Kā ieguldīt privātā kapitāla tirgū

Privātā kapitāla nekustamā īpašuma fondi ļauj privātpersonām un institūcijām, piemēram, dotācijām un pensiju fondiem, kuriem ir liela neto vērtība, ieguldīt kapitāla vērtspapīros un parāda vērtspapīros īpašuma aktīvos. Izmantojot aktīvu pārvaldības stratēģiju, privātā kapitāla nekustamais īpašums izmanto daudzveidīgu pieeju īpašuma tiesībām. Pilnvarotie partneri iegulda dažāda veida īpašumos dažādās vietās. Īpašumtiesību stratēģijas var būt dažādas - sākot no jaunas attīstības un neapstrādātiem zemes īpašumiem līdz pilnīgai esošo īpašumu atjaunošanai vai naudas plūsmas injekcijām grūtībās nonākušajiem īpašumiem. ( Plašāk lasiet sadaļā Kas ir privātais kapitāls? )

Šeit ir apskatīts, kā investori var piedalīties privātā kapitāla darījumos, un pārskats par nozares iespējām, riskiem un ierobežojumiem.

Ideālā privātā kapitāla kapitāla fonda atrašana

Pirmkārt, vidusmēra cilvēks nav spējīgs piedalīties privātā kapitāla ieguldījumos nekustamajā īpašumā. Tradicionālais privātā kapitāla fonds pieprasa, lai investori iepludinātu fondā vismaz USD 250 000, lai gan vairums pārvaldnieku meklē privātpersonas vai iestādes, kuras ir gatavas no 20 līdz 25 miljoniem USD nodrošināt vairāk nekā ilgtermiņa kolektīvo ieguldījumu shēmu kopā ar citiem ieguldītājiem.

Tā kā privātā kapitāla nekustamā īpašuma fondus regulē maz, iespējas parasti tiek ierobežotas ar “akreditētiem investoriem”. Tas nozīmē, ka ieguldītājam ir jābūt personīgajiem vai kopīgajiem aktīviem vismaz USD 1 miljona vērtībā (neskaitot viņu galveno iedzīvotāju vērtību) vai personas ienākumiem gadā jābūt vismaz 200 000 USD. Tiesības saņemt ir arī pāri, kuru ienākumi pēdējos divos gados ir vismaz USD 300 000 un kuriem ir “pamatotas cerības”, ka viņu ienākumu līmenis saglabāsies šajā līmenī kārtējā gadā.

Personām vai pāriem, kas vēlas ieguldīt privātā kapitāla tirgū, jāatrod firma, kas specializējas disciplīnā. Pārbaudot privātā kapitāla uzņēmuma fondu iespējas, viņiem vajadzētu saprast katra privātā kapitāla fonda struktūras būtību, kas parasti ir komandītsabiedrība.

Pievienojoties fondam, ārējie investori kļūs par ierobežotiem partneriem, kas nozīmē, ka viņi uzņemas atbildību par naudu, ko viņi iegulda fondā, un viņiem nav veto kontroles pār īpašumiem, kurus izvēlas vispārējie partneri (ģimenes ārsti). Ierobežota partnera nauda tiks apvienota ar citiem iesaistītajiem ieguldītājiem, un fondu pārvaldnieki izveidos īpašumu portfeli, kura mērķis ir palielināt rentabilitāti un samazināt finanšu risku.

Izpratne par fonda izmaksām un ieguldījumu struktūru

Privātā kapitāla nekustamā īpašuma fondiem ir vairākas pārvaldības un izpildes maksas, kas investoriem jāmaksā. Ierasts, ka privātā kapitāla fondiem ir nepieciešama ikgadēja maksa 2% apmērā no ieguldītā kapitāla, lai samaksātu par firmu algām, darījumu iegūšanu un juridiskajiem pakalpojumiem, datu un pētījumu izmaksām, mārketingu un papildu fiksētās un mainīgās izmaksas. Tomēr šīm investoru maksām nav ierobežojumu.

Pirms ieguldīšanas indivīdiem vajadzētu labi izprast šīs izmaksas, jo tas ierobežos kopējo ieguldījumu atdevi. Piemēram, ja privātā kapitāla nekustamā īpašuma fonds piesaistītu 500 miljonus dolāru, tas katru gadu iekasētu 10 miljonus dolāru, lai samaksātu saistītos izdevumus. 10 gadu cikla laikā fonds iekasēs nodevas 100 miljonu dolāru apmērā, kas nozīmē, ka šajā desmitgadē faktiski tiks ieguldīti tikai 400 miljoni dolāru.

Privātā kapitāla pārvaldnieki saņem arī “pārnešanu”, kas ir maksa par sniegumu, kas tradicionāli ir 20% no fonda pārsniegtās bruto peļņas. Investori tradicionāli ir gatavi maksāt šīs maksas, jo fonds spēj palīdzēt mazināt korporatīvās pārvaldības un vadības problēmas. kas varētu negatīvi ietekmēt valsts uzņēmumu.

Lielākā daļa privātā kapitāla nekustamā īpašuma fondu tiek uzskatīti par ieguldījumiem, kas balstīti uz nepieciešamību, kas nozīmē, ka partneri apņemas kapitālu ģenerālpartneriem veikt pa daļām pēc nepieciešamības. Kad ģimenes ārsti atrod potenciālos ieguldījuma īpašumus, fonds cikla sākumā nosūtīs oficiālu kapitāla pieprasījuma pieprasījumu, ko ierobežoti partneri solīja nekustamā īpašuma fondam. Pazīstams kā “kapitāla pieprasījums”, tas ir juridisks pienākums, kas jāpilda ierobežotajiem partneriem. (Plašāku informāciju lasiet šeit: Uzziniet privātā kapitāla ieguldījumu lingo.)

Ja komandītsabiedrībai neizdodas izpildīt kapitāla prasību, fonds var piespiest šo personu vai iestādi maksātnespējīgi un atsavināt visu viņu īpašumtiesību daļu. Citas komandītsabiedrības parasti saņem iespēju iegādāties jebkādas atsavinātas akcijas šādas saistību neizpildes gadījumā.

Privātā kapitāla nekustamā īpašuma stratēģiju veidi

Ieguldot privātā kapitāla nekustamajā īpašumā, tradicionāli ir četri ieguldījumu stratēģiju veidi:

• Pamatnoteikumi ir viskonservatīvākā stratēģija, un tajos var ietilpt tikai īpašumi, kas piedāvā zemāku risku un zemāku potenciālo atdevi, jo tie pastāv labi apdzīvotās vai labi apceļotās vietās. Šī stratēģija varētu arī koncentrēties uz ieguldījumiem augstas kvalitātes un augstvērtīgos īpašumos, kuru rekonstrukcija vai apkope prasa ļoti nelielu daļu. Šie īpašumi piedāvā paredzamas naudas plūsmas, un tos parasti veido pilnībā nomātas, vairākiem īrniekiem paredzētas struktūras.
• Core-plus prasa mazliet lielāku risku, taču var piedāvāt lielāku atdevi nekā pamatstratēģija. Šīm īpašībām ir nepieciešams neliels pievienotās vērtības aktivitātes līmenis vai vietas uzlabojums.
• Pievienotā vērtība ir vidēja vai augsta atdeves mērena riska stratēģija, kas vairāk koncentrējas uz īpašuma attīstību un tirgus plānošanu. Šajā stratēģijā portfeļu pārvaldnieki iegādājas īpašumus, iesaistās dažās pārbūves pakāpēs un pārdod, kad tirgus darbojas. Īpašumiem ar pievienoto vērtību parasti ir vajadzīgas izmaiņas pārvaldībā, fiziskā uzlabošana vai kapitāla ierobežojumu novēršana. Šīs darbības ietver ēku atjaunošanu un meklēšanu, kā palielināt nomas likmes tirgus uzlabošanā. Pievienotās vērtības stratēģijās ietilpst arī bankrotējošu uzņēmumu apgrozījums vai parādu uzņemšanās par bāzes īpašumu kontroli.
• Oportunistiskais nodrošina visaugstāko atdevi, bet uzņemas vislielāko risku. Izmantojot šo stratēģiju, pārvaldnieki iegādājas īpašumus, kas ietver neattīstītu zemi vai tirgos, kuru sniegums ir slikts vai kuru tirdzniecība ir maza.

Risku un ilgtermiņa perspektīvu pieņemšana

Ieguldītājiem privātā kapitāla nekustamajā īpašumā vajadzētu saprast, ka, veicot ieguldījumus fondā, viņiem jābūt gataviem piekrist, ka viņu kapitāls var tikt piesaistīts uz iepriekš noteiktu laika posmu, kas varētu ilgt daudzus gadus.

Turklāt nekustamā īpašuma tirgū pastāv vairāki riski, un kapitāla pieprasīšanas laikā varētu būt nepieciešami lieli ieguldījumi laikā, kad indivīdam ir maza naudas plūsma. Daudzi ģimenes ārsti savus fondus strukturē kā gadu desmitiem ilgus vai ilgākus ieguldījumus, un tie sniedz mazas investoru iespējas vai vispār nespēj tās izņemt vai izpirkt naudu. Privātā kapitāla fondu nelikvīdais raksturs liek ieguldītājiem izprast riskus, kas saistīti ar naudas piesaistīšanu ilgāku laiku.

Privātā kapitāla fondu struktūru raksturs ļoti apgrūtina fonda finanšu rādītāju vai tā īpašumu novērtēšanu. Tā kā pastāv ierobežots privātā kapitāla nekustamā īpašuma fondu regulējums, ģenerālpartneriem nav jāpiedāvā ieguldītājiem atjauninājumi par iespējamiem ieguldījumiem, portfeļa novērtēšanu vai jebkāda cita ar ieguldījumiem saistīta informācija. Lai veiktu ieguldījumus privātā kapitāla nekustamajā īpašumā, ierobežotiem partneriem ir jāpiesaista ievērojams kapitāls un pilnībā jāuzticas, ka fonda pārvaldnieks sasniegs savus ieguldījumu mērķus, neprasot nepieciešamo pārredzamības līmeni. Tomēr fondu pārvaldnieki parasti sūta atjauninājumus saviem ieguldītājiem un var izvēlēties pārredzamu darbību, lai radītu uzticību jebkuram pašreizējam vai nākamajam fondam.

Grunts līnija

Pirms veikt ieguldījumus privātā kapitāla nekustamajā īpašumā, indivīdiem jāpārliecinās, vai viņi ir kvalificēti piedalīties šajā procesā. Kvalificēti cilvēki vēlēsies izpētīt savus personīgos ieguldījumu mērķus, likviditātes prasības un toleranci pret risku nekustamā īpašuma tirgos. Pēc sarunas ar finanšu konsultantu ieguldītājiem vajadzētu izpētīt dažādus fondus, lai iegūtu labāku izpratni par ģenerālpartneru pārvaldības stratēģijām un citu īpašuma fondu iepriekšējo darbību.