Kā izvairīties no jūsu reversās hipotēkas pārsniegšanas

Kaut arī reversās hipotēkas dažreiz tiek reklamētas kā droša ienākumu avota nodrošināšana visu atlikušo mūžu - un ar atbilstošiem nosacījumiem no tām var izdoties ieņēmumi ātrāk, nekā jūs gaidījāt, tas ir viens no galvenajiem šāda veida apdrošināšanas risku. aizdevums. Apgrieztā hipotēka ir aizdevuma veids, kurā māju īpašnieki, kuru dzīvesvietā ir uzkrāts ievērojams pašu kapitāls, var izmantot šo vērtību, lai aizņemtos.

Ir seši dažādi veidi, kā saņemt apgrieztus hipotēkas ieņēmumus, un jūsu izvēlētais veids ietekmēs to, cik ātri un ērti varēsit izmantot savas iespējas aizņemties pret savu māju.

1. Fiksētas likmes vienreizējs reversais hipotēkas maksājums
2. Reversā hipotēkas kredītlīnija
3. Termiņu reversā hipotēka
4. Pārveidots termins reversā hipotēka
5. Īstermiņa hipotēka uz termiņu
6. Modificētā valdījuma reversā hipotēka

Visi seši maksājumu plāni aizņēmējiem rada atšķirīgu riska pakāpi. Šeit ir apskatīti dažādi apstākļi, kādos jūs varētu izsīkt apgrieztā hipotēka, pārāk agri - un kā no šāda scenārija izvairīties.

(Lai uzzinātu vairāk, skatiet pilnīgu reversās hipotēkas rokasgrāmatu un to, kā izvēlēties reversās hipotēkas maksājuma plānu .)

# 1. Fiksētas likmes vienreizēja summa

Tikai vienam reversā hipotēkas maksājuma plānam, vienotajai vienreizējai izmaksai, ir fiksēta procentu likme. Fiksētas summas izņemšana ar fiksētu procentu likmi parasti ir zema riska veids, kā aizņemties. Būtībā jūs precīzi zināt, cik daudz jums būs jāatmaksā. Tomēr ar reverso hipotēku šai aizdevuma struktūrai ir unikāli riski.

Māju īpašnieki bieži veic apgrieztas hipotēkas, kad viņu pašu kapitāls ir viņu vienīgais īpašums un viņiem nav citu iespēju iegūt nepieciešamo naudu. Tomēr cilvēki, kuri ņem šos aizdevumus, bet neplāno pareizi, var viegli nepareizi pārvaldīt lielu summu. Kad viņi būs iztērējuši šo naudu, iespējams, ka viņiem nebūs citu naudas avotu, no kuriem izmantot. Ideālā pasaulē obligātas reversās hipotēku konsultācijas atturētu riskantus aizņēmējus izvēlēties šo iespēju, bet reālajā pasaulē tas ne vienmēr notiek.

Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) ir identificējis aizvien populārāko vienreizējo maksājumu iespēju kā potenciāli riskantu, īpaši jaunākiem kredītņēmējiem ar ilgāku mūžu, kuriem nav citu pensijas līdzekļu. Šiem agrīnā vecuma pensionāriem ir risks izlietot kapitālu pirmspensijas laikā.

Apgrieztā hipotēka dod iespēju visu mūžu palikt jūsu mājās pat pēc tam, kad esat iztērējis ieņēmumus. Tomēr, ja nepaliks naudas, aizņēmējam būs ne tikai grūtības apmaksāt iztikas izdevumus, bet viņš var nonākt arī norobežošanā. Tas ir tāpēc, ka, turpinot maksāt māju īpašnieku apdrošināšanu un īpašuma nodokļus, kā arī uzturot māju labā stāvoklī, visi ir nosacījumi, lai turpinātu mainīt hipotēku.

CFPB ir atklājusi, ka fiksētas procentu likmes aizņēmēji patiesībā biežāk nekā koriģējamas likmes aizņēmēji neizpilda savas reversās hipotēkas, jo nav izpildījuši šos pastāvīgos izdevumus. Vienreizēja maksājuma veikšana arī palielina pret hipotēku aizņēmējiem lielāku risku tikt krāptamiem, jo ​​lielā summa, ko viņi ir aizņēmusies, ir pievilcīgs mērķis zagļiem vai mantkārīgiem radiniekiem.

(Lai uzzinātu vairāk, skat. Apgriezto hipotēku problēmu, uzmanieties no šiem apgrieztās hipotēkas izkrāpšanas gadījumiem un 5 pazīmēm, ka apgrieztā hipotēka ir slikta ideja. )

# 2. Kredītlīnija

Jūsu izredzes iztērēt naudu ar kredītlīnijas maksājuma plānu - neatkarīgi no tā, vai to izmantojat atsevišķi vai kopā ar termiņu vai termiņa plānu, kā aprakstīts turpmākajās sadaļās - ir atkarīgas no tā, kā jūs izmantojat plānu. Atšķirībā no parastās mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC), reversā hipotēkas kredītlīnija ir neatsaucama. Termins neatsaucams nozīmē, ka to nevar atcelt vai samazināt jūsu finanšu vai mājas vērtības izmaiņu dēļ.

Šis neatsaucīgais statuss nozīmē, ka jums nav briesmu zaudēt piekļuvi naudai. Turklāt jūsu pieejamā kredītlīnija samazinās tikai tad, kad to izmantojat, un jūs maksājat tikai procentus un hipotēkas apdrošināšanas prēmijas par aizņemto naudu. Vēl vairāk, ar kredītlīnijas palīdzību laika gaitā jūs iegūstat piekļuvi papildu līdzekļiem, jo ​​neizmantotā daļa katru gadu palielinās neatkarīgi no tā, vai jūsu mājas vērtība palielinās. Jūsu reversās hipotēkas kredītlīnijas neizmantotā daļa pieaug ar tādu pašu procentu likmi, kādu maksājat par aizņēmumu.

Pirmajā kredītlīnijas gadā jūs parasti varat piekļūt līdz 60% no jūsu pieejamās pamatsummas. Otrajā gadā un pēc tam jūs varat piesaistīt atlikušos 40% - plūstiet visu, ko neizmantojāt pirmajā gadā. Protams, ja agri izmantosit visu pieejamo kredītlīniju, turpmākajos gados jums būs palicis maz vai daudz, ko izmantot, ja vien neatmaksāsit visu vai daļu no aizņēmuma, kas palielinās jūsu pamatsummu.

Jā, jūs varat veikt maksājumus ar apgrieztu hipotēku, lai dzīves laikā samazinātu aizdevuma atlikumu, un par to nav jāmaksā priekšapmaksas sods. Jūsu aizdevējam ir jāpiemēro daļēja atmaksa vispirms procentiem, kuriem esat parādā, tad visām aizdevuma maksām un pēdējai - pamatsummai.

# 3. Term reversā hipotēka

No pieciem maksājumu plāniem ar regulējamām procentu likmēm termiņa un mainīta termiņa plāni arī pakļauj jūs riskam pārsniegt hipotēkas ieņēmumus. Termiņu apmaksas plāni nodrošina vienādus ikmēneša maksājumus ar iepriekš noteiktu pārtraukšanas datumu.

Izmantojot termiņa maksājuma plānu, termiņa beigās jūs sasniedzat aizdevuma galveno limitu - maksimālo, ko varat aizņemties. Pēc šī brīža jūs nevarēsit saņemt papildu ieņēmumus no apgrieztā hipotēkas. Tomēr jūs varēsit palikt mājās ar iepriekš minētajiem brīdinājumiem - maksājot pastāvīgos nodokļus un uzturēšanu - vienreizējās iemaksas sadaļā.

# 4. Pārveidots termiņa reversā hipotēka

Izmainītie termiņu plāni dod jums fiksētu ikmēneša maksājumu par iepriekš noteiktu mēnešu skaitu, kā arī piekļuvi kredītlīnijai. Mēneša maksājums būs mazāks nekā tad, ja izvēlaties taisna termiņa plānu, un kredītlīnija būs mazāka nekā tad, ja izvēlaties taisnu kredītlīniju.

Izmantojot modificētu termiņu plānu, jūs saņemsit tikai ikmēneša maksājumus par iepriekš noteiktu periodu, bet kredītlīnija paliks pieejama, līdz to pilnībā izsmelsit. Izmantojot šo plānu, jūs varat izvairīties no naudas izlaišanas, ja uzmanīgi izmantojat savu kredītlīniju. Jūs varat arī ātri iztrūkt naudas, ja agri izsmejat kredītlīniju.

Drošāka izvēle ir galvenokārt paļauties uz termiņa maksājumiem, līdz termiņš beidzas, ļaujot jūsu kredītlīnijai palielināties, un tikai tad paļaujieties uz šo kredītlīniju. Ja jūs nekad neizmantojat kredītlīniju, iespējams, jums būs pietiekami daudz pašu kapitāla, lai turpmāk varētu elastīgi pārdot savu māju, nomaksāt aizdevumu un pārcelties.

# 5. Īres termiņa hipotēka

Termiņi ir plāni ar vismazāko risku, ka naudas pietrūks vai mainīts īres maksājuma plāns - ja aizņēmējs seko līdzi mājas īpašnieka apdrošināšanai, īpašuma nodokļiem un mājas remontam. Neveicot nevienu no šīm lietām, aizdevums ir jāmaksā.

Īres maksājuma plāniem ir regulējama procentu likme, un tie nodrošina vienādus ikmēneša maksājumus par mūžu, ja vismaz viens aizņēmējs joprojām dzīvo mājās kā galvenā dzīvesvieta.

# 6. Modificēta valdījuma reversā hipotēka

Mainītā pilnvaru termiņš nodrošina gan fiksētus ikmēneša maksājumus par mūžu, gan kredītlīniju. Tas dod jums mazāku ikmēneša maksājumu nekā tad, ja izvēlaties taisnu termiņa plānu, un jūsu kredītlīnija būs mazāka nekā tad, ja izvēlaties taisnu kredītplāna plānu.

Atkal, ja jūs nekad neizmantojat kredītlīniju, jums būs mazāk parādā, tāpēc šī kombinācijas iespēja ir laba izvēle, ja vēlaties garantētus ienākumus uz mūžu ar mazāku risku izlietot visu savu kapitālu un nespēt atļauties pārcelties .

Kā izvairīties no ieņēmumu beigu

Gaidīšana, kamēr vien varat izņemt hipotēku, ir viens no veidiem, kā ierobežot iespējas pārsniegt ieņēmumus. CFPB brīdina, ka jaunākiem pensionāriem ar ilgāku paredzamo dzīves ilgumu ir lielāka iespēja visu savu mājas kapitālu izmantot ar apgrieztu hipotēku. Tā nav problēma, ja viņi spēj novecot vietā - palikt savās mājās visu mūžu -, bet tā ir problēma, ja viņi vēlas vai viņiem jāpārceļas vēlāk.

Pārdodot māju un samaksājot to, kas viņiem jāmaksā par reverso hipotēku, agrīnajiem pensionāriem varētu nepietikt naudas, lai pārvietotos vai apmaksātu pastāvīgos dzīves un medicīniskos izdevumus.

Turpmāks procentu likmju pieaugums varētu samazināt to, cik daudz jūs varat aizņemties, pat ja esat vecāks. Džeks M. Guttentags, Pensilvānijas Universitātes Wharton skolas finanšu emeritētais profesors, pētīja šo jautājumu. Viņš atklāja, ka 62 gadus vecs, kurš gaidīja līdz 72 gadu vecumam, lai saņemtu reverso hipotēku, un kurš izvēlējās kredītlīnijas samaksas plānu, varēja palielināt savu kredītlīniju par 17%, gaidot tos 10 gadus, ja procentu likmes nemainīsies. Ja procentu likmes tomēr dubultotos, šim pašam aizņēmējam būtu pieeja 69% mazākajai līnijai. Tādējādi faktiski var būt jēga pēc iespējas ātrāk izņemt apgriezto hipotēku kredītlīniju, pēc tam atstāt šo līniju neskartu pēc iespējas ilgāk, lai palielinātu tās izaugsmes potenciālu.

Pašreizējā plāna maiņa

Ja jūs jau esat noņēmis apgriezto hipotēku un domājat, ka, iespējams, varētu izplūst ieņēmumi, konsultējieties ar savu aizdevēju par maksājuma plāna maiņu. Kamēr jūs neapmeklējāt fiksētas likmes, vienreizēja maksājuma maršrutu, jūs varat mainīt savu maksājumu plānu - ar nosacījumu, ka jūs varat nepārsniegt aizdevuma pamatsummu. Liels jautājums ir par to, vai jūs jau esat sasniedzis galveno robežu vai tuvu tam. Maksājuma plāna maiņa ir daudz vienkāršāka nekā refinansēšana, un tai ir nepieciešama tikai administratīva maksa 20 ASV dolāru apmērā.

Neaizņemšanās dzīvesbiedra dilemma

Neatkarīgi no tā, kuru maksājuma plānu jūs izvēlaties, ja jums ir jaunāks dzīvesbiedrs, kurš neņemas aizņēmumu, viņam vai viņai ir risks pārsniegt hipotēkas ieņēmumus, ja jūs mirstat pirmais. Likumi, kas stājās spēkā 2015. gadā, aizsargā kvalificētus laulātos, kas neņemas aizņēmumu, no dzīvesvietas maiņas, ja viņu aizņēmējs viņu aizstāv. Tomēr laulātajiem, kas neaizņemas, pēc aizņēmēja nāves nav atļauts saņemt papildu maksājumus. Šis noteikums ļauj pārdzīvojušajiem laulātajiem, kas neņemas aizņēmumus, efektīvi pārsniegt apgrieztās hipotēkas ieņēmumus.

Pārdzīvojušais laulātais, iespējams, varēs pārdot māju un samaksāt apgriezto hipotēku. Tomēr, atkarībā no tā, cik daudz māja ir vērts un cik liela ir aizdevuma bilance, pārdodot pārdzīvojušo dzīvesbiedru, iespējams, tas nepaliek pietiekami daudz ligzdas olu, lai dzīvotu. Ja pārdzīvojušajam laulātajam ir pietiekami ienākumi, lai kvalificētos regulārai, uz priekšu vērstai hipotēkai, varētu būt iespējams refinansēt no apgrieztā hipotēkas.

Ja hipotēkas apgrieztais atlikums ir lielāks nekā mājas vērts, vislabākais risinājums ir pārdzīvojušajam dzīvesbiedram turpināt dzīvot mājā - pārdodot vai ļaujot aizdevējam iziet no apgādnieka zaudējuma, pārdzīvojušajam vairs nebūs kur dzīvot un bez naudas no mājas. .

(Skatīt arī Reversā hipotēka: Vai tava atraitne varētu pazaudēt māju?)

Grunts līnija

Neskatoties uz to, ko daži reversās hipotēkas sludinājumi liek senioriem ticēt, ir daudz veidu, kā pārsniegt apgrieztā hipotēkas ieņēmumus. Pirms jūs vai tuvinieks ņemt šāda veida aizdevumu, ir svarīgi saprast apstākļus, kādos reversā hipotēka var nenodrošināt finansiālu drošību uz mūžu. Izmantojiet šīs zināšanas par šāda veida aizdevuma ņemšanu un to, kurš plāns ir visnoderīgākais un nodrošina vislabāko drošību.

(Skat. Arī Reverse Hipotēku salīdzināšana ar Forward Hipotēku hipotēkām, 5 populārākās reversās hipotēkas alternatīvas un FHA reversās hipotēkas iegūšanas noteikumi.)