašnieks un īrnieks, bet parasti tas ir viens līdz trīs gadi. Nomas līguma līgumā ir arī noteikta īpašuma pirkšanas cena nomas sākumā vai tas, kā šī cena tiks noteikta opcijas beigās.
Taustiņu izņemšana
- Nomas iespēja ir vienošanās, kas dod iespēju īrniekam iegādāties nomāto īpašumu nomas perioda laikā vai beigās.
- Nomas iespēja arī liedz īpašniekam piedāvāt īpašumu pārdot kādam citam.
- Īrnieks parasti maksā dažus procentus virs standarta ikmēneša īres summas, kas ietur pirmā iemaksa par mājas iegādi.
Iemesli nomas varianta izmantošanai
Ir vairāki iemesli, kāpēc īrnieks un īpašnieks var izvēlēties nomas iespēju. Ir svarīgi apsvērt, vai ieguvumi atsver visus trūkumus līguma noslēgšanā.
Kāpēc īrnieki noslēdz nomas iespēju
Potenciālajam pircējam var būt daudz iemeslu izmantot nomas iespēju, nevis pirkt īpašumu pašā sākumā. Galvenais apsvērums ir nepietiekama naudas vai kredīta iegāde. Īrēšana potenciālajam pircējam var ļaut ietaupīt naudu pirkumam un vienlaikus veidot kredītus, veicot regulārus maksājumus laikā.
Nomniekam ir iespēja nākotnē iegādāties īpašumu par šodienas cenām. Ja īrniekam šodien nav ietaupīta nauda mājas pirkšanai, bet viņš uztraucas, ka nākamajos gados mājas vērtība palielināsies, laba izvēle ir īres iespēja. Turklāt, ja īrnieks mīl māju, skolas rajonu vai apkārtni, nomas iespēja mājas izņem no tirgus - ļaujot īrniekam ietaupīt pietiekami daudz, lai to iegādātos, kad īre beidzas.
Pat ja potenciālajam pircējam ir iespējas īpašumu iegādāties, viņš vai viņa nevēlas to tūlīt uzņemties. Piemēram, ja potenciālais pircējs ir no citas pilsētas, viņš vai viņa varētu vēlēties dzīvot jaunajā pilsētā pirms apņemšanās veikt pirkumu. Vai arī viņam vai viņai joprojām varētu būt vecais īpašums, ko pārdot, pirms viņš varēs iegādāties jauno īpašumu.
Visbeidzot, īpašums var neatbilst noteiktiem aizdevumiem, ieskaitot VA aizdevumu, sakarā ar nepieciešamajiem remontiem vai jauninājumiem. Nomajot vispirms, potenciālais pircējs var veikt šos uzlabojumus, lai vēlāk varētu pretendēt uz aizdevumu.
Kāpēc īpašnieki noslēdz nomas iespēju
Īpašuma īpašnieks var noslēgt nomas līguma līgumu, jo viņiem bija grūtības māju pārdot tieši. Šī opcija var padarīt īpašumu pievilcīgāku dažāda veida potenciālajiem pircējiem.
Turklāt, ja mājas īpašnieks domā māju pārdot pēc dažiem gadiem, nomas iespēja ļauj īpašniekam iekasēt prēmiju virs pašreizējā īres maksas tirgus. Sliktākais scenārijs ir tāds, ka īrnieks māju nepērk; īpašnieks laiž to tirgū, lai pārdotu, un saglabā papildu samaksu, kas samaksāta virs standarta ikmēneša īres maksas.
Var būt arī nodokļu problēmas, kas saistītas ar īpašuma tūlītēju pārdošanu, nevis tā pārdošanu vēlāk. Iespēja, lai arī negarantē pārdošanu vēlāk, tomēr padara ticamāku, ka īpašniekam ir pircējs, kurš ir gatavs izvēlēties opcijas beigās.
Īrnieks zaudē papildu naudu, kas samaksāta virs standarta ikmēneša īres maksas, ja nomas beigās netiek izmantota iespēja iegādāties māju.
Īpaši apsvērumi par nomas iespējām
Īrnieka apdrošināšana parasti ir nepieciešama īrnieka personīgajām mantām. Īrnieka apdrošināšana pasargā no visiem mantas un piederumu vērtības zaudējumiem mājās. Ir arī svarīgi, lai īpašniekam būtu arī īpašnieka apdrošināšana, ja īres laikā notiek kaut kas tāds, kas varētu nelabvēlīgi ietekmēt īpašuma vērtību, piemēram, ugunsgrēks vai ūdens bojājumi.
Nomas līgumā jāiekļauj novērtēšanas iespēja. Citiem vārdiem sakot, kad īre beidzas, mājas vērtība varēja samazināties. Novērtējums sniedz atjauninātu īpašuma vērtību, pirms notiek pirkšana un pārdošana.
Ir svarīgi aprēķināt precīzu naudas summu, kas jāmaksā īpašniekam nomas līguma beigās. Atcerieties, ka īpašnieks izņem māju no tirgus un atsakās no jebkādas mājas tirgus vērtības pieauguma, noslēdzot nomas iespēju. Īpašnieks vēlēsies saņemt atbilstošu kompensāciju par to, ka nespēj pārdot māju citai personai, kura bija gatava to iegādāties.
Tiem, kas apsver nomas iespēju vai nomas iespēju pirkt, ideālā gadījumā viņiem vajadzētu būt advokātam, kurš pārzina nomas iespējas darījumus, lai pārskatītu precīzo druku, lai pārliecinātos, ka, beidzoties nomas termiņam, nav pārsteigumu.